Да простят меня профессионалы риэлторы.
Для понимания ситуации “отмотаем” время назад на 3-6 лет.
Кто был покупателем первички?
1) Те, кто пытался улучшить свои жилищные условия
2) Те, кто пытался заработать.
Для первых было важно накопить на первоначальный взнос и ввязаться в ипотеку с ежемесячным взносом в 20 т. ₽, дабы не платить эти деньги за съем, а вкладывать в свой небольшой, но угол.
Вторые хотели просто заработать. Схема проста – входим на «сваях» по 60-70 т.₽ за квадрат, через полтора года выходим из сделки, либо по переуступке, либо продажа уже готовой квартиры в новостройке - по 100-120 т. ₽ за квадрат.
Математика школьная - маржинальность 50-60 т. ₽ с каждого квадрата.
Т.е., к примеру, "еврооднуха" в 33 квадрата на сваях бралась до 2 млн. ₽, через полтора года улетала за 4 млн. ₽.
Какой банк даст такой процент за полтора года?
Много для входа – возьми ипотеку, или студию с меньшим метражом. Даже при таком раскладе вложение средств крайне привлекательно. Т.е. каждый месяц стройки капает по 100 т. ₽ в актив дольщика, который подсуетился.
У обеих категорий покупателей были терзания по надёжности застройщика. Но надёжные застройщики для тех и других покупателей есть.
Как яркий пример – район Парнас славного города Санкт-Петербурга. Отличная локация: метро рядом, Шуваловский парк рядом, Икея рядом, анонсировали строительство международного аэропорта в получасе по КАДу, ну и т. д.
Да, социалка достраивается вдогонку, но то, что она будет сомневаются только... завистники - конкуренты застройщика.
Готовые квартиры как пирожки раскупают.
Схема работала несколько лет.
Теперь возвращаемся в 2019 - 2020 гг.
Что имеем "на сейчас"?
Квадрат при входе вырос. На сегодня это уже не 60-70 т.₽, а 130 т. ₽.
Т. е. студия в 22 квадрата (которой ещё нет) стоит около 3 млн. ₽.
И это без отделки.
Ну так, для информации, можете посмотреть.
Но факт уже свершившийся. Выскажу своё мнение по причине этого. Даже по причинам. Возможно, я ошибаюсь – прессуйте меня в комментариях – поплачу и успокоюсь. 😊
Причина номер 1 – это падение процентных ставок банковских депозитов.
Летом, когда я менял карту в банке, это заняло минут 10. За эти 10 минут, при мне, трое клиентов зелёного банка забрали свои депозиты.
Нет, клерки им вежливо предлагали их продлить.
А они забрали.
Причина номер 2 – с 2021 года с дохода вкладчика по депозитам свыше 1 млн. ₽ будут брать налог с дохода.
При падении ставок по депозитам, для среднего класса, который размещает несколько миллионов на депозитах причина 1 + причина 2 заставляют думать куда разместить средства более эффективно.
Вариантов, как говорят на ТВ бизнес-канале из 3-х букв, в общем-то немного:
- валюта
- золото
- биржа
- недвижимость
Как вы думаете, здравомыслящие, осторожные (почему и с деньгами) рублёвые вкладчики депозитов банков куда понесут свои деньги из зелёных, красных и др. банков?
Да – деньги пошли в квадраты.
Есть ещё и 3-я причина – льготная ставка ипотеки на первичку.
Не буду отрицать - и этот фактор сработал.
Но что-то мне подсказывает, что первые две причины сыграли более сильную роль в росте цен на квадрат. А 3-я причина только подхлестнула спрос.
Вопрос - кто в выигрыше?
Однозначно, застройщики. Они просто в шо-ко-ла-де.
Если объекты строятся по эскроу счетам – деньги дойдут до застройщика не сразу, но это того стоит, если у застройщика есть свои средства.
Если объекты были из «давностроя» и достраиваются по ДДУ – то деньги идут напрямую. Есть ли такие объекты – а гугланите “ДДУ 2020”.
Чего ждать?
Честно – не знаю.
Одно скажу, если по первичке цены закрепятся на данных уровнях, то деньги граждан – инвесторов должны пойти на ликвидную вторичку, где цены ещё держались, но уже начали расти.
Есть спрос – есть рост цен.
Т.е. можно столкнуться с ситуацией, что продал, а купить, что-то с улучшением можно только доплатив гораздо более серьёзную сумму чем 2-3 года назад.
Все просто - квадрат подорожал, кто-то должен это подорожание оплачивать, и это покупатель…
