В этой статье я максимально полно отвечу на вопрос, презюмированный в самой теме статьи.
Почему вообще возникает вопрос о включении или невключении
- 1. К первой причине я бы отнес домыслы граждан
Очевидно, когда мы говорим об индивидуальном жилом доме, то у многих возникает резонный вопрос, если помещение не отапливается (например, какое-нибудь тамбурное помещение, веранда и т.д.), то это значит, что теоретически данное помещение не отвечает признакам жилого помещения, а значит не должно входить в площадь здания.
- 2. Ко второй причине я бы отнес долго тянущийся шлейф былого авторитета БТИ
Я с ответственностью могу говорить об этом, потому что сам в течение 2.5 года работал в БТИ и обманывал людей, о чем я писал здесь.
Итак, причем здесь БТИ.
Есть такая штука, которая является библией для БТИ – Приказ Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству №37 (Инструкция №37).
Эта штука продолжает действовать, но уже не выполняет свою функцию, а именно:
- 1. Согласно п. 3.34 показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.
С приходом кадастра теперь это не так. Если объект содержится в ЕГРН, то оплата жилья, коммуналка и прочее рассчитывается исходя из сведений ЕГРН.
- 2. Ранее БТИ допускало возможность наличие квартир в индивидуальном жилом доме.
Сейчас же, согласно ч. 7 ст. 41 218-ФЗ образование жилых или нежилых помещений в индивидуальном жилом или садовом домах не допускается.
Почему я акцентирую на этом внимание
- 1. В соответствии с Приложением 1 к Инструкции №37 (абзац 21): «Все пристройки разделяются на отапливаемые и холодные, общая площадь помещений в отапливаемых пристройках учитывается в составе жилищного фонда».
С 2013 года главой стола является теперь не жилищный фонд, а кадастр. Конечно, такое понятие, как жилищный фонд, продолжает существовать. К слову сказать, продолжает он существовать за счет более подробного и многолетнего ведения архивов БТИ, в отличие от Росреестра, который ставит своей первостепеннейшей задачей создание механизмов коррупции.
Но это ведение жилищного фонда вообще не относится к кадастру – это совсем другая область права и для других целей, которая не может использоваться по аналогии, потому что у кадастра есть свои требования, о которых я поведу речь немного ниже.
- 2. В соответствии с п. 3.36 Инструкции №37: «Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров».
Как я и говорил ранее, БТИ допускало возможность наличия квартиры в индивидуальном жилом доме.
Сейчас мы имеем ч. 7 ст. 41 218-ФЗ, содержащую прямой запрет на это. Поэтому данная норма не может использоваться для кадастра.
Что говорит кадастр
Кадастр, как всегда, «сам себе на уме».
Он не поднимает особо вопрос отапливаемости или неотапливаемости.
При этом, следует заметить, что согласно п. 5 Приказа МЭР №90 в площадь нежилого здания (таковым, я напомню, является садовый дом) входят, в том числе, «открытые неотапливаемые планировочные элементы нежилого здания».
Будет странным предположить, что площадь неотапливаемых ЗАКРЫТЫХ планировочных элементов в виде пристроек не должны вдруг входить в площадь такого здания.
Требования к определению площади жилого здания (п. 8 Приказа МЭР №90) не содержат понятий отапливаемости или неотапливаемости.
При этом, помимо всего прочего, данные требования устанавливают, что в площадь входят такие элементы, как балконы, лоджии, террасы и веранды. Да и вообще, площадь следует определять в пределах внутренних поверхностей НАРУЖНЫХ стен.
Как кадастровый инженер, я расцениваю это как сигнал к тому, что не следует делать каких-либо разграничений между отапливаемым элементом или нет.
При этом я сделаю небольшое уточнение. Если передо мной будет пристройка, по которой я смогу понять, что она не является частью основного здания (понять я это смогу исходя из общего фундамента или крыши), то такую пристройку я не буду включать в состав здания потому, что это будет отдельным строением на участке, а не моим домом, который мне интересен.
Все остальные помещения, вне зависимости от прочих факторов, я включу в площадь здания.