Добрый день, друзья! Это самый большой блог о недвижимости Краснодара на Яндекс Дзен и я Екатерина Романенко риэлтор-юрист с пятнадцатилетним опытом. Работаю я честно и всегда открыто говорю о тех проблемах, которые у вас могут быть при приобретении того или иного объекта. Я не продаю неликвидные районы, если только вы не настаиваете на этом. Для тех, кто хочет пообщаться, есть группа вконтакте, в которой вы можете задать ваши вопросы и пообщаться с теми, кто также как и вы собирается переехать в Краснодар. Мои контакты в конце статьи, и если забыли, подпишитесь на канал, здесь ежедневно выходят статьи о недвижимости Краснодара и о самом городе. Буду рада, если вы оцените информацию.
Инвестиции в недвижимость Краснодара за и против.
Краснодар - один из немногих регионов России, который даже в кризис не испытывает проблем на рынке недвижимости. Сюда ехали, едут и будут ехать всегда. В то время как небольшие регионы строят по 20 домов в год, в Краснодаре их строятся сотнями. Только надёжных застройщиков в Краснодаре более 30, а общее количество только тех, которые известны мне более сотни. Конечно, учитывая такую активность на рынке недвижимости Краснодара на нём есть правила игры, которые помогают прогнозировать доход от недвижимости и понятные перспективы возврата инвестиций
Уточняю: говорю только о надёжных застройщиках, с другими я не работаю. Вы всегда должны помнить, что Краснодар - один из лидеров по долгостроям, поэтому покупать квартиру у застройщика у которого среди объектов висят долгострои, или если застройщик только заходит на рынок - рискованное мероприятие
Правила игры на рынке недвижимости Краснодара
В общем, ничего сложного в них нет, но для тех, кто только думает как на этом рынке можно зарабатывать расскажу:
- Любой объект на котловане продаётся ниже рыночной и прогнозируемой цены сдачи на 40% - 90%. Сюда закладываются как риски дольщиков, так и раскрутка самого объекта для застройщика.
- Застройщик (напоминаю, что я говорю о надёжных застройщиках), с момента старта продаж, до сдачи объекта не зависимо не от чего повышает цены несколько раз. Как правило не более четырёх.
- Для того, чтобы получить "быстрые" деньги и дополнительную кредитную линию, застройщик привлекает подрядчиков, которые поставляя застройщику необходимые для стройки услуги и товары получает расчёт вместо денег - квадратными метрами. Эта сторона рынка недвижимости называется подрядчик.
- Некоторые застройщики используют исключительно собственные средства, банковские и инвестиционные средства, не обращаясь к армии подрядчиков по разным причинам.
- Задача застройщика продать максимальное количество квартир на самом раннем этапе.
- Чем ближе дом к сдаче, чем выше поднимает цены застройщик, а соответственно могут заработать инвесторы.
- В тот момент, когда у застройщика остаются всего несколько квартир, инвесторы начинают зарабатывать деньги.
- Инвестор стремится продать квартиру по договору ДДУ, чтобы успеть не попасть на налог, который вступит в силу в момент вступления в собственность.
- Подрядчики стараются продать как можно быстрее квартиры, чтобы получить реальные деньги, вместо квадратных метров и вложить деньги в собственные бизнес-процессы, поэтому иногда снижают цену за квадратный метр, таким образом продавая квартиры ниже рыночной цены за счёт свой доходной части.
Подводные камни рынка инвестирования в недвижимость Краснодара.
Дело в том, что внешне успешные строительные компании, могут быть на грани банкротства или иметь в кармане потенциальный долгострой (или долгострои), поэтому общаясь с отделом продаж (если вы уж решили купить квартиру у застройщика), вам необходимо задавать правильные вопросы, на которые нужно получать точные ответы, так как продают вам исключительно менеджеры по продажам, а не учредители компании:
- Сколько объектов вы сдали в прошлом году? В этом году?
- Какие объекты вы сдали в этом году?
- Какие объекты вы не сдали в срок?
- Если вам сказали что таких объектов нет, обязательно уточните. Действительно есть компании, которые все объекты сдают в срок, но не все, даже крупные.
Затем вы просто начинаете искать отзывы по каждому объекту, иногда это 20-30 объектов в стройке, но если там есть какие-то недочёты, вы рано или поздно наткнётесь на группу или сообщество дольщиков, где сможете получить честные ответы. На это уйдёт время, но вы точно будете обладать объективной информацией.
Что нужно знать когда вы звоните застройщику?
- Как только вы позвонили, ваш номер автоматически попадает в систему, а после того как вы назвали своё имя и фамилию - никто не продаст вам квартиру в данном объекте кроме самого застройщика, а вы, с большой вероятностью, достаточно быстро найдёте квартиру по цене ниже, чем у застройщика.
- Вы даёте согласие на обработку и использование ваших персональных данных просто позвонив на телефон застройщика.
- У застройщика практически всегда цены дороже, чем на рынке. Так уж заведено, что застройщик ассоциируется со стабильностью, и многие переплачивают.
- Застройщик всегда будет предлагать только свои объекты даже если там не всё хорошо. Вы никогда не получите от него сравнительной информации. Задача застройщика: продать именно своё объект, поэтому если начали искать жильё - не останавливайтесь на одном застройщике, вам нужно получить информацию как минимум от 10-12 застройщиков и звонить нужно с одними и теми же вопросами.
- Некоторые (не все) застройщики возьмут с вас оплату за так называемые "юридические услуги". Ориентируйтесь на суммы от 15 000 рублей до 30 000 рублей. Больше не видела, но это будет навязанная услуга, о которой будет молчать при первичных продажах
Новостройки в Краснодаре всегда продаются без комиссии!
Таков уж рынок Краснодара. Новостройки здесь продаются без комиссии, так как любой посредник получает за вас комиссию от владельца объекта, поэтому разницы где покупать у застройщика, подрядчика, инвестора или в агентстве нет никакой. Разница только в том, что агент вам расскажет реальную ситуацию по объекту, которую вы самостоятельно будете искать, подрядчик будет настаивать, что именно его объекты самые ликвидные, также как и инвестор.
Ну а теперь, главный вопрос:
Куда инвестировать в Краснодарскую недвижимость, чтобы сохранить и немного преумножить (заработать)?
Для того, чтобы немного заработать (немного - это от 30% в год, обязательно нужно правильно выбирать тот объект, который принесёт вам прибыль, а именно объект должен чётко соответствовать следующим критериям:
- Надёжный застройщик без долгостроев.
- Хороший или перспективный район с потенциалом роста.
- Монолитно-кирпичный дом.
- Существующая инфраструктура вокруг дома: школы, сады, транспорт, развязки, магазины.
- Срок сдачи не более 15 месяцев с момента приобретения вами жилья.
- Инвестировать нужно в месяца падения спроса на рынке недвижимости.
- Ну и инсайдерская информация, которая, как я уверена, у вас будет.
Ну и чтобы не оставить вас без качественной информации, предоставляю прайс на квартиры одного из самых надёжных застройщиков, на квартирах которого можно легко заработать.
Надеюсь, статья была вам полезна. Задавайте вопросы, пишите мне в ватсап по номеру +7(928)211-33-77 или звоните. Так же меня можно найти вконтакте и написать мне туда или в моей группе вконтакте, где люди с удовольствием ответят на ваши вопросы.
Подписывайтесь на канал! Всем хорошего настроения!