Действительно, если купить студию за 2 миллиона в центре Петербурга и сдавать посуточно, то это хорошее предложение. Но что же может быть не так?
Давайте разберемся сразу, что же из себя представляет идея: Фирма или физическое лицо покупает большую квартиру, сносит все перегородки и делит её на равные комнатки, куда проводятся все необходимые коммуникации: туалет, душ и прочее. На выходе получается небольшая студия около 15-20 квадратных метров. Вы справедливо заметите, что это классная идея. Учитывая то, что в наше время за 2 миллиона не получится купить студию даже на этапе котлована.
Начинаем копать подводные камни для покупателя:
Во-первых, после перепланировки квартиры её нужно обязательно узаконить. При переносе мокрых точек, то есть размещение туалета с душем в каждой комнате, такую перепланировку узаконить нельзя.
Есть лайфхак: можно взять 2 этаж над коммерческим помещением и тогда узаконить уже будет реально.
Но, опять проблема. Фирма, которая продает эти студии, не хочет заморачиваться и предлагает это сделать после вашей покупки. Доходит даже до предложения составить письменное обязательство о том, что фирма все узаконит в течение полугода. Увы, обычно этого не происходит. Даже если они говорят, что все по закону, то нужно проверить документы и удостовериться что это действительно так. Хотя, как правило, никто не тратит пол года на эту процедуру. А это, по правде, непростая задача и занимает большое количество времени.
«Ну и что», — скажете вы, — «разве это страшно?». Страшно, поскольку вас по закону могут обязать вернуть всё на место. То есть и мокрые точки снести, и перегородки убрать. В общем вернуть всё и за ваш счет. При чем не важно, что это делал предыдущий собственник и та самая фирма, заставят платить именно вас, поскольку вы сейчас являетесь собственником.
Во-вторых, вы покупаете долю, а не полноценную квартиру. Как я рассказывал в самом начале, квартира поделена на комнаты. Что-то напоминает, да? Коммунальная квартира. При чем эта доля не выделена на конкретную комнату, поскольку была совершена перепланировка. То есть вы приобретаете часть квартиры, но какую не ясно. Может быть это будет коридор или угол. То есть, не будет четкого обозначения на плане и понятия, что конкретно вы приобретаете. Документально будет написано просто сколько в долях вы купили, а не что конкретно.
В-третьих, у вас будут соседи-собственники, от которых будет зависеть и ваша заветная комната. Если вы решите продать свою долю, то вам нужно будет согласие на продажу каждого сособственника, то есть такого же владельца доли: так называемое преимущественное право покупки.
Фирмы тоже пошли на уловку и говорят, что собирают письменные отказы от преимущественного права покупки со всех покупателей заранее, чтобы вы спокойно смогли выйти из дела. Но и это не гарантирует безопасности.
Ещё раз: если вдруг не будет отказа хотя бы одного из собственников такой комнаты, как и в коммуналке, то сделку можно будет оспорить.
И наконец, в-четвертых, допустим вы уже приобрели такую квартиру и решили продать. Исходя из всего выше сказанного, давайте представим, что на выходе получится. Вы приобрели долю в коммунальной квартире с неузаконенной перепланировкой и для её продажи нужны будут отказы от соседей-собственников. Как минимум, банки не выдают ипотеку на такие истории и покупатель нужен будет только с наличными. Учитывая все эти нюансы, такую квартиру будет очень трудно продать.
С другой стороны, есть и ряд плюсов:
Во-первых, удаленность. Как правило, такие студии расположены очень близко к метро или стратегически важным объектам, которые так необходимы для нанимателей: туристов, студентов и других целевых групп. Сейчас за такие деньги даже возле КАД трудно будет найти какие-либо студии.
Во-вторых, возможность посуточной сдачи через управляющую компанию. Она занимается всей работой за вас: поиск нанимателей,заселение, уборка и смена белья и так далее. Вам только потребуется указать реквизиты, куда перечислять деньги.
Многие фирмы, которые занимаются продажей студий изначально предлагают свои управляющие компании. Их нужно тщательно проверить и всё узнать: как давно на рынке, сколько объектов сейчас под управлением, условия договора, программы доходности. Например, при программе гарантированного дохода каждый месяц вы будете получать фиксированную сумму денег на карту. А при программе доходности в зависимости от заселяемости. Всё, соответственно, будет зависеть от спроса и сезонности. Зимой скажем выйдет 20 тыс., а летом все 60 тыс.
В-третьих, конечно же стоимость. Как и было ранее сказано, сейчас таких цен нет, даже с учетом покупки квартир на котловане, а это еще примерно 2 года ожидания, если не больше. За такие деньги можно разве что найти квартиры за пределами КАД, в 15-20 минутах езды от города.
Но как говорится, cкупой платит дважды. Если вы рассматриваете покупку под посуточную сдачу, то можно рассмотреть альтернативный вариант на рынке недвижимости – апарт-отели. Там тоже есть свои нюансы, но во всяком случае всё по закону и никаких долей и отказов от соседей-инвесторов не потребуется.
Если вы всё же захотите приобрести мини-студию из сегодняшней истории, то обращайтесь к профессионалам. Не стоит доверять фирмам и их сказкам о красивой жизни и лучшей инвестиции в вашей жизни.
***
Последние отзывы о нашей работе: vk.cc/aBusfX 📩 8 бесплатных писем о том, как продать квартиру без помощи агентства по высокой цене за максимально короткий срок: vk.cc/aA0Z2j