#ленинградская_область #новостройки_область #новостройки_цены #динамика_цен #стоимость_квадрата #Новосаратовка #ЦДС #ЛСР #синочкин
Статья из журнала Пригород
За 11 месяцев в областных новостройках заключено 18 575 договоров долевого участия – на 27% меньше, чем за тот же период 2019-го. (По данным ресурса DataFlat.ru , розничные продажи за год сократились на 15%, не будем придираться к деталям).
Стоимость «квадрата», по расчетам аналитиков DataFlat.ru, выросла на 10%. (По сведениям Дмитрия Житкова – на 15,8%, см материал «Отставание с ускорением»).
Картина ясная: проекты, начатые в относительно спокойный период – 2015-й, 2016-й, 2017-й годы – сейчас завершаются. Ближе к сдаче квартиры дорожают. Новые проекты девелоперы запускать не спешат. В 2018-м была объявлена реформа долёвки, в 2019-м начался переход на эскроу, застройщикам пришлось налаживать отношения с банками...
В 2020-м этот пёстрый пейзаж накрыло еще и пандемией. Граждане, как им свойственно при любых непонятках, побежали инвестировать в бетон. Но не столько в областные объекты, сколько в городские: вроде бы рисков меньше. Тем более – подоспела льготная ипотека. Результат закономерен: в Петербурге цены скакнули на 18-19%.
Весьма драматично выглядит динамика областных новостроек за последние несколько лет. Домов к концу 2020-го строится в 2,7 раза меньше, чем в 2017-м, по количеству квартир новостройки сократились почти вдвое, по общему метражу – аналогично. (См. таб.2).
И если бы эта динамика сохранялась, то ситуация на перспективу получилась бы совсем печальной: все меньше объектов по все более высокой цене (при падающих доходах населения) и с очень ограниченным выбором вариантов.
Однако не все так скверно. В декабре Группа ЦДС начала строительство жилого комплекса в Новосаратовке. (Если кто не в курсе: это через Неву от Рыбацкого, рядом с КАД)
Казалось бы: может ли изменить рыночную ситуацию всего один проект?
Смотря какой.
Проект пока не имеет названия. (Поначалу он назывался «Нева-Сити», но оказалось, что его уже кто-то использует). Группа ЦДС занимается им с 2013 года: купила землю, оформила ППТ, прокладывала сети; в 2016-м девелопер даже получил разрешение на строительство, и потом регулярно его продлевал. Но на площадку компания вышла только сейчас.
Дело в масштабе. Проект в Новосаратовке рассчитан на 15-20 лет; здесь на территории 700 га запланировано строительство 4,5 млн кв.м жилья и 500 000 кв.м коммерческих помещений. Плюс вся положенная по нормативам социалка: школы, садики, поликлиники. Если все получится, в Нью-Новосаратовке будут жить под 300 000 человек. Как в Мурманске. Или как в Кировском районе Петербурга...
Конечно, в больших объемах сразу ЦДС здесь строить не будет. Пока запущена первая очередь: четыре жилых корпуса на 1690 квартир. Продажи начнутся в январе. По словам генерального директора ЦДС Михаила Медведева, цена на старте продаж будет составлять 95-100 000 рублей за «квадрат», существенно ниже, чем в похожих, но более популярных локациях (Мурино, Кудрово).
Здесь сразу есть несколько плюсов. Сети и социалка закладываются «на вырост», дороги и возведение социальных объектов будут более-менее синхронизированы со строительством жилья. Застройщику совершенно не нужны проблемы в уже сданных корпусах: «сарафанное радио» немедленно разнесет молву по рынку. В проекте, рассчитанном на многие годы, положительный имидж места принципиально важен – чтобы сохранять объемы продаж. При этом компания может себе позволить довольно долго держать цены чуть ниже рыночного уровня. Хотя бы потому, что проект был согласован и разрешения получены ДО введения в Ленобласти ограничений по высоте (до 12 этажей). Так что ЦДС может себе позволить строить 23-этажки, что дает некоторые преимущества по экономике. Другим застройщикам теперь придется все время оглядываться на конкурента: взвинтишь цены, рассчитывая на дефицит – покупатель уйдет в Новосаратовку.
Совсем было бы здорово, если бы Группа ЛСР параллельно запустила давно обещанный проект-«миллионник» в Ковалево (у бывшего аэродрома Ржевка). Но руководители ЛСР решили поторговаться за бюджетное финансирование социальной и инженерной инфраструктуры. Причем суммы серьезные: более 15 млрд рублей. Или, по крайней мере, за банковские гарантии. Пока не получается: федералам не до них, у области с долгостроями проблем хватает.
Ничего личного, это рынок.
И хорошо, что у правительства РФ пока не дошли руки до «регулирования цен» на жилье, пока все ограничивается грозными заявлениями. Потому что «регулирование» мы проходили: Госплан, очередь на много лет и бери, что дают.
Рынок сам сгладит неровности, если ему не мешать.
Показатели рынка за 11 месяцев, ЛО
Динамика областных новостроек, ЛО
Динамика первичного рынка, ЛО