К сожалению, доход от сдачи жилья в аренду может быть не таким высоким, как вы рассчитывали. И совсем не таким пассивным (то без беспроблемным), как вы думали. Но этого можно, разумеется, избежать. В этой публикации подробно рассказываем, как это сделать.
Ожидание: покупаешь квартиру, выставляешь объявление о сдаче в аренду, и деньги капают тебе на счет.
Реальность: тратишь кучу времени на размещение объявлений и поиск жильцов, постоянно общаешься с последними, платишь коммунальные услугу, делаешь бесконечную уборку и тратишь деньги на косметический ремонт. Квартира и так амортизируется, а не очень честные жильцы могут и прихватить что-то с собой. В общем, непредвиденных расходов – масса.
Одна женщина рассказала историю о том, как решила сдавала однокомнатную квартиру за минимальную плату, надеясь, что так проще найти хороших жильцов. Однажды квартиру сняла монголка, затем она пересдала ее и устроила общежитие с более, чем десятком жильцов. Брала за ночлег по доллару в день с каждого. Чтобы не платить, монголы подобрали ключи к замку и ночевали бесплатно. Женщины устраивали там вечную прачечную, а ребята после ссоры то ли выкинули парня из окна, то ли довели его до того, что сам выбросился. Упав с третьего этажа, он получил разрыв селезенки. После этого неудавшаяся рантье «бросила это дело и спит спокойно». К сожалению, такие истории весьма распространены. Увы!
Но пассивный доход от сдачи жилья в аренду – не сказка, а реальность. Просто все обязанности рантье нужно делегировать профессионалам. На рынке для этого существует такая коммерческая недвижимость, как апарт-отели. Формат близок к гостиничному, но у каждого номера есть кухня и свой собственник – частный инвестор.
Преимущество такой доходной недвижимости в том, что все операционные задачи берет на себя управляющая компания. Она сдает номера посуточно или на длительный срок. Специалисты привлекают, заселяют и выселяют гостей, занимаются всеми эксплуатационными вопросами. УК обеспечивает гостиничные сервисы типа доставки блюд из ресторана в номер, клининга, прачечной и т.д.
А если сравнить апартаменты с другими способами пассивного дохода? Например, к квартирой, которую можно сдавать в аренду, или банковским депозитом?...
1. Квартира принесет много проблем. Сначала нужно сделать ремонт с хорошим дизайном, затем следить за гостями, чистотой и сохранностью имущества. Если уделять мало времени поиску клиентов, предсказать доходность невозможно. А еще вам придется самостоятельно подавать декларации о доходах и платить налоги.
2. Банковский депозит вдвое менее прибыльный. Средняя ставка в пандемию опустилась до 3,5%, что не покрывает даже инфляцию.
Таким образом, инвестиции в доходную недвижимость — куда более выгодная альтернатива, и здесь лучше всего обратиться к конкретным примерам. Лидером по количеству сервисных апартаментов, позволяющих получать полностью пассивный и стабильный доход, является Санкт-Петербург. Один из самых популярных комплексов апарт-отелей здесь – комплекс апарт-отелей VALO, который строится в локальном деловом центре Фрунзенского района. К сентябрю 2022 года VALO будет включать в себя целых шесть успешных гостиничных форматов. Подробную экскурсию по проекту можно посмотреть в этом видео:
А теперь перейдем к деньгам. VALO обеспечивает доходность от 7,5-11% годовых за счет нескольких факторов:
1) Локация. Апартаменты, как правило, строятся на территории с уже сложившейся коммерческой, транспортной и иной инфраструктурой. Проще, если девелопер выбрал для реализации своего проекта «удачную» во всех смыслах локацию – в будущем апарт-отель ожидает и хорошая загрузка номеров. Следовательно, у инвесторов будет хороший доход. VALO расположен ровно напротив ст. м. «Бухарестская» во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга. Это локальный деловой центр Северной столицы, который равноудален и от исторического центра (15 минут на метро), и от аэропорта «Пулково» (20 минут на автомобиле). Транспортная доступность, несомненно, всегда привлекает стабильный поток гостей. Например, даже в разгар пандемии загрузка номеров VALO держалась на уровне 90%. Для сравнения: у гостиниц в это время было не более 10%.
2) Инфраструктура. В проекте предусмотрено единое просторное лобби, 3 фитнес-зала, бассейн и SPA-центр, 2 конференц-центра, коворкинг c лекторием и мультимедийным залом, 3 ресторана, кафе и бары. Рядом с комплексом гости могут погулять в парке или сходить в ТРК «Континент» прямо через дорогу: поужинать, покататься на ледовом катке, посмотреть фильм в кинотеатре или отдохнуть всей семьей в парке развлечений MazaPark.
3) Безопасность гостей. В каждом здании есть посты охраны, система контроля передвижения персонала, пропускной пункт для автомобилей. Вход на этажи осуществляется исключительно по магнитным картам.
4) Управляющая компания VALO Service. Покупая апартаменты VALO, вы приобретаете готовый гостиничный бизнес со стабильным ежемесячным доходом. Привлечение арендаторов, их заселение и регистрацию, оплату всех коммунальных счетов и решение споров с гостями берет на себя УК. Владельцу апартамента перечисляется чистая прибыль – так УК превращает инвестиции в постоянный доход. В комплексе апарт-отелей VALO работает своя профессиональная управляющая компания VALO Service, имеющая 20-летний опыт в сфере управления гостиничными объектами. Отследить работу УК можно в Личном кабинете инвестора, созданном специально для собственников апартаментов VALO.
5) Доход. Что касается чистой прибыли, она зависит от того, какую программу доходности выберет инвестор. Сейчас в VALO действует три доходных программы:
Собственники юнитов получают свидетельство государственного образца, защищающее их инвестиции. Подробнее о доходных программах VALO можно посмотреть на этой странице.
Порог входа в гостиничный бизнес с полностью пассивным доходом – 3 882 392 рублей. В проекте действует ипотека, различные форматы рассрочки и 5% скидка при полной оплате апартаментов. А покупателям из других регионов, не проживающим постоянно в Санкт-Петербурге или Ленобласти доступна дополнительная 2% скидка.
Узнать подробнее о комплексе апарт-отелей VALO можно на официальном сайте проекта: https://valo-hotel.ru/.