Цены на первичную и вторичную недвижимость в России – самый быстрый пузырь в России на моей памяти.
Особенно примечательно, что надулся он в период пандемии.
Пузырь на вторичном рынке жилой недвижимости принес, помимо роста цен на квартиры, еще одну проблему. Точнее, не принес, а просто оголил, показал наиболее ярко.
В продаже появились «мусорные» квартиры. И, что самое страшное, – они покупаются. В том числе и с помощью ипотечного кредита
Такие квартиры, дома, участки, как раковые клетки в организме, всегда существовали. И просто ждали своего часа, чтобы показать себя.
Они были, есть и будут, потому что таков законы жизни – в любой выборке однотиповых объектов всегда будут «хорошие» и «плохие» по какому-либо признаку. Это нормально с точки зрения статистики и теории вероятностей.
Ненормально, что такие объекты недвижимости стали массово менять собственников.
«Мусорные» квартиры, дома, участки – это объекты с «душком» с точки зрения юридической чистоты. И чаще всего этот «душок» легко распознать при относительно глубокой проверки квартиры.
Но в ситуации, когда продается всё и очень быстро покупателям и их риэлторам и юристам заниматься рутинной проверкой приобретаемого объекта вдруг стало недосуг.
Вдруг стало не comme il faut тратить время за заказы документов (привет, Росреестр), тем более что время обработки заявок на такие документы увеличилось, а данные по одному и тому же объекту, запрошенные в разное время все чаще стали различаться (привет еще раз человеческий фактор в Росреестре)
Вдруг покупателям стало неудобно задавать собственникам и их представителям вопросы, на которые у последних не было вразумительных ответов, но только «Что этот за вопрос? Вы не хотите покупать? Так и скажите! Следующий!».
Пожалуй, самое интересное во всей этой ситуации – большинство мусорных объектов на вторичном рынке сегодня активно кредитуются банками и проходят «успешную проверку» в страховых компаниях.
Почему так происходит – разговор отдельный. Но это никак не отменят того факта, что покупатели-ипотечники имеют все шансы остаться без квартиры и без возврата ранее уплаченных денег по ипотечному кредиту и расходов по подготовке и проведению сделки.
А это уже будет не просто снижение рекордно высоких цен на жилье, которое некоторыми не просто ожидается, но прям предвкушается.
Это будет еще и ужесточение политики банков в выдаче населению всех кредитных продуктов – от ипотечных до потребительских. А это уже может сказаться на куда более широких слоях населения.
Увы, нет пока никакого другого способа избежать покупки «гнилой» квартиры на вторичном рынке, кроме как чётких критериев «Точно «нет» при поиске и отбора и тщательной проверки понравившейся квартиры со всех сторон.
Да, на это требуются время и – если надо уменьшить время – деньги. Но в 99% случаев затраты на этапе проверки юридической чистоты квартиры, ее текущих и бывших собственников и структуры сделки, будут ничтожны по сравнению с теми финансовыми, физическими и моральными потерями, которые возникнут, когда право собственности будет утеряно по решению суда.
**********************************************
И никакая «золотая лихорадка» цен не может и не должна быть оправданием для покупателей «мусорных» квартир. Рост цен и качество товара никогда не были в прямой зависимости ни в одной области нашей жизни.