Ну что ж, мы добрались до самой вожделенной мечты любого россиянина - иметь пассивный доход, жить у моря и ничего не делать. Ну все как в сказке про Иванушку-дурачка, который на печи сидел. Но давайте опять немного поразмышляем, в отличие от Ивана.
Итак, для начала возьмем самый доступный продукт, который гарантирует нам пассивный доход - это банковский вклад. Сейчас в преддверии Нового 2021 года банки предлагают доход до 6% процентов годовых с ежемесячной капитализацией, все как мы любим. Итак, например, 3 с половиной миллиона рублей нам принесет ежемесячный доход в 17,5 тыс. рублей. Расчет: 3500000*6%/12 месяцев - или проще 0,5% в месяц - или еще проще просто делите 3,5 на 2 и понимаете, что доход будет в тысячах рублей в месяц. Ставка 6% очень удобна - мы увидим дальше, что она является ключевой для многих инвестиционных продуктов.
Теперь рассмотрим самый популярный способ сбережения у россиян - это конечно же, покупка однокомнатной квартиры или студии в спальном районе города. Та же самая квартира за 3,5 млн. рублей например, в спальном районе Санкт-Петербурга, вы не поверите, Вам принесет - сколько? А ну-ка, мальчишка, скажи нам? От 17 до 18 тысяч рублей в месяц, по-среднему - 17,5К рублей в месяц. Магия? Нет. Это просто законы экономики. Если бы на рынке был бы перекос - и например, квартиры или вклады были бы выгодней - деньги мгновенно перетекли бы туда, поэтому довольно быстро квартиры сравнялись по доходности с банковским вкладом. Итак, доходность однокомнатной квартиры тоже 6% годовых.
Но представьте на секундочку - что вы не сдавали квартиру 2 месяца в году - ну одни выехали, других вы не быстро успели найти, были в отпуске, таким образом 1/6 года вы не получаете доход - то есть на одну шестую меньше. То есть уже не 6%, а 5%. А теперь представьте, что с этого дохода пришлось еще заплатить 13% подоходный налог - тогда Вам останется всего уже 0,87 * 5% = 4,35%. А если ремонт, залив, оплата ЖКУ за те два месяца и так далее? Смекаете? Ну там уже и 4% будет.
Но вкладывать в квартиру же намного выгодней скажете Вы, ведь деньги подвержены инфляции, скажите Вы, а квартиры дорожают. И будете правы, но не совсем. Давайте вспомним, что деньги бывают - пассивы и активы. Пассив тут - денежный поток, который Вам платит арендатор ежемесячно. Так вот инфляция одинаково влияет и на процентный доход, и на деньги, который будете получать со сдачи квартиры. Но квартиры же потихоньку, а где-то не потихоньку дорожают в цене, скажите Вы. И опять будет правы, но не совсем. Да, дорожают. Но только вы извлечете из этого доход только тогда, когда ПРОДАДИТЕ квартиру, а так сделают не все, а точнее, почти никто, но давайте опять посчитаем на величину инфляции.
Предположим, и будем точно почти правы, что она тоже эти же 6%, в идеале инфляция должна быть не выше ставки рефинансирования ЦБ, которая сейчас 4,5%, а этим должен следить Центробанк, но мы живем в России, поэтому нас интересует только так называемая продуктовая инфляция, она точно на уровне 6%. Давайте возьмем 6%.
Предположим, ваша квартира на 01.01.2020 стоила 3,5М рублей. Стоит ли она 3,71М рублей сейчас, на конец 2020 года? Ну возможно, с учетом роста цен. Но чтобы превратить ее в 3,71М рублей, ее надо продать и лишиться источника доходов. А так сделают 1% населения, потому что размениваться квартирами у нас не принято. Купил - значит, все, достанется детям.
А что же со вкладом в 3,5М рублей - он же как был на начало года, так и остался. Да, все верно. Но только, если вы тратили накопленные проценты. А если вы их оставили на счету, и на них опять начислялись проценты, то получается немного другая картина, давайте посчитаем. В первый месяц начислилось 17500 руб., вы оставили их на счету, за второй месяц уже сумма составит 3535087.50 рублей, т. е. еще выиграете сумму, и так далее, и на конец года будет 3715872.34 рублей, да, немногим больше, чем увеличилась стоимость квартиры, плюс вы не потратили 210К, которые бы вы заработали от сдачи квартиры в аренду. Но в следующем году Ваш ежемесячный процентный доход уже составит 18579,36 руб. в первый месяц и так далее. Вырастет ли ваша квартира в следующем году еще на 6%? Не факт. Сможете ли поднимать аренду каждый год на 1000 рублей своим квартиросъемщикам - тоже нет, ставки по аренде имеют тенденцию к снижению, а не к росту, поэтому квартира не увеличит ваш пассивный доход, капитал - ваши активы - да, увеличит, но мы опять вспоминаем, что человеку для жизни нужны пассивы, а не активы, на самом деле. Поэтому обычный вклад в банке с пополнением очень неплохо, на самом деле, конкурирует с однокомнатной квартирой, если аккуратно все посчитать. Точнее сказать, для реализации данной модели лучше подходит накопительный счет, а не вклад в банке. Таким образом, в долгую, не в первый год, но уже со второго года накопительный счет в банке покажет большую доходность, чем квартира. Но это и правда, ведь не зря существует замечательная русская поговорка - "деньги к деньгам", заметьте, не "квартиры к квартирам", просто их надо уметь считать, эти деньги.
Итак, резюме о пассивном доходе такое - да, можно вкладывать деньги в квартиры, но при условии, что вы относитесь к квартире как к инвестиционному продукту, продаете/покупаете, без малейшего сомнения - тогда это Ваш вариант. 99% процентов населения не умеет продавать/покупать квартиры по щелчку пальцев, для них покупка или продажи квартиры - это огромный стресс - если Вы такой - Ваша судьба - накопительный счет. Эту ошибку делают огромное кол-во людей.
В след. лекции мы рассмотрим замечательный, я бы даже сказал, хрестоматийный пример гражданина О., который купил квартиру в Сочи, которая подорожала в три раза и посчитаем, что же увеличил он, какой свой доход, и увеличил ли вообще.