Многие покупатели думают, что квартиры первичного фонда - это новый или сравнительно недавно отстроенный дом, а вторичное жилье - это квартира в старом фонде. Хотим сказать, что параметром, определяющим первичное и вторичное жилье, является в принципе не возраст здания, а непосредственно запись в ЕГРП о регистрации права собственности на объект. Сейчас попытаемся понять суть, что же такое первичное и вторичное жилье и в чем их разница.
Первичное жилье - это рынок новостроек.
Квартиры первичного фонда недвижимости - это квартиры и комнаты, на которых не лежит право собственности. Практически первичное жилье - это квартиры, которые имеются в принципе в проекте в документах, в случае даже если постройка самого здания уже осуществляется. Напоминаем, что продажа первичных квартир в домах регламентируется 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Как гласит этот закон застройщик берет обязательства отстроить многоквартирный дом и после того, как осуществится ввод в эксплуатацию, отдать дольщику (покупателю первички) с определенным договором долевого участия объект долевого строительства. После ввода в эксплуатацию и подписания непосредственно акта-приема передачи объекта долевого строительства покупатель квартиры (дольщик) обязан зарегистрировать свое право собственности на квартиру в новом доме. И вот с момента получения свидетельства о регистрации права собственности данная квартира меняет свой статус и становится вторичным жильем.
Вторичное жилье - это рынок готового жилья.
Вторичный фонд жилья - это квартиры и комнаты, которые находятся в собственности. Собственность может быть как частная, так и государственная (муниципальная). В государственных квартирах люди проживают по договорам соц. найма.
Первичное и вторичное жилье - преимущества и недостатки.
Что лучше - первичное или вторичное жилье.
Ответ заключен в том, что Вы хотите от этой квартиры:
Стоимость. При равных условиях цена кв. метра в строящемся доме тем ниже, чем раньше этап постройки здания. Вторичные квартиры в домах той же категории, расположенных в том же районе, всегда дороже. Сроки заселения.
Обычно, с даты договора долевого участия до часа получения самой квартиры может пройти срок от 3 месяцев - если Вы берете квартиру прямо перед вводом в эксплуатацию, до 1, 5 лет - если покупать на стадии котлована.
На вторичном рынке ключи от квартиры можно получить сразу же после сделки. Последующие траты. 85% жилья в первичном фонде достаются собственнику в черновой отделке. Соответственно вложения в ремонт такого жилья выше.
Свобода выбора. Самые интересные и недорогие квартиры на первичном рынке жилья продаются на ранних стадиях. Это значит, что к сроку окончания строительства как правило остаются квартиры либо большего метража, либо более высокие по цене или с какими-нибудь недостатками (плохой вид из окна или отсутствие балкона).
А вот квартиру из вторичного фонда намного легче выбрать из общего количества подобных квартир. Опасности. При покупке квартиры из фонда вторичного жилья опасность заключается в том, что существует вероятность расторжения договора купли-продажи по суду или может возникнуть непредвиденное (непроверенное) право пользования квартирой у каких-либо третьих лиц уже после продажи. Все это можно предвидеть, предугадать и обезопаситься при грамотном подходе к проверке покупаемой квартиры. Опасность при покупке жилья на первичном рынке больше связана с предпринимательством именно застройщика.
Предугадать его банкротство или затягивание сроков строительства никто не может. И хотя закон 214-ФЗ предусматривает большие суммы штрафов за это, все это не дает на данный момент никакой защиты желающим купить жилье на первичном рынке. Прописка. Как все знают, получить прописку можно только если у вас на руках свидетельство собственности на квартиру. То есть прописаться в квартиру из первичного фонда нельзя. Прибыльность. Цена одного квадратного метра на первичного жилья возрастает по мере строительства здания. При правильном вложении в такое жилье можно получить до 35% годовых.
Квартиры вторичного фонда растет в стоимости только в пределах общих тенденций рынка недвижимости. Ипотечные ставки. Первичные квартиры кредитуют далеко не все банки. Обычно застройщик аккредитует свой объект в 1-2 банках, а это не часто комфортно для покупателя. Ставки по таким кредитам на первичные квартиры в среднем на 2-3% выше, чем на вторичные. Эффект новенького жилья. Быть первым, кто переступил порог новой квартиры, думать, что никто не спал в твоей личной спальне, организовать ремонтные работы по своим желаниям и возможностям, ну и конечно же быть уверенным на 100% в юридической "чистоте" - это конечно про первичные квартиры . . . хотя бывают исключения, которые все же подтверждают общее правило. Кроме того, встретить соседей-алкоголиков или наркоманов в новостройках значительно труднее, чем на вторичном рынке жилья.