Добрый день, уважаемые читатели!
Самая распространенная проблема для начала бизнеса – это выбор инвестиционной площадки.
Одно дело, когда планируется аренда или покупка готового помещения или здания со всеми коммуникациями и отсутствуют особые потребности в мощностях. И совсем другое дело, когда требуется подобрать земельный участок, отвечающий целому ряду требований, обусловленных особенностями направления бизнеса.
В этой статье я расскажу вам о том, как не ошибиться с выбором инвестиционной площадки под бизнес и на что обратить внимание.
Совет №1. Определиться с направлением бизнеса.
Почему важно четко понимать под какое направление подбирается инвестиционная площадка?
Все земли в нашей стране подразделяются на 7 категорий:
· земли сельскохозяйственного назначения;
· земли населенных пунктов;
· земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
· земли особо охраняемых территорий и объектов;
· земли лесного фонда;
· земли водного фонда;
· земли запаса.
Соответственно использование земель возможно только по их целевому назначению.
Пример: на земельном участке, имеющем категорию «земли сельскохозяйственного назначения», нельзя построить предприятие по производству кирпича. А на земельном участке с категорией «земли промышленности» вы не сможете построить сельскохозяйственную ферму.
Разумеется, законодательством РФ предусмотрены процедуры по изменению категории земельного участка, но это не всегда возможно, как в случае с землями с/х назначения.
Поэтому, прежде чем брать в аренду или, тем более, покупать земельный участок, убедитесь в том, что на нем вы сможете реализовать свою бизнес идею. Категорию земельного участка вы всегда можете узнать на публичной кадастровой карте или в земельном отделе администрации муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок.
Совет №2. Проверьте наличие ограничений и обременений.
Да, с таким тоже очень часто сталкиваются.
В качестве ограничений могут быть различные охранные или санитарно-защитные зоны от коммуникаций, соседних предприятий, жилых массивов, водных объектов, автомобильных дорог и прочее.
Например, в охранной зоне линий электропередач запрещено что-либо строить. А в водоохранной зоне рек строить можно, но не все и с определенными ограничениями.
Под обременением же понимается необходимость соблюдения ряда требований, выдвигаемых той организацией, в интересах которой и установлены обременения.
Например, чтобы построить объект дорожного сервиса в границах придорожной полосы автомобильной дороги, вам необходимо получить и выполнить технические требования у владельца этой автомобильной дороги.
Поэтому, при выборе земельного участка обязательно:
1. Узнайте обо всех ограничениях и обременениях, наложенных на участок.
2. Уточните техническую возможность реализации вашего проекта на данной инвестиционной площадке, в случае наличия установленных ограничений.
3. Попросите собственника участка запросить технические требования в организациях, инициаторах обременений, с целью просчета ваших затрат на их выполнение.
Совет 3. Учтите особенности собственного бизнеса.
Тут все просто. Для большинства предприятий также устанавливается санитарно-защитная зона. Она определяется в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». И это тоже накладывает определенные ограничения при выборе земельного участка.
Пример: для строительства автомойки на 2 поста установлено обязательное расстояние от строения до жилых домов - 100 м.
Конечно, санитарно-защитную зону можно уменьшить, но, в любом случае, данный факт необходимо учитывать заранее.
Совет 4. Определитесь с необходимыми инженерными коммуникациями и требуемыми мощностями.
Самый большой камень преткновения, это возможность технологического подключения к инженерным коммуникациям.
Если проблему водоснабжения можно решить строительством скважины и отсутствие возможности подключения к централизованным сетям водоснабжения не так уж критично, то отсутствие возможности подключения к электрическим сетям становится большой проблемой всегда. Самой частой ошибкой многих инвесторов становится непонимание того, что близкое расположение инженерных коммуникаций не означает, что вы сможете к ним подключиться.
Пример: рядом с участком, на котором планируется строительство мусоросжигательного завода, проходит газопровод. Но при обращении в ресурсную организацию инвестор получает отказ, так как заявленные мощности потребления не могут быть обеспечены или точка врезки находится в нескольких километрах и стоимость подключения выливается в астрономическую сумму.
Поэтому, мой совет заключается в обязательной проработке вопроса технической возможности подключения к сетям с ресурсными организациями. Для этого вы должны хотя бы примерно понимать, какие мощности потребления вам понадобятся.
Совет 3. Проверьте возможность подъезда к вашему участку.
Сколько раз на своей практике я сталкивалась с вопросом: «У меня есть участок, но к нему не подъехать. Расскажите, что мне делать?». И я всегда хотела бы отвечать, что это не проблема, но, увы и ах, проблема может быть не решаема совсем.
И вот тут я снова возвращаюсь к ограничениям. Если ваш участок расположен около автомобильной дороги, это еще не значит, что вы сможете законно с нее съехать. Под словом «законно» я понимаю согласованное строительство примыкания.
Пример: земельный участок расположен рядом с автомобильной дорогой регионального значения. В 300 м от правой границы участка уже построено примыкание к гостинице. А в 400 от левой границы участка расположен мост. При обращении собственника земельного участка к владельцу автомобильной дороги, он получил отказ, так как не выполняются требования нормативных документов по минимальному расстоянию до мостового перехода и ближайшего примыкания.
Также существуют случаи, когда построить примыкание можно, но ваш земельный участок находится на определенном расстоянии от дороги. И вот тут тоже могут возникнуть проблемы, так как подъезд будет проходить по чужим земельным участками, а их собственники имеют право выразить не согласие.
Конечно, в отдельных случаях, решить вопрос можно альтернативными вариантами, но это не всегда возможно.
Поэтому, при выборе земельного участка настоятельно рекомендую:
1. Запросить предварительное мнение собственника автомобильной дороги о технической возможности строительства примыкания. В случае отсутствия такой возможности, советую отказаться от этого участка и подобрать другой вариант.
2. Запросить согласие собственников смежных земельных участков на строительство подъезда к вашему участку, в случае, если это требуется.
Заключительный совет. Не торопитесь покупать или арендовать понравившийся земельный участок. Рассмотрите несколько вариантов, изучите все плюсы и минусы, просчитайте свои затраты на решение всех проблемных моментов, учтите логистику по доставке сырья и готовой продукции, наличие трудовых ресурсов и прочее. Не забывайте, что залог успешного бизнеса напрямую зависит от планирования и расчета всех возможных рисков.
Желаю вам удачи в вашем начинании и рассчитываю на то, что мои советы вам действительно пригодятся.
А чтобы не потерять статью, ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал.