До трети новостроек в столице — это апартаменты, и у них находится свой покупатель. Еще бы! Цена на такую недвижимость ниже, чем у традиционной квартиры, разрыв может доходить до 30%. Да и само слово «апартаменты» настраивает на определенную волну, ведь с детства, после чтения классической литературы, у нас отложилось, что рядом с ним должно стоять слово «роскошные». Каковы апартаменты в XXI веке? Чем отличаются от квартир? Что выгоднее, а что удобнее?
Статус помещения
Апартаменты — это нежилая коммерческая недвижимость. Внешне она ничем не отличается от обычной новостройки, но у нее нет статуса жилого помещения. Это похоже на номер в гостинице, все нужное для проживания там есть: и санузлы, и электричество, но там нельзя зарегистрироваться. Причем если застройщик, предлагая «апарты», обещает позже перевести нежилую недвижимость в жилую, это, зачастую, недостоверная информация. Перевод сложен, а иногда попросту невозможен из-за конструктивных особенностей здания. Например, дело может быть в особенном расположении окон, в которые попадает мало света, а уровень инсоляции зафиксирован правилами и нормами, и застройщик не сможет это исправить.
Квартира — традиционное жилье, правовой статус его определен давно. В нем, безусловно, можно зарегистрироваться и иметь все права и обязанности владельца. Квартиры выглядят привлекательнее и в вопросах безопасности сделки. Так с июля 2019 года застройщики апартаментов обязаны использовать безопасные эскроу-счета, но помещения остаются, по-прежнему, нежилыми, а значит, при банкротстве продавца клиент сможет вернуть деньги, но не сможет претендовать на квадратные метры, как если бы обанкротился застройщик квартиры.
Экономичность
Привлекательная характеристика апартаментов — цена. Да, коммунальные платежи потом будут выше, но за несколько лет переплата все равно не достигнет 1-2 миллионов, которые экономятся при покупке. Налоги рассчитываются от кадастровой стоимости, а она в нежилых помещениях ниже в полтора раза, чем у обычной квартиры.
Но у большинства покупателей даже при более низкой цене не набирается полная сумма, и на помощь приходит ипотека. Кредитование — часто единственный способ приобрести жилье. Получить займ на коммерческую недвижимость сложнее: многие банки не предоставляют услугу, проценты выше, чем для жилого фонда, есть немалый первоначальный взнос. При покупке обычной квартиры можно использовать материнский капитал и получить имущественный вычет по НДФЛ. При покупке апартаментов — нет.
Зарываясь с калькулятором в расчеты, учитывайте, что есть льготные условия кредитования на квартиры. В 2020 году ставка была 6,5%, и льготы продлены до июля 2021 года. Плюс ответственные застройщики часто сотрудничают с банками, заключают эксклюзивные соглашения: в ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ» были предложения до 4,65% годовых. Сейчас в этом ЖК можно приобрести полноценную большую квартиру, а не студию по соседству с офисом, не только по адекватной цене, но и с новогодними декабрьскими подарками. Актуальные предложения всегда можно узнать на сайте застройщика.
Комфорт и инфраструктура
Часто апартаменты находятся в интересных местах с видами. Комплексы красивы, иногда обладают уникальной архитектурой. Квартира может проигрывать, если мы говорим о комфорте очень молодых амбициозных людей. Там нередко предлагают жильцам дополнительные услуги как в гостиничном номере, например, стирку, химчистку, уборку. При покупке можно не заботиться о ремонте, за отдельную плату и меблировка помещения войдет в стоимость коммерческой недвижимости.
Покупатели с семьей и просто более спокойные люди задумываются о том, что их соседом может стать офис или магазин, поскольку недвижимость коммерческая, и «Закон о тишине» тут не действует. Современные ЖК комфорт-класса могут не располагаться в центре, но на этапе выбора места строительства всегда учитывается важность транспортной доступности. Например, от ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ» автомобилисты всего за несколько минут добираются до МКАД со стороны Косинского шоссе. А для тех, кто решит воспользоваться подземкой — метро «Лухмановская» всего 10 минут пешком. Рядом Наташинский парк и одноименные пруды, и, конечно, магазины. Для комфорта семье нужна масса объектов, и их строительство не случайность, а выполнение норм для жилых зон. Девелопер, который возводит апарт-отель, не обязан строить для своих жильцов детский сад или школу, парковку или игровую площадку.
Комфорт складывается и из качества строительства. Существуют важные санитарные и конструктивные нормы для жилых помещений. Квартиры будут безопаснее в плане соответствия. Например, там будет достаточно окон и сделана теплоизоляция по всем СНИПам. У застройщика апарт-комплексов нет таких ограничений. Воспользуется ли он возможностью сэкономить на качестве?
Перспективность
Слухи о законе, который признает апартаменты жильем, подливают масло в огонь споров: что приобретать перспективнее. Если вы понимаете, что попадет под «амнистии» и какова будет ситуация на рынке, можно рискнуть. Но нельзя забывать: пока все это выглядит «гаданием цыганки», потому что законопроект не только не принят, но даже не внесен на рассмотрение.
Инвестиции в апартаменты, чтобы получать доходы с аренды, могут быть интересны. Молодые люди, которые хотят отделиться от семьи, или те, кому важно жить рядом с местом, где работаешь, с удовольствием снимают «апарты». Приобретая помещения с дизайнерским ремонтом и бытовой техникой, можно сразу начать искать арендаторов, не тратя время на ремонт и меблировку. Или вовсе отдать бразды управления сдачей в наем УК, в апартаментах они часто берут на себя эту обязанность.
Арендная привлекательность квартир ничуть не ниже — жилье необходимо самым разным людям. Если вы приобрели недвижимость в новом ЖК, свой клиент найдется. И он может появиться быстрее по чисто психологическим причинам: о квартирах нет противоречивой информации, все стабильно. Да и сами клиенты выглядят перспективно — это семейные люди со стабильной работой, которым так же как и вам важны благополучие детей, комфорт и безопасность проживания. В подмосковном ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ» соблюдены все нормы экологичности, в наличии детские сады и строится школа. Транспортная доступность, обилие зеленых зон и пруд рядом делают комплекс привлекательным на очень долгосрочную перспективу и для проживания собственной семьи, и для сдачи.
Выбирая между жилой и нежилой недвижимостью, стоит досконально рассмотреть все аспекты приобретения. Не только цена при покупке, но и юридический статус, и комфортность проживания, и стабильность вложений должны приниматься во внимание.