Ошибки при покупке новостройки.
Новостройка, заинтересовавшая моего друга, находится в Новой Москве. Земля - в собственности у застройщика. Задержка сдачи Госкомиссии первых четырех корпусов - около года. Степень готовности планируемых пятнадцати корпусов, около семидесяти процентов. То есть построены все дома под крышу и с внутренней отделкой, кроме трех корпусов, которые находятся на стадии котлована. И двух корпусов - имеющих на данный момент по четыре этажа - каждый. Все дома - монолит, обшитые модными немецкими панелями, стилизованными под камень.
Застройщик обосновывает отставание по срокам - Ковидом 19, то есть в связи с эпидемией, ему пришлось останавливать стройку на два месяца, и косвенной причиной, девелопер выделяет массовое бегство с объекта - подрядчиков. Мелкие компании - разорились. Остались только крупные организации, имеющие возможность кредитоваться. То есть, практически все новостройки Новой Москвы, отстают по срокам сдачи объектов, в связи с переходом на эскроу счета, в среднем на пол года. Это факт.
Задача покупателя: купить недорогую однокомнатную квартиру, желательно с ремонтом, в ближайших к сдаче корпусах. Потому что, ждать два, а тем более три года, у товарища нет ни желания, ни возможности, по семейным обстоятельствам.
Квартира приобретается, без привлечения ипотечных средств.
Первая проблема возникшая при общении с менеджером, в офисе продаж: застройщик, якобы распродал все квартиры в первых десяти корпусах, которые и являются ближайшими к сдаче ГК. Соответственно, купить квартиру не ожидая два - три года можно только по переуступке прав. То есть у человека, который уже вложился в жилье, с целью перепродать его с прибылью.
В этом случае, есть два варианта покупки. Или искать продавца самостоятельно, или воспользоваться услугами того же застройщика, у которого есть несколько квартир по переуступке. Первая потеря денег и первая ошибка.
1)Товарищ к покупке квартиры, привлек риэлтора за 150 тысяч рублей. Который вышел на дольщика, желающего продать квартиру по переуступке прав собственности, через объявление на сайте недвижимости. Продавец из другого города, и поэтому - он попросил электронную сделку. Ему немедленно был оформлен задаток, в размере 30 тысяч рублей. И тут начались первые проблемы у покупателя. Заметьте, не у риэлтора, который ни за что, по-сути не отвечает, а именно у покупателя.
Дольщик, видя живой интерес на свою квартиру, которая по обещанию застройщика сдается в первую очередь, лихо завышает цену на 100 тысяч рублей, и ставит покупателя перед фактом. Или добавлять деньги к общей сумме, или он возвращает задаток и продает квадратные метры - другому лицу.
Таким образом, совершив первую ошибку, мой друг потерял 250 тысяч рублей. И это - только начало пути.
2) Так как мой товарищ не хотел связываться с собственным ремонтом, а опция базовая или полноценный ремонт у застройщика имеется, он переплатил еще около 200 тысяч рублей, фактически перекупив этот базовый ремонт у дольщика.
В новостройке, первый ремонт, обязательно должен быть бюджетным, потому что не исключены заливки соседями сверху, а так же дом, в течении двух - трех лет дает усадку. Соответственно - пойдут трещины по стенам, не будут закрываться двери, полопается плитка и т. д.
Вывод по второму пункту: ремонт в новостройке нужно делать самостоятельно.
3) Третья ошибка товарища - разница между скидками от застройщика, а это семь - десять процентов от всей заявленной сумы. То есть, человек по переуступке продает другу квартиру, якобы по такой же цене, что и у застройщика. Но если попросить скидку у застройщика и подождать постройки дома, то есть попасть на время ожидания, но выиграть на скидках. Выгода получается - около 500000 тысяч рублей.
4) Для того, чтобы дольщику продать жилье, до его ввода в эксплуатацию, Нужно испросить разрешение у застройщика. Такие правила. Соответственно, пользуясь правом первой брачной ночи, застройщик определил фиксированную цену на продажу по переуступке, 60 тысяч рублей. Продавец, естественно включает и эти деньги в счет покупателя.
И это еще не все, а только часть из того, что ждет покупателя не дождавшегося принятия объекта Госкомиссией, и покупающего квартиру по переуступке прав.
Подводим итог: на ветер выброшено - 1000010 рублей. Если застройщик не вылезет из сроков сдачи объекта, а они составляют приблизительно два года, это крайний срок без штрафных санкций по эскроу счетам. Эти деньги его фактическая прибыль, если товарищ купил бы квартиру у застройщика. Поспешишь - людей насмешишь.
Если у человека стоит задача - срочно купить квартиру, заехать и жить - обратите внимание на вторичку.
Продолжение следует...
Подписывайтесь на мой канал.