Как быть, если квартира перешла в собственность по долям в разное время?
В случае получения наследства – с момента регистрации права или с момента открытия наследства, ведь разрыв иногда достигает нескольких лет?
Если квартира была куплена на первичном рынке по Договору долевого участия (ДДУ) или по Договору уступки прав требования – срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности в Росреестре.
Если квартира была куплена через кооператив (ЖСК или ЖНК) – срок владения считается с момента полной выплаты пая и приемки квартиры по Передаточному акту (срок отсчитывается с даты подписания последнего из этих документов).
Если квартира была куплена на вторичном рынке, приобретена по договору дарения или приватизирована – срок владения считается с даты регистрации права собственности в Росреестре.
Причем, если приватизация была до января 1998 года, а право собственности зарегистрировано значительно позже, то срок владения исчисляется с момента заключения договора передачи квартиры (договора приватизации).
Если квартира была получена по наследству – срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя, даже если право собственности наследника было зарегистрировано позже.
Если квартира была оформлена в собственность по решению суда – срок владения исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда, а не с даты государственной регистрации права собственности.
В случае, если квартира перешла в собственность владельца частями, срок владения будет исчисляться с момента получения первой доли в квартире.
Причем, если доли не объединяются в единый объект, при продаже по каждой доле будет исчисляться свой срок владения.
Далее о ситуациях, когда жилое помещение необходимо продать, при этом законные основания для освобождения от налога с продажи отсутствуют.
Продавцы в таком случае должны будут уплатить налог равный 13% от полученного по сделке дохода.
С учетом стоимости на объекты недвижимости, размер подлежащего уплате дохода получается более чем значительный.
Как же можно снизить налог с продажи?
Законом в этих целях предусмотрены налоговые льготы в виде имущественных вычетов:
- фиксированный вычет в размере 1 млн. руб., вычитается из цены продажи квартиры, а на остаток начисляется налог 13 %;
- вычет в размере понесенных расходов на первоначальную покупку квартиры, т.е. налог начисляется только на разницу, полученную от перепродажи квартиры.
Каким видом вычета воспользоваться гражданин выбирает при оформлении налоговой декларации.
Налоговая декларация за предыдущий год подается в срок до 30 апреля текущего года в Налоговую инспекцию по месту жительства.
Невыполнение данной обязанности может повлечь административную ответственность, взыскание неуплаченных налогов и штрафов в судебном порядке.
Широко распространен способ снижения налогооблагаемой базы при продаже квартиры – занижение стоимости квартиры в Договоре купли-продажи.
В каких пределах имеет смысл занижать стоимость квартиры?
Такой способ выгоден продавцу, но выгоден ли он покупателю?
Согласно закону, налог исчисляется от той суммы, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры, которая сегодня максимально близка к рыночной.
Таким образом, занижать цену в Договоре купли-продажи для продавца имеет смысл не ниже кадастровой стоимости квартиры.
Кадастровую стоимость квартиры можно узнать в специальном сервисе на сайте Росреестра по кадастровому номеру квартиры или по ее адресу.
Там же можно получить иную общедоступную информацию об объекте недвижимости.
В настоящее время на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит к негативным последствиям.
Однако, знать о возможных неприятностях и предупреждать их необходимо.
Для покупателя заключение договора купли-продажи квартиры по заниженной стоимости может повлечь:
-в случае признания судом сделки недействительной, покупатель сможет взыскать только сумму, указанную в договоре;
- покупатель не сможет в полном объеме (в объеме своих реальных затрат) получить налоговый вычет за покупку квартиры.
Приведенные последствия можно попытаться предупредить.
В случае если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя реституция – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке.
Поэтому в целях защиты покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка.
Требуется консультация? вы можете обратиться по контактам ниже.
Контакты:
Тел: +7 (916) 444-41-33 E-mail: gorodova06@mail.ru
Сайт: gorodova-advokat.ru