Найти тему
Журнал ПРИГОРОД

Областной квартирный баланс

Оглавление
Предложение сокращается, цены растут, сделок все меньше. Но есть и обнадеживающие симптомы.
Предложение сокращается, цены растут, сделок все меньше. Но есть и обнадеживающие симптомы.

#ленинградская_область #новостройки_область #новостройки_цены #динамика_цен #стоимость_квадрата #Новосаратовка #ЦДС #ЛСР #синочкин

Статья из журнала Пригород

За 11 месяцев в областных новостройках заключено 18 575 договоров долевого участия – на 27% меньше, чем за тот же период 2019-го. (По данным ресурса DataFlat.ru , розничные продажи за год сократились на 15%, не будем придираться к деталям).

Стоимость «квадрата», по расчетам аналитиков DataFlat.ru, выросла на 10%. (По сведениям Дмитрия Житкова – на 15,8%, см материал «Отставание с ускорением»).

Картина ясная: проекты, начатые в относительно спокойный период – 2015-й, 2016-й, 2017-й годы – сейчас завершаются. Ближе к сдаче квартиры дорожают. Новые проекты девелоперы запускать не спешат. В 2018-м была объявлена реформа долёвки, в 2019-м начался переход на эскроу, застройщикам пришлось налаживать отношения с банками...

В 2020-м этот пёстрый пейзаж накрыло еще и пандемией. Граждане, как им свойственно при любых непонятках, побежали инвестировать в бетон. Но не столько в областные объекты, сколько в городские: вроде бы рисков меньше. Тем более – подоспела льготная ипотека. Результат закономерен: в Петербурге цены скакнули на 18-19%.

Весьма драматично выглядит динамика областных новостроек за последние несколько лет. Домов к концу 2020-го строится в 2,7 раза меньше, чем в 2017-м, по количеству квартир новостройки сократились почти вдвое, по общему метражу – аналогично. (См. таб.2).

И если бы эта динамика сохранялась, то ситуация на перспективу получилась бы совсем печальной: все меньше объектов по все более высокой цене (при падающих доходах населения) и с очень ограниченным выбором вариантов.

Однако не все так скверно. В декабре Группа ЦДС начала строительство жилого комплекса в Новосаратовке. (Если кто не в курсе: это через Неву от Рыбацкого, рядом с КАД)

Казалось бы: может ли изменить рыночную ситуацию всего один проект?

Смотря какой.

Проект пока не имеет названия. (Поначалу он назывался «Нева-Сити», но оказалось, что его уже кто-то использует). Группа ЦДС занимается им с 2013 года: купила землю, оформила ППТ, прокладывала сети; в 2016-м девелопер даже получил разрешение на строительство, и потом регулярно его продлевал. Но на площадку компания вышла только сейчас.

Дело в масштабе. Проект в Новосаратовке рассчитан на 15-20 лет; здесь на территории 700 га запланировано строительство 4,5 млн кв.м жилья и 500 000 кв.м коммерческих помещений. Плюс вся положенная по нормативам социалка: школы, садики, поликлиники. Если все получится, в Нью-Новосаратовке будут жить под 300 000 человек. Как в Мурманске. Или как в Кировском районе Петербурга...

Конечно, в больших объемах сразу ЦДС здесь строить не будет. Пока запущена первая очередь: четыре жилых корпуса на 1690 квартир. Продажи начнутся в январе. По словам генерального директора ЦДС Михаила Медведева, цена на старте продаж будет составлять 95-100 000 рублей за «квадрат», существенно ниже, чем в похожих, но более популярных локациях (Мурино, Кудрово).

Здесь сразу есть несколько плюсов. Сети и социалка закладываются «на вырост», дороги и возведение социальных объектов будут более-менее синхронизированы со строительством жилья. Застройщику совершенно не нужны проблемы в уже сданных корпусах: «сарафанное радио» немедленно разнесет молву по рынку. В проекте, рассчитанном на многие годы, положительный имидж места принципиально важен – чтобы сохранять объемы продаж. При этом компания может себе позволить довольно долго держать цены чуть ниже рыночного уровня. Хотя бы потому, что проект был согласован и разрешения получены ДО введения в Ленобласти ограничений по высоте (до 12 этажей). Так что ЦДС может себе позволить строить 23-этажки, что дает некоторые преимущества по экономике. Другим застройщикам теперь придется все время оглядываться на конкурента: взвинтишь цены, рассчитывая на дефицит – покупатель уйдет в Новосаратовку.

Совсем было бы здорово, если бы Группа ЛСР параллельно запустила давно обещанный проект-«миллионник» в Ковалево (у бывшего аэродрома Ржевка). Но руководители ЛСР решили поторговаться за бюджетное финансирование социальной и инженерной инфраструктуры. Причем суммы серьезные: более 15 млрд рублей. Или, по крайней мере, за банковские гарантии. Пока не получается: федералам не до них, у области с долгостроями проблем хватает.

Ничего личного, это рынок.

И хорошо, что у правительства РФ пока не дошли руки до «регулирования цен» на жилье, пока все ограничивается грозными заявлениями. Потому что «регулирование» мы проходили: Госплан, очередь на много лет и бери, что дают.

Рынок сам сгладит неровности, если ему не мешать.

Показатели рынка за 11 месяцев, ЛО

Таб. 1.
Таб. 1.

Динамика областных новостроек, ЛО

Таб. 2.
Таб. 2.

Динамика первичного рынка, ЛО

Таб. 3.
Таб. 3.

Дмитрий Синочкин