Как не потерять недвижимость и деньги в 2021 году?
Современное положение дел в сфере защиты прав сторон сделок с недвижимостью делает необходимым получение покупателями и продавцами дополнительных знаний для отстаивания своих интересов и предотвращения возможных длительных и дорогостоящих судебных разбирательств.
Собранная в этой статье информация поможет вам избежать множества проблем при покупке нового объекта недвижимости в 2021 году.
Вы решили купить объект недвижимости. Нашли интересный вариант, встретились с продавцом, все осмотрели, заключили договор, произвели оплату и … вместо того, чтобы начать пользоваться объектом и извлекать из него доход вы следующие 3-5 лет судитесь с продавцом и еще несколькими лицами чтобы отстоять свои права.
Что-то явно пошло не так как вы хотели. В чем был подвох? Давайте разбираться как так вышло, что добросовестный покупатель не смог получить купленный объект в собственность.
Один из распространенных методов обмана при продаже недвижимости на вторичном рынке – двойные продажи. Собственник объекта или лицо, действующее как его представитель, может параллельно произвести несколько сделок купли-продажи. Деньги получены со всех, но объект достанется только одному.
Как это происходит?
На практике двойная продажа может производится несколькими путями:
- заключение нескольких договором купли-продажи;
- заключение предварительного договора с одним лицом (и получения с него задатка) и основного договора с другим лицом;
- действия от лица одного собственника нескольких «представителей», самостоятельно заключающих сделки.
В некоторых ситуациях добросовестный продавец и сам может быть не в курсе о совершении таких сделок.
Главная причина, по которой можно успеть совершить двойную продажу это то, что переход права собственности к покупателю происходит не в момент подписания договора или произведения оплаты, а в момент регистрации сделки (правильно это называется «регистрация перехода права собственности») в Росреестре. Это позволяет недобросовестному лицу, получившему заранее по сделке деньги (всю сумму или задаток), «потеряться» и не явиться в Росреестр на регистрацию. Соответственно регистрацию в таком случае не провести, покупатель остается без денег и без помещения.
Конечно, в такой ситуации свои права можно отстоять в суде. Сделка не состоялась и деньги можно истребовать как неосновательное обогащение. Но выиграть суд и получить деньги это «две большие разницы». Решение суда еще нужно исполнить, и далеко не факт, что у продавца есть имущество или денежные средства необходимые для погашения его задолженности (или он может их активно скрывать от взыскателя). Лучше подстраховаться заранее и не доводить до суда.
Как себя обезопасить?
Лучшие гарантии – финансовые. Можно предусмотреть в договоре что окончательная оплата производится только после регистрации сделки в Росреестре. Или можно воспользоваться аккредитивом - специальным обязательством банка по выплате денежной суммы указанному лицу при наступлении определенных обстоятельств (в данном случае при предоставлении документов о прохождении регистрации в Росреестре).
Также для защиты своих интересов необходимо включить в договор заверения продавца о том, что объект свободен от прав третьих лиц, а сам продавец действительно является собственником. Это поможет покупателю отказать от договора и требовать возврата средств и возмещения убытков в случае, если заверения окажутся недостоверными. Перед заключением основного договора стороны иногда заключают предварительный договор, который фиксирует обязательство сторон провести сделку в определенные сроки и обязательство продавца в этот срок не продавать помещение третьим лицам. Это тоже послужит дополнительной гарантией возмещения потерь в случае нарушения договоренностей.
Останется только один
Если помещение продали несколько раз, то в итоге право собственности признают только за одним из покупателей. Суды как правило встают на сторону тех покупателей, которые фактически вступили в права владения. Этот может подтверждаться наличием акта приема-передачи купленного помещения или наличием фразы о приеме- передаче в самом договоре («продавец передал, а покупатель принял объект…»).
Современная судебная практика говорит о том, что с иском о возмещении убытков можно обратиться не только к продавцу, но и к другому лицу, допустившему двойную продажу. Например, если продавец-перекупщик не смог возместить убытки, то можно обратиться с иском к застройщику если он умышленно вел двойные продажи.
Пострадать могут и сами собственники объектов недвижимости если их имущество продают другие лица без их ведома. В общем случае суд встанет на сторону собственника и вернет ему имущество, проданное не по его воле даже если покупатель действовал добросовестно. Но в таком случае собственнику нужно будет доказать, что он не знал о продаже и не давал согласия. Помешать этому может наличие действующей доверенности у представителя продавца. Если собственник на словах не давал согласия на сделку, но в доверенности указал право продать объект любому покупателю и за любую цену, то защититься от недобросовестных действий представителя будет довольно сложно.
Помоги себе сам... Заранее
В настоящее время существует множество доступных в сети и бесплатных в использовании сервисов для проверки сторон сделки, которыми достаточно просто научиться пользоваться.
Мы предлагаем вам посетить наш бесплатный вебинар чтобы узнать, как пользоваться этими сервисами и как проанализировать полученную информацию. В конце концов кто кроме вас самих поможет вам избежать множества проблем при вложении денег в недвижимость? К тому же бесплатно.