Был заключён договор участия в долевом строительстве. Срок передачи объекта истек или вот-вот истечет. Но вместе получения «заветных ключей» участнику долевого строительства поступает предложение о переносе срока передачи объекта долевого строительства. Как быть? Стоит ли соглашаться на это?
Застройщик, заключая договор участия долевого строительства, принимает на себя обязательство передать дольщику квартиру (или иной объект долевого строительства) в установленный договором срок (ст. 307 ГК РФ, п. 2 ч. 4 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Закона №214-ФЗ).
Неисполнение обязанности по своевременной передаче квартиры влечет для застройщика риск быть привлеченным к гражданско-правовой ответственности в виде обязанности уплатить дольщику неустойку (пени), возместить причиненные убытки и в случае, когда дольщиком является гражданин, приобретающий объект для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, компенсировать моральный вред (ст. 15, 393 ГК РФ, ч. 9 ст. 4, ч. 2 ст. 6, ст. 10 Закона №214-ФЗ, ст. 15 Закона о защите прав потребителей, постановления КС РФ от 08.06.2015 N 14-П, от 05.03.2019 N 14-П, в которых указано на квалификацию компенсации морального вреда в качестве меры гражданско-правовой ответственности).
Причем привлечение к указанной выше ответственности не зависит от вины застройщика. Последний может быть освобожден от неблагоприятных последствий только при доказанности неопределимой силы, воспрепятствовавшей надлежащему исполнению им своих обязательств (п. 3 ст. 401 ГК РФ), что по общему будет чрезвычайно затруднительно.
Иными словами, просрочка застройщика не будет безнаказанной, и вы сможете компенсировать свои неудобства. Но есть одним нюанс.
Часть 3 статьи 6 Закона №214-ФЗ предусматривает направление застройщиком уведомления дольщику о невозможности завершения строительства объекта недвижимости в согласованный срок с одновременным предложением об изменении условий договора.
Нередко дольщики не понимают правовых последствий данного документа и совершают ошибку, соглашаясь на призыв застройщика заключить соглашение об изменении условий договора.
Само по себе указанное уведомление не влечет автоматического удлинения срока строительства. Такого права у застройщика нет. По общему правилу для изменения срока передачи объекта необходимо достижение застройщиком и участником долевого строительства соответствующего соглашения (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Изложенная выше позиция отражена в п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.03.2020 N 57-КГ20-1.
Понуждение дольщика к заключению соглашения, изменяющего первоначально согласованные условия договора участия в долевом строительстве, не допускается (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 421 ГК РФ). Следовательно, дольщику для сохранения возможности привлечения застройщика к ответственности за нарушение ранее принятых им обязательств следует отказаться от изменения условий договора по соглашению сторон.
Но, если участник долевого строительства все же решился принять предложение застройщика, то здесь следует иметь в виду, что такое соглашение по общему правилу распространяет свое действие лишь на будущее (п. п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ). Привлечение застройщика к ответственности за период просрочки, имевший место до заключения соглашения, не исключается, на что не раз обращал внимание Верховный суд РФ (определения от 31.08.2017 № 305-ЭС17-6839, от 29.10.2019 № 305-ЭС19-11225, от 27.09.2016 № 4-КГ16-37). Иное стороны могут предусмотреть в тексте самого соглашения, включив в него ретроактивную оговорку, выразив волю простить долг.
Проиллюстрируем последний тезис на примере. В договоре срок окончания строительства и передачи квартиры был определен как 01.06.2020. Соглашение об изменении указанного срока было заключено только 01.07.2020. В течение месяца застройщик находился в просрочке, что позволяет взыскать с последнего неустойку (пени) по правилам ч. 2 ст. 6 Закона №214 за период с 02.06.2020 по 01.07.2020. Иное должно быть прямо оговорено сторонами, например, путем включения соответствующего условия в текст соглашения об изменении договора.
Материал составлен по состоянию на 10.12.2020.