Смотрю на громкие заголовки «двадцать лет работал и закрываю бизнес», «все ухожу на работу по найму» и тому подобные заявления, что не могут дальше работать ИП и малый бизнес. Кто виноват? Арендные платежи и т.д. Злые арендодатели требуют уплаты платежей. Правительство рекомендует снизить арендные платежи и обещало помочь налоговыми скидками и каникулами. Сам являюсь одновременно и арендодателем и арендатором. Это сейчас. Раньше все площади были арендованы в различных городах, где вел бизнес. Всегда платил сумму арендных платежей и в срок указанный в договоре. Не ссылался на кризисы и сезонность бизнеса.
Арендная плата стабильно росла и не снижалась. Всегда стремился перевести свой бизнес в свои помещения, чтобы не зависеть от арендных платежей. Но и хотелось стабильности, стать арендодателем, получать, как называют «пассивный» доход. И вот мечта сбылась, я арендодатель… С «пассивным» доходом…
Немного истории
Несколько лет назад стал вопрос о необходимости расширить площади для ведения бизнеса, были накопления, решил купить коммерческую недвижимость. Нашел несколько вариантов, на своей малой родине в небольшом сибирском городке. Очень понравился вариант отдельно стоящее здание и уже с арендатором, который стабильно платит аренду, как уверяла хозяйка здания. В цоколе помещения пустуют, куда можно перевезти свой бизнес, а два этажа сдавать «стабильному арендатору». Заманчиво. Надо проверить риски, так как земля под зданием в аренде, коммунальные платежи и т.д. Хозяйка не скрывала, показала договор аренды земли. Выходило в месяц под 10 тысяч рублей за шесть соток земли. Много по нашим сибирским меркам за землю, но приемлемо. Сходил к тепловикам. Сколько тепло стоит зимой? Установлены теплосчетчики. Милые дамы посмотрели статистику, говорят, в самый холодный месяц тысяч 10 получалось, по телосчетчикам. Все замечательно. Покупай, придешь договор заключим. В налоговой уточнил платежей, сколько будет в год – все нормально. Толька цена велика за здание, да и для меня одного большое, но есть солидный арендатор мебельная сеть, которая несколько лет арендует эти помещения. Решился. Продал квартиру в областном центре, все свои сбережения вложил, занял пару миллионов и остаток денег новой грузовой «газелью» добил.
Чем дальше влез
И вот оформили сделку. Бывшая хозяйка дала контакты мебельной сети, звони, заключай с ними дополнительное соглашение, только там юристы придирчивые, много чего просят – но стабильные. Звоню юристам. Говорю, я новый собственник. С персоналом с Вашим познакомились. Дружелюбны девчонки и мальчишки, рабочие моменты обсудили. Надо дополнительное соглашение к договору аренды заключить. Хорошо говорят, будем готовить. Пока готовят соглашение начал заключать договора с ресурсниками и муниципалами. С тепловиками все без проблем они договор подготовили, прочитал. Про теплосчетчики поинтересовался, да говорят все зарегистрировано, договор типовой поменять нечего не могу, показания говорят только вовремя передавай.
Оказия первая кадастр
Первая, но не последняя. Пришел в земельный комитет. Договор. Девочки улыбаются. Читаю. Арендная плата за землю 35 тыс. рублей в месяц за шесть соток. Для понимания в нашем маленьком, сибирском городке за 35 тыс. в месяц особняк с джакузи можно снять. Смеются, ничего поделать не можем, по формуле посчитали. Понимаем, что нереально, но так получилось. А как же предыдущей собственник платил 10 тыс. руб. в месяц? Вот так я познакомился с кадастровой стоимостью. Это отдельная тема как я ее снижал. Позже расскажу.
Оказия вторая стабильный арендатор
Стабильный арендатор торговал мебелью, я ждал дополнительного соглашения и первого «пассивного дохода». Прошел месяц. Где деньги арендатор? Вот и получил дополнительное соглашение. Снижение арендной платы, текущий ремонт, замена ламп освещения, услуги дворника и много хотелок. Предупреждали, юристы придирчивые. Ладно, пытаемся урегулировать. В переписке проходит еще две недели, денег и дополнительного соглашения нет.
Выхода на руководство сети нет, общаемся только с их юристом и ответственным менеджером. Денег нет от арендаторов, свои деньги вложены в здание, своим сотрудникам надо платить зарплату. Веселая ситуация. Арендатор обещает прислать менеджера, который решит все финансовые вопросы. Через неделю приехал менеджер, и сообщает, что арендная плата за месяц была переведена бывшему собственнику(хотя должны мне уже за два месяца). И главное. Они решили съехать. Нашли лучший вариант. И начинают съезжать. Мебели много недели на две переезда. Позвольте, заплатите за два месяца полмесяца будущего переезда. Ответ. У нас с Вами нету договора. Я платил все коммунальные платежи, выполнял работы, которые прописаны в дополнительном соглашении, чтоб подписали его. Сбегают. Пришлось закрыть двери на замок, остановив процесс. Полиция, юристы веселье на две недели. Заплатили 100 тысяч рублей за три недели аренды, без коммунальных услуг. Договорились. Через год они отсудят у меня эти деньги. Но на тот момент хоть часть зарплаты людям выплатил.
Оказия третья тепловики
Четыре месяца платил по теплосчетчику. Все нормально. На новый год счетчик обнулился (по инструкции каждый год он так делает и начинает считать заново). Сюрпризом это было и для девочки, которая принимает показания. Мне сообщили, что теперь я буду платить по расчетным данным и выставили счет за четыре предыдущих месяца. Претензии, прокуратура, энергетическая комиссия без результатов. Вместо 10 тысяч за тепло стало 35.
Эпилог
Через несколько месяцев я нашел других арендаторов. Из бывших республик Союза. Три месяца арендных каникул. Узнал заклинание. «Вай нет продаж брат, помоги» ведь у нас долгосрочное сотрудничество. Помогал. Пришел КОВИД. Опять помогал. А в этом отопительном сезоне, чиновники нашего города согласовали оплату за тепло на 70 процентов выше. Жителям разницу компенсирует город, а мы платим. Теперь тепло стоит 60 тысяч рублей в месяц. С 10 до 60 только тепло, неплохо государство помогает?
И вот очередная просьба в помощи снизить аренду в декабре. Причем не бедствуют. Открыли в городе еще один магазин. Говорят, тебе государство помогает, значит снижай. Ниже оплаты коммунальных услуг. Отказался. Тогда мы съезжаем. Съезжают. По схеме мебельщиков. Про долгосрочное сотрудничество не вспоминают. Сейчас много освобождается зданий, практикуется арендный шантаж. Вот такой он «пассивный доход» в сибирской глубинке.
Планирую сам теперь занимать пустующие площади с такими арендаторами, господдержкой и коммунальной нагрузкой остается только вера в себя.
ss�