Привет друзья! Это блог о недвижимости Краснодара и я Екатерина Романенко практикующий риэлтор, который более пятнадцати лет занимается недвижимостью. Здесь я рассказываю о рынке недвижимости Краснодара, о том чего стоит ожидать. Рассказываю предельно честно и с конкретными примерами. Мои контакты как всегда в конце статьи.
Сегодня тема, которая наболела и я бы хотела о ней рассказать. Не проходит и дня, чтобы ко мне не обратился человек. продающий дом с фразой: "Не знаю, дом стоит на доске объявлений, но нет ни одного покупателя!" Давайте я расскажу что именно собственники делают не правильно и
Почему ваши дома не покупают в Краснодаре?
На самом деле большинство причин лежат на поверхности и не нужно быть гением, чтобы понять как их исправить
Причина первая
Завышенная оценка дома в Краснодаре и Краснодарском крае
Вы можете себе позволить завышенную оценку, если никуда не спешите и можете продавать дом годами. В этом случае каждый объект найдёт своего клиента, но когда продавать откровенные сараи пытаются по цене на 70-100% выше рынка - это ничего кроме улыбки не вызывает.
Да, пандемия повысила спрос на дома и загородную недвижимость, но покупатели очень хорошо понимают что именно они хотят купить, и покупать саман за 5 000 000 рублей, находящийся в станице - никто не будет! Реальная оценка дома должна основываться не на "хотелках" продавца, а складываться из средней цены по рынку.
Больше всего умиляют некоторые продавцы в станицах с фразой: "Ну на той улице же продали за 5 000 000 рублей". Никто никогда не знает что именно и за сколько на самом деле продали люди в другом месте. Какое было содержание сделки и какой была конечная сумма.
Оценить реальную стоимость дома может исключительно специалист! Почему то на рынке все считают себя экспертами. Просто задумайтесь: "Кто скажет вам более реальную цену дома: сосед или специалист, который продает дома каждый день? И я говорю не только о себе, по итогу, практически каждый кричащий о том, что риэлторы его обдирают - обращается к риэлторам,так как продажа дома или квартиры - это такой же профессиональный процесс как и обучение ребёнка: вы можете сами обучить ребёнка дома, но более профессионально это сделает учитель в школе, к тому же он, как минимум сэкономит вам время, а скорее всего и деньги! Почему же вы решили, что ничего не понимая в продажах вы можете правильно и быстро продать дом без чьей-либо помощи?
Разместил объявление на Авито Краснодар - просмотры есть, звонки есть, а на показы не приходят!
Моё любимое!) Как мантру рассказывают! Давайте постараюсь объяснить что такое авито в Краснодаре да и во многих больших городах.
Реклама Авито не раздаётся разве что из блендера и микроволновки. И люди поверили. А теперь просто задумайтесь и посмотрите ваше объявление... ну что далеко ходить - вот объявление с реальной квартирой по очень хорошей цене. Объявление висит чуть более месяца (округлим до месяца для простоты расчётов). 23 дня осталось это потому что пошёл второй месяц.
Квартира эта реальная, цена чуть ниже рынка. Локация, дом, перспектива роста есть. Объявление ни разу не поднималось как размещено, та размещено.
Всего за месяц 284 просмотра. Вроде бы выглядит не плохо, но когда понимаешь что это - становится не так радужно. Давайте я объясню:
- При размещении объявления по нему практически сразу проходят несколько роботов (по разным данным от 10 до 25). Эти роботы остаются как просмотры.
- После того как объявление размещено по нему идут классические парсеры (это роботы, созданные специально для авито. Если коротко, то этот робот собирает данные о всех объявлениях и выгружает их в нужную базу или CRM систему). К слову, у каждого уважающего себя агентства недвижимости есть или свой парсер или парсер купленный, чтобы не нагружать непонятным шатанием по авито персонал, когда нужен тот или иной объект. Поверьте, я очень преуменьшу цифру, если скажу, что половина из этих просмотров - это парсеры. осталось у нас 132 просмотра
- Те агенты, которые работают по-старинке также начинают искать объект на авито, и этих агентов может быть совершенно различное количество, предположим, что их ещё половина, но их гораздо больше. В Краснодаре более 3000 риэлторов работает только в компаниях, а есть ещё те, которые работают в частном порядке. Нет, здесь скорее 100 из 132 не меньше.
- У вас остаётся 32, а может и меньше - это те люди, которые ИНТЕРЕСУЮТСЯ (обратите внимание именно интересуются, а не готовы покупать именно этот объект). Любой маркетолог вам скажет, что даже при целевом посещении конверсия в звонок будет не более 5%. Вот вы и получили, если повезло 2 звонка, на которые вы могли не ответить или пропустить их, а ведь ответить на звонок - это ещё далеко не продажа. Это просто звонок)
В итоге, ваше объявление вроде и размещено, а вроде и нет, но вы-то считаете, что оно работает, а оно просто висит.
На Авито нет реальных покупателей, потому что любое объявление за день уходит на третью страницу и его никто, кроме роботов и агентов не видит. Вы просто ожидаете в пустую.
Мой дом продают несколько агентов!)
Это классика! Как только вы разместили объявление от собственника вам поступают звонки от агентов с предложением продать ваш объект и вы, окрылённые таким интересом уже планируете куда потратите деньги от продажи вашего дома и выбираете себе другое жилище (к стати вы именно в этот момент становитесь теми самыми ИНТЕРЕСУЮЩИМИСЯ для других объектов. Покупать вам ещё не за что, но вы уже мечтаете и звоните по объявлениям).
На вопросы агентов о комиссии вы отвечаете без запинки: "Хотите продавать - накидывайте свои!" И они накидывают, вот только вы не учитываете одного:
Когда вам звонят по объявлению, цель агента не продать, а внести в базу объект, и если вам звонит такой агент, то в 99% случаев - это просто стажёр -риэлтор или вообще контакт-центр, который просто делает одну процедуру - проверяет актуален ли объект.
Ни один уважающий себя риэлтор ничего "накидывать" не будет!
Вам будут обещать, что обязательно, как только, так сразу, но по сути - это просто пустой разговор и никто ваш объект продавать не будет, если необходимо увеличивать его стоимость!
Опытные риэлторы не звонят по авито) Их ищут и им звонят! Вам звонят стажёры, поэтому вы так удивляетесь тому, что речь у сотрудника угловатая, объяснить ничего не может, рынка не знает и .т.д.
Риэлтор будет работать только на эксклюзиве!
Эксклюзив (эксклюзивный договор продажи объекта) - вид договорного сотрудничества между агентом по недвижимости и собственников объекта, при котором утверждена сумма комиссии, входящая в стоимость, а все без исключения действия по продаже объекта совершает только риэлтор. Даже если к собственнику обратились друзья. В этом случае риэлтор берёт на себя повышенную ответственность, включающую не только поиск клиента, но и сопровождение сделки, проверка безопасности и прочие нюансы.
Почему? Да просто потому что он не будет тратить своё время на ваш объект, если не уверен, что все его усилия потом не будут слиты) Всегда есть понимающие собственники. У хорошего риэлтора их много, у начинающего 1-2, но лучше потратить усилия туда, чем тратить время на того, кто не заинтересован в продаже собственного объекта.
Конечно, мы воспитаны остатками советской культуры, в которой не было принято зарабатывать, но сейчас мы находимся на рынке и продажа объекта достаточно дорогостоящий процесс. И это нужно принять как данность.
Просто приведу пример того, какие инструменты использует профессиональный риэлтор при продаже дома. Задумайтесь, сколько из них используете вы?
- Профессиональная фото и видео-съёмка с квадрокоптера и профессиональной камерой.
- Размещение объекта на 20 досках объявлений
- Рассылка по активным группам в социальных сетях с тематикой недвижимость (от 100 и более групп на стену, дискретность рассылки 1 раз в неделю).
- Рассылка по всем агентствам недвижимости города.
- Создание посадочной страницы под объект.
- Запуск рекламной кампании в Яндекс Директ специально под объект.
- Публикация на собственном ресурсе: канал Ютуб, канал Дзен с аудиторией более 300 000 человек - если нет собственного, то покупается реклама на сторонних каналах, а она стоит хороших денег.
- Рассылка по агентствам недвижимости крупных городов
А дальше: нужно ответить на звонки, понять кто звонит, организовать показ, проверить безопасность сделки, корректно подготовить документы, последить за передачей денег. Вы точно уверены, что всё это хорошо делаете сами? Если да, то вы можете продавать сами, но если нет, то ваш дом будет продаваться долго...очень долго...
У нас принято считать, что это могут все. А вы можете? Покажите как вы продаёте объект? Может вы сможете сделать тоже самое или делаете тоже самое? Так если нет, почему вы ожидаете, что ваш объект вообще кто-то видит? Его просто нет в сети. Он только у вас в голове и именно поэтому он не продаётся и не будет продаваться.
В итоге, вы всё-равно идёте в первое попавшееся агентство, а там вас встречает стажёр, который просто постит ваше объявление на авито, ну и, если повезёт на циан и у вас складывается впечатление, что все агенты работают так.
Друзья! Мир не стоит на месте и всё нужно делать в ногу со временем. Пишите, звоните, спрашивайте и подписывайтесь на канал. Мой телефон не меняется +7(928)211-33-77
