Итак, риски, с которыми мы сталкиваемся при приобретении квартир у застройщика - это недобросовестный застройщик. Дом может быть не достроен, либо иметь колоссальные задержки и не всегда может удастся возместить пени за просрочку. Так же мы не можем видеть качество приобретаемой недвижимости.
Ну а что же с квартирами, купленными по переуступке. И что же это такое? Квартиры, которые продают по переуступке считаются вторичной недвижимостью, застройщик заключил договор со своим дольщиком/пайщиком и до момента сдачи дома этот человек решил вам её продать.
Эту недвижимость зачастую тоже невозможно никоим образом оценить (посмотреть изнутри), кроме как визуального способа, если дом стоит, а если дом на уровне фундамента - то и этого не удастся.
Почему люди продают? Есть множество причин:
— Цена с момента приобретения уже выросла, человек хочет выйти из инвестиции и не хочет конкурировать со всем рынком вторичного жилья.
Так как пока это переуступка, мы конкурируем только с квартирами, которые находятся в этом и подобных ЖК (по типу, по застройщику).
— Перераспределение средств. (гашение ипотеки, изменение состава семьи, либо просто изменение планов).
Что же представляет собой риски? Переуступка объединяет риски как первичной, так и вторичной недвижимости.
К ним можно отнести:
— Недобросовестность застройщика относительно материалов, сроков сдачи.
— Согласие на сделку супруга, согласие залогодержателя, получателя ренты, банка, тем самым нарушение прав «третьих» лиц.
— Признание недееспособным лицо, которое является одним из участников сделки, либо признание его непонимающим происходящего.
— Умышленный обман продавца. К этому пункту можно отнести поддельные документы.
— Нарушение прав несовершеннолетних, в случае использование материнского капитала.
— От лица продавца может выступать доверенное лицо, иногда такую доверенность можно отменить.
— А также, стоит отметить, что необходимо согласие застройщика на проведение данной сделки.
Давайте обсудим с вами, как мы можем обезопасить себя? Что необходимо делать. Если вы решили приобретать самостоятельно, не прибегнув к помощи профессионалов стоит ознакомится с тем ЖК, где вы подобрали объект. Поищите информацию в публичном доступе.
Посмотрите плюсы и минусы ЖК, отзывы о застройщике, документацию на официальном сайте, или в отделе продаж этого застройщика. В соответствии с 214-ФЗ (статья 20) застройщик обязан предоставить любому заинтересованному лицу определенный перечень документов для ознакомления.
А именно – документы о компании:
—учредительные документы (включая устав компании - последнюю редакцию)
— свидетельство о государственной регистрации
— свидетельство о постановке на учёт в налоговой
— утвержденные годовые отчёты, бухгалтерию, отчётность за последние три года
— аудиторское заключение о деятельности за последний год.
Также стоит обратить внимание на реализованные объекты , можно съездить, посмотреть на качество. Даже беглый осмотр территории и фасадов поможет вам сформировать своё мнение. Обратите внимания на темпы застройки и темпы строительства. Некоторые застройщики ведут видеотрансляцию этапов, так же дом должен «расти» минимум на 2-3 этажа в месяц.
Признаки финансовой устойчивости застройщика.
Финансовые возможности каждого застройщика различны, поэтому зачастую может использоваться привлечение средств соинвесторов. Нужно уточнять и понимать кто это. Можно у застройщика уточнить с наивным видом и попросить подтвердить финансирование соответствующими документами.
В отношении застройщиков не должно быть судебных тяжб, просмотреть картотеку арбитражного суда на наличие этого застройщика, так же если судебные тяжбы привели к запуску процедуры банкротства, стоит отказаться от данного объекта. Это можно посмотреть на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Так же стоит ориентироваться на рейтинг застройщика на сайтах Единого ресурса застройщиков.
Когда застройщика проверили необходимо приступить к проверке продавца. За какие средства были совершены приобретения. Что повлекло за собой продажу квартиры и смотреть по документом наличие всех необходимых пакетов для сделки. Соответствие приобретаемого объекта и адреса, указанного в документах, согласие супруга, согласие застройщика. Проверьте, чтобы квартира была полностью выплачена и не имела обременений.
Ознакомьтесь с техническими характеристиками объекта, чтобы вы понимали, какая отделка будет в вашей будущей недвижимости. Уточните, какая стоимость будет в договоре полная или заниженная, в таком случае необходимо грамотно составить дополнительные соглашения, чтобы в случае признания сделки недействительной вам возместили всю сумму вашего приобретения, а не только сумму, указанную в договоре.
Договором будет не договор купли-продажи, а договор цессии (идентичный, однако в нём не будет указан кадастровый номер объекта, так как квартира не введена в эксплуатацию, а только кадастровый номер участка; следите за тем, чтобы было указана Ваша квартира, точь в точь как в ДДУ/ЖСК). Необходимо после сделки оставлять у стороны покупателя договор ДДУ или ЖСК, потому что договор цессии, который вы составите будет ссылаться на этот документ.
И обязательно подготавливать 1 экземпляр договора для застройщика (есть которым это не нужно), но в основном, для того, чтобы застройщик Вас добавил в свой реестр дольщика ему нужен оригинал вашего договора.
Для продавца тоже есть риски. Риски остаться без средств, если не верно обсудите действия по взаиморасчетам. Признание сделки недействительной, в случае если супруг/супруга покупателя не поддерживает приобретение и, главное, нотариально не подтверждает свои намерения.
Какие же плюсы приобретения квартир по переуступкам:
— Сроки сдачи зачастую ближе, чем квартиры, которые есть на этот момент у застройщика.
— Даже если квартиры у застройщика остались в продаже, покупать «с рук» зачастую дешевле. И приобретение такой недвижимости зачастую дешевле, чем приобретать идентичную на вторичном рынке.
***
Последние отзывы о нашей работе: vk.cc/aBusfX 📩 8 бесплатных писем о том, как продать квартиру без помощи агентства по высокой цене за максимально короткий срок: vk.cc/aA0Z2j