В этой статье я бы хотел объяснить, с точки зрения кадастра, что такое чердак, нужно ли его включать в площадь и как отличить чердак от других этажей.
Понимать это необходимо для того, чтобы иметь наиболее верное представление об этом вопросе, чтобы при осуществлении кадастрового учета и регистрации прав не было приписано ничего лишнего (или же наоборот), т.к. площадь – это основной параметр, из которого рассчитывается кадастровая стоимость и, соответственно, налог.
Включается ли в площадь
Вне зависимости от того, говорим мы о нежилом здании (садовый дом) или о жилом здании (индивидуальный жилой дом), площадь чердака не входит в площадь таких зданий.
Данные положения прямо прописаны в Приказе МЭР №90:
- п. 5 абзац 3 для нежилого здания;
- п. 8 абзац 3 для жилого здания.
Правда, определенное различие, все-таки, есть, но с ним, я думаю, можно смириться, т.к. объяснения различия формулировок у меня нет:
для нежилого здания написано «чердак», для жилого здания написано «неэксплуатируемый чердак» и «технический чердак».
Т.к. ответа на вопрос чем отличается «неэксплуатируемый чердак» от «технического чердака», а они, в свою очередь, от просто «чердака», у меня нет, то я предлагаю использовать эти понятия как равнозначные.
Как распознать чердак
Сложность ответа на этот вопрос состоит в том, что нет четкого определения, которое бы было максимально полным и понятным.
В требованиях для кадастра нет определения слова «чердак».
Обращаясь к строительным нормам, а именно к п. 3.30 СП 54.13330.2016, мы понимаем, что чердак – это пространство между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа.
Довольно пространное определение. Как, например, понять, что данное пространство находится над перекрытием верхнего этажа, а не является само верхним этажом?
В этой связи, я предлагаю идти по пути меньшего сопротивления и руководствоваться всего тремя положениями, которые мы имеем для решения этого вопроса.
- Согласно пп. 5, 8 Приказа МЭР №90, площадь жилых и нежилых зданий определяется как сумма площадей всех этажей таких зданий;
- Согласно п. 3.31 СП 54.13330.2016 этаж здания – часть здания между высотными отметками верха перекрытия или пола по грунту и верха вышерасположенного перекрытия (покрытия), включающая пространство высотой в чистоте (от пола до потолка) 1.8 м и более;
- Согласно п. 5 абзац 3 Приказа МЭР №90, в площадь нежилого здания не включается площадь чердака при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1.8 метра.
Таким образом, я, как кадастровый инженер, делаю вывод о том, что любой этаж вверху здания, высота потолков которого составляет менее, чем 1.8 метра, является не этажом, а ПРОСТРАНСТВОМ под названием «чердак».
Если высота потолков более, чем 1.8 метра, то данный этаж не является пространством, а является полноценным этажом. Дальнейшим шагом будет необходимость определить статус этого этажа для корректного расчета площади (например, если этаж представлен мансардой, то есть требования по вычислению площади на определенной высоте данного этажа, содержащиеся в том же Приказе МЭР №90).
Подытоживая вышесказанное, вне зависимости от того, как этот этаж был проинвентаризирован БТИ (я встречал множество «технических
чердаков», которые были включены в площадь), как вы сами хотите назвать этот этаж и вне зависимости от того, для каких целей он будет использоваться, необходимо ответить всего на один вопрос, после которого можно с уверенностью относить измеряемый этаж к чердаку и не включать в площадь, или к этажу и включать его в площадь здания – какая высота от пола до низа выступающих конструкций у данного этажа?