В прошлом посте (см.ЗДЕСЬ) мы разбирали случай, когда недостатки выявляются покупателем и вам заявлены требования о наличии в вашей квартире скрытого недостатка. Сейчас рассмотрим обратную ситуацию. Предположим, вы купили квартиру, в которой выявили скрытые недостатки. Что с этим делать? Дадим несколько рекомендаций.
1. Проблему лучше предупредить, чем потом разбираться с ней, поэтому относитесь к первоначальному осмотру ответственно. Если это обычная квартира, то там все более-менее просто. Планировки типовые и перенос стенок или новые дверные проемы видны сразу. Обращайте особое внимание на воду и канализацию - там больше всего вероятность дефектов. Также смотрите полы, особенно перед входом в туалет и кухню. именно там износ виден больше всего. Лаги могут могут проседать, полы скрипеть, а в комнате середина вообще может провиснуть, что видно по шкафам, которые не прилегают к стенам либо под них подкладывают рейки.
Если вы покупаете дом и сами не являетесь строителем, то лучше привлеките кого-то в помощь. Пусть это будет хотя бы риэлтор, которые навидались всего и могут вам помочь, но лучше если это будет независимый специалист. В домах чаще всего можно обнаружить скрытые недостатки которые были скрыты еще на этапе строительства. Материал стен и перекрытий, какой глубины фундамент и пролегание коммуникаций - все это проверить очень сложно, а хозяин сам может не знать многих вещей.
2. Приемка квартиры после совершения сделки.
Не часто, но приходилось сталкиваться со случаями, когда после совершения сделки вы можете обнаружить, что из квартиры вынесено буквально все оборудование - электрика, газовые агрегаты и т.д. Вы можете быть очень удивлены, но бывали случаи, когда отбивали кафель в ванной, снимали сантехнику и даже двери. Хотя бывшие в использовании агрегаты стоят достаточно дешево, но для кого-то даже это может составить какую-то ценность. Естественно, в договоре об этом оборудовании ничего не сказано, чем и пользуются. Поэтому не ограничивайтесь тем, что вам просто передают ключи от квартиры, идите и смотрите вместе с составлением соответствующего акта.
3. Принимая квартиру в акте приема-передачи постарайтесь исключить фразы: «Все осмотрел», «Никаких замечаний» и т.д. Все должно быть выражено в нейтральных тонах, без обвинений, однако и без особых указаний, что вы все приняли, и все было хорошо. Используйте фразы типа «На момент осмотра видимых повреждений не выявлено», обязательно акцентируйте на слове «видимых».
Если с той стороны работает риелтор, то он обязательно заготовит акт с фразами типа: «Объект недвижимости, квартира соответствует условиям договора». Относитесь осторожно, смотрите, что написано в договоре. В конце концов вы можете заготовить свой образец акта. Если вы сомневаетесь в чем-то, даже если вы осуществляете приемку квартиры, можно сразу оговорить какие-то недостатки, которые вы увидели, например, снятое оборудование. Поскольку вы уже зарегистрировали сделку, отказ от приемки квартиры не имеет смысла, однако недостатки оговорить нужно.
Часто риелтор продающей стороны дают готовые бланки, где нужно только поставить подпись. Не стесняйтесь! Есть место внизу бланка, есть оборотная сторона акта, вы можете написать и там. В самом тексте акта или в месте, где вы расписываетесь в акте, просто укажите: «С замечаниями, изложенными ниже» и излагайте всё, что вы заметили, укажите неработающие части и отразите все что есть. Желательно сделать фотографии или видеосъемку, в т.ч. всех счетчиков для достоверной фиксации фактов.
Не забывайте, что акт составляется в двух экземплярах, поэтому писать нужно на обоих акта, при этом надо обязательно поставить подпись второй стороны.
Если они отказываются расписаться, фиксируйте это, т.е. сами расписывайтесь в своем акте, если у вас есть свидетели, предложите им тоже расписаться. Риелтор с той стороны, как правило, расписываться не будет, однако полезно будет указать его фамилию, имя, отчество, агентство и другие данные. Не удивляйтесь, что они могут бросить все, развернуться и уйти, это не важно.
4. Обнаружение недостатков. После принятия квартиры, когда вроде бы все было нормально, появляется какой-то недостаток. Что делать? Из практики работы это может быть некачественный ремонт, когда в квартире поверх старых дыр наклеены свеженькие обои. Могут потечь канализация, стояки водопровода, потому что квартиры часто стоят в закрытом состоянии долгое время. Когда начинаешь их использовать после долгого простоя, могут проявляться различные недостатки, и вы можете затопить соседей.
Если недостатки мелкие никто не хочет сильно связываться и ограничивается одним звонком бывшему собственнику. Но если вы выявили что-то серьезно, что влечет существенные расходы для вас, то придется предъявить претензию. Претензия составляется обязательно в письменной форме, направляется по известному вам домашнему адресу. Её можно продублировать другими способами, в том числе путем мессенджеров, электронной почтой, однако письменной формы это не отменяет. В судах она наиболее предпочтительна, хотя и другие формы могут быть.
Попробуйте осуществить телефонный звонок. Первый звонок обязательно надо записать. Человек первый раз может что-то сказать, потом подумав, он от этого откажется, поэтому не звоните сгоряча. Существуют специальные программы в смартфоне для записи, никаких проблем с этим нет. Во-вторых, вы сами можете что-то забыть, о чем и кто говорил, такая звукозапись всегда будет полезна, ее можно предъявить в суде. Любому человеку трудно отрицать то, что он сам же и сказал.
Предъявив претензию, ни в коем случае не предпринимать меры по устранению недостатков до того момента как вторая сторона их осмотрит. Это не касается срочных дел, например, если прорвало трубу, конечно, ждать собственника не нужно. Если речь идет о каком-то ремонте, который может подождать, то вы должны предоставить другой стороне разумный срок.
Когда бывший собственник приедет - не следует препятствовать осмотру, желательно составить акт осмотра выявленных недостатков. Как правило, вторая сторона, узнав, что выявились недостатки, от любых контактов отказывается, но мы исходим из того, что контакт состоялся и вам попался добросовестный продавец. Составьте акт, опишите все, что выявлено, пусть вторая сторона напишет свое мнение по этому поводу и поставит подпись.
5. И наконец, решение этого вопроса. Вы предлагаете человеку варианты: оплату ремонта, скидка в цене, если вы еще до конца не рассчитались или он может осуществить ремонт своими силами. Если выявленный недостаток очень существенный, вы можете отказаться и от самой сделки, каждая сторона вернется к исходному состоянию. В зависимости от разворачивающейся ситуации вы выберете один из вариантов и заявите его уже конкретно. Дальше зависит от поведения сторон, если соглашения не будет достигнуто – там уже пойдут судебные процедуры.
Без юриста вы здесь не обойдетесь, здесь давать рекомендации смысла нет. Опытный юрист вам просто скажет, что и как вам делать, дальнейшие шаги вы уже будете делать под его руководством.
В общем можно сказать, что взыскание скрытых недостатков один из тяжелейших процессов, он сопровождается различными экспертизами, осмотрами и т.п. Суды могут длиться и год, и два, ничего хорошего в этом нет.
Поэтому любое полюбовное решение, которое вам предложат, даже если вам предложат меньше денег – это будет лучше, нежели потраченные нервы и время на всё. Обязательно фиксируйте все ваши затраты. Если вы проводите ремонт желательно провести его через фирму, чтобы у вас были все документы о стоимости выполненных работ. Конечно, если вы самостоятельно выполните работы, они будут дешевле, но их сложно подтвердить. Если будут документы от стороннего подрядчика, то в суде это вызывает гораздо меньше вопросов.
Аналогично собирайте расходы на сопровождение и юридические услуги, проведение оценки и экспертизы, все это потом можно будет также взыскать, если вы не придете к взаимному соглашению.
Что бы было меньше вопросов по скрытым недостаткам, читайте как правильно принимать квартиру ЗДЕСЬ, а если обнаружили незаконную перепланировку ЗДЕСЬ.
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)