Дом ещё не построен, а квартиры уже переходят из рук в руки. А застройщики на этом получают наличные.
Всем – здравствуйте!
Несмотря на перегретость рынка, жильё - по-прежнему защитный актив. Да и решение жилищного вопроса никто не отменял. Люди продолжают жениться, дети взрослеют - всем хочется отдельных квартир! Так что спрос по-прежнему высокий.
Цены на квартиры выросли как на дрожжах. Кто не успел купить летом, теперь ломает голову: как найти "квартиру своей мечты" по сходной цене.
И вот вам вариант - купить квартиру по переуступке прав требования у юридического лица. Обычно такими лицами выступают подрядчики - контрагенты застройщика, а то и вовсе фирмы, входящие с застройщиком в одну группу компаний.
Чем привлекателен этот вариант? Конечно же, привлекательной ценой! Почему же квартиры у подрядчика как правило ниже рыночной цены? Дело в том. что застройщик расплачивается с подрядчиком за выполненные работы не "живыми деньгами", а квартирами.
Но подрядчику-то нужны деньги! Поэтому он заинтересован продать квартиры как можно скорее. Реализует их по цене ниже рыночной.
Кому не подойдёт такой вариант? Тем, кто рассчитывает взять в банке льготную ипотеку.
Вы покупаете квартиру в новостройке. В доме, который, возможно, даже ещё не построен. Тем не менее, вариант переуступки прав не подпадает под программу льготного кредитования!
Льготный кредит можно получить только в случае покупки квартиры у застройщика. Только в том случае, если вы заключали договор долевого участия.
Ещё один неприятный момент: в случае недостроя, вы получите только часть суммы. Ту часть, которая будет находиться на вашем счёте эскроу.
Разберёмся в этой цепочке:
- У юридического лица, у которого вы приобретаете квартиру, есть счёт эскроу в некотором банке. На этом счёте лежит зарезервированная сумма, по которой квартира была куплена у застройщика.
- Допустим, квартира по первоначальному договору - договору долевого участия , приобреталась за 1 млн. рублей. Дело-то было между "своими". Фактически по себестоимости.
- Допустим, что вы покупаете квартиру по переуступке за 2 млн. рублей. Это уже рыночная цена.
- Из уплаченных вами 2 миллионов: только 1 миллион переводится на счёт эскроу, который открыт уже на ваше имя. А вот 1 млн. вы переводите вашему продавцу. Этим миллионом продавец может распоряжаться по своему усмотрению, как пожелает.
Так что в случае недостроя вы сможете вернуть только 1 млн. рублей со счёта эскроу. Второй ваш миллион к тому моменту будет уже давно обналичен.
Застройщики, как видим, нашли способ получать "живые" деньги в процессе строительства. Несмотря на введение счетов эскроу.
Вспомним, что расчет через счет эскроу за покупку квартиры в строящемся доме изначально задумывался как гарантия того, что застройщик не сольётся с рынка с деньгами дольщиков. Средства на счетах эскроу находятся до окончания строительства.
Все счета эскроу (а на каждую квартиру - свой счёт) будут раскрыты, и деньги поступят застройщику, когда будут исполнены следующие условия:
- дом должен быть введён в эксплуатацию
- хотя бы одна квартира зарегистрирована как объект недвижимости со своим кадастровым номером в Росреестре
Так то оно так. Да только в результате переуступок прав требования на строящуюся квартиру цена квартиры растёт. "Собачка за время пути успела подрасти", как написано в детском стихотворении. Помните? "Дама сдавала в багаж..."
По схеме переуступки, как мы видим, квартира переходит из рук в руки. Цена в каждом последующем договоре переуступки увеличивается. Неизменной остаётся первоначальная маленькая сумма. Та, что была на самом первом счёте эскроу. Всё остальное - обналичено!
В очередной раз 1:0 в пользу застройщиков! Браво! Браво?
А вы что думаете, мои дорогие читатели? Напишите в комментариях!
Присоединяйтесь! Подписывайтесь на канал и жмите «пальчик вверх»!
Пока-пока. До новых встреч