Когда человек покупает квартиру, он всегда старается спланировать будущие события. Но некоторые предугадать невозможно — прибавление в семье, смена места жительства из-за работы и другие моменты наступают крайне неожиданно. Отсюда и масса вопросов о том, как продать квартиру, которая все еще находится в ипотеке, чтобы все было по закону? Но и так, чтобы не продешевить? Рассказываем о самых распространенных и проверенных способах.
Основные способы
Всего их 4:
- досрочное погашение ипотеки;
- продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
- продажа вместе с долгом;
- продажа ипотечного жилья банком.
Поговорим о каждом из них чуть подробнее, чтобы вы не запутались.
Узнайте, как продать ипотечную квартиру, на EGRP.RU
Досрочное погашение ипотеки
Самый простой способ с точки зрения понимания. Но одновременно — самый сложный, если говорить о поисках покупателей. Вам нужен покупатель, у которого есть наличные средства. Схема выглядит следующим образом: вы берете с покупателя задаток, оплачиваете этим задатком остаток кредита, снимая все обременения.
Далее продаете квартиру уже как свободную от всех притязаний со стороны банковской организации. Чтобы все прошло хорошо, следует выполнить несколько действий:
- получить согласие банка;
- вместе с банком уточнить сумму оставшегося долга;
- составить предварительный договор купли-продажи;
- выписать всех зарегистрированных ранее в квартире;
- взять с покупателя задаток;
- внести полученную сумму в банк и закрыть ипотеку;
- подписать договор и зарегистрировать переход права собственности.
Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
В данном случае банк участвует в сделке и берет на себя роль получателя задатка. Сама сделка осуществляется продавцом, лучше всего заранее обратиться к риэлтору, чтобы не совершить распространенных ошибок. Одно из отличий — это использование депозитарной ячейки, которая располагается в банке. Получаете согласие банка и определяете оставшуюся сумму долга. Затем покупатель закладывает деньги в две депозитарные ячейки.
Одна ячейка — для банка, а вторая — для продавца. Подписываете договор купли-продажи и регистрируете сделку в Росреестре. После регистрации залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец забирает средства из первой ячейки. Банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру. Эта сделка считается наиболее безопасной, ведь покупатель может быть уверен: продавец никуда не денется, ведь он уже заплатил банку.
Продажа квартиры вместе с долгом по ипотеке
Иными словами, такая схема называется перезайм. Она очень часто используется, если у покупателя нет достаточных средств, чтобы полностью выкупить квартиру без всяких обременений. Вместе с квартирой он получает еще и обязательства по ипотеке, которые остались от прежнего владельца. Для продающей стороны этот способ является очень выгодным, ведь условия приемлемые, и отсутствует чрезмерный дисконт.
Продажа ипотечного жилья банком
Если вы не смогли вписаться в три предыдущих способа, то остается только этот. Обычно он применяется тогда, когда у вас есть серьезные просрочки по ипотеке, и банк может сам распоряжаться имуществом. Сделка безопасна для обеих сторон, поскольку банк берет на себя обязательства по поиску покупателя, а также по оформлению сделки от “А” до “Я”. Правда, страдает при этом репутация покупателя, который имеет проблемы с кредитной историей.