На заседании Совета по развитию финансового рынка при Совете Федерации глава Банка России Эльвира Набиуллина подтвердила, что ажиотажный спрос на ипотеку ведет к росту цен на жилье.
С рыночной точки зрения это непреложный факт
"Правительственная программа льготной ипотеки сыграла очень важную роль в том, что в кризисные периоды не произошел провал рынка. Но мы видим, что спрос на ипотеку уже начинает приобретать где-то черты ажиотажного спроса и ведет к неоправданному росту цен в ряде регионов" (Эльвира Набиуллина)
По данным портала аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» существенное удорожание вторичного жилья в последние месяцы – результат вымывания наиболее доступных лотов во всех сегментах на фоне ажиотажного спроса, спровоцированного снижением ипотечных ставок и ростом цен на первичном рынке. По оценкам риелторов, в массовых сегментах запросы покупателей в настоящее время в три раза превышают объем ликвидного предложения. Это уже мешает нормальному функционированию рынка – многие покупатели вынуждены отказываться от сделок, потому что не могут найти ничего для себя подходящего.
Глава Банка России также отметила что эффект от льгот получают не столько граждане, сколько застройщики.
Опять же в рыночных отношениях при превалировании спроса над предложением дополнительные льготы приводят лишь к увеличению стоимости, а не к её уменьшению
По словам главы Банка России, сейчас очень важно не потерять в гонке за цифрами роста реальную цель. "Реальная цель какая у нас? Повышение доступности жилья для граждан. У нас еще есть потенциал развития этого рынка, действительно, и распространение ипотеки меньше, чем во многих других странах", - сказала она.
Действительно меньше, при таких почти кабальных условиях
Набиуллина напомнила, что рост ипотеки должен поддерживать ростом доходов населения.
Давайте посмотрим, что говорит Росстат о росте доходов населения.
Среднедушевые денежные доходы населения Российской федерации
(в соответствии с Методологическими положениями по расчету показателей денежных доходов и расходов населения, утвержденными приказом Росстата от 02.07.2014 № 465 с изменениями от 20.11.2018 №680)
А теперь глянем на эти доходы через призму инфляции.
Уровень инфляции взят отсюда
Вот как на графике выглядит рост доходов населения, приведенный к 2013 году.
Как видно доходы населения сокращались.
И с 2014 года они сократились на 22,5 %.
А что же недвижимость в этот период?
Резкое снижение объема предложения на вторичном рынке на фоне высокого спроса, прежде всего на недорогое жилье, привело к рекордному ценовому скачку, который превысил рост цен в ажиотажном ноябре 2014 г. За ноябрь 2020-го квартиры в «старой» Москве подорожали больше, чем за весь прошлый год – вполне благоприятный для рынка недвижимости.
Вот цены на недвижимость в Москве по состоянию на ноябрь 2020 и 2014 годы, по данным irn.ru
Проанализировав эти данные можно прийти к выводу, что цены на недвижимость упали на 37-43 %.
Как видим роста доходов населения давно не наблюдается, но в тоже время падение цен на недвижимость стимулирует спрос на неё. Вроде бы всё гладко и никаких пузырей на рынке недвижимости не должно быть, цене на недвижимость есть ещё куда расти.
Однако такой подход не отвечает на простой вопрос – за чей счёт этот банкет? И вот тут глава Банка России и раскрывает причину образования пузыря на рынке недвижимости.
"Поэтому нам нужно избежать пузыря и избежать реальных рисков, прежде всего, для граждан, а потом уже и для заемщиков и для банков и для этого нужен долгосрочный план по развитию этого сегмента, который будет базироваться на рыночных механизмах", - отметила Набиуллина.
Глава Банка России ранее заявляла, что своевременное завершение программы льготной ипотеки позволит избежать формирования "пузырей" на финансовом рынке.
А вот и причина головной боли главы Банка России – рост необеспеченности кредитования банками. Люди берут ипотеку, а их доходы сокращаются и вопрос погашения ипотечного кредитования становится всё более острым.
Кратко о программе льготной ипотеки
Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупателей жилья в новостройках была утверждена в конце апреля. Она призвана поддержать россиян, которые хотят улучшить жилищные условия, и строительную отрасль, которая столкнулась с падающим спросом на жилье и оттоком денег граждан из-за спада в экономике в связи с распространением коронавируса.
Ипотечный кредит на льготных условиях можно взять на сумму до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн рублей - в остальных регионах. Премьер-министр России Михаил Мишустин 27 октября подписал постановление о продлении программы до 1 июля 2021 года. В свою очередь глава Минстроя Ирек Файзуллин высказывал мнение, что господдержка может быть продлена и в дальнейшем.
Одним из целевых показателей нацпроекта "Жилье и городская среда" является снижение ипотечной ставки и увеличение объема выдачи ипотеки, в том числе на новостройки.
В заключении на основе ретроспективного анализа давайте спрогнозируем что в 2021 году будет ценами на недвижимость.
До конца 2020 года покупательская активность, скорее всего, останется высокой. Ноябрь и декабрь – традиционно самые «урожайные» месяцы на рынке недвижимости. Однако уже в начале 2021 г. разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей начнёт движение в сторону критических величин и спрос значительно сократится – как в 2015 г., после ажиотажа 2014 г. Исходя из высказываний главы Банка России можно предположить резкий перелом кривой спроса-предложения в июне 2021 года.
Дополнительные данные и информацию по данной тематике можно почерпнуть в статье.
Если было интересно и познавательно, то не забудьте поставить Лайк.
Буду рад прочитать Ваше мнение и прогноз на 2021 год.