Буквально на днях писала здесь статью о необходимости составлять соглашение об определении долей, если Вы продаете жилье с материнским капиталом - https://zen.yandex.ru/media/id/5fa3bc2de087ce7c7663baa0/raspredelenie-dolei-pri-prodajepokupke-jilia-s-materinskim-kapitalom-3-principa-i-2-primera-rascheta-5fb5293642f9ca1da1f6aa93
Если продавец недвижимости продвинутый, оформил и зарегистрировал соглашение о распределении долей на всех членов семьи, - поздравляю вам повезло. Но я такого не встречала.
Обычно размышления у владельцев такие, как на картинке ниже.
Ладно, если клиент. Он не профессионал. Но даже сами риэлторы «не отстают»...
Вот одна история... Свежая новость Октября 2020
Некоторые нотариусы, составляя соглашение о распределении долей, не разрешают родителям отказываться в пользу детей! На первый взгляд, возмущение. «Ведь это моя доля и я хочу именно так! Росреестр регистрирует и все хорошо!»
“Изменилось законодательство”- говорит нотариус. – «Я наделю всех членов семьи, а потом если хотите, дарите!». В последствие вытекают новые расходы и время.
Причиной может быть подстраховка на будущее. Вдруг папу/маму принудили отказаться от доли. Риск признать сделку не действительной, оспорить и вернуть все вспять. И/или банки в будущем откажутся кредитовать такие объекты, где документом основания владения будет соглашение долей, где папа/мама отказались. Поживем, увидим.
Есть не большая неприятность, в том что даже от коллег я часто слышу : ”Ай, никто не узнает, можно не выделять, зарегистрирует Росреестр и все окей!”
Про «не узнает» - не совсем так!
Хорошо, право без наделения долей зарегистрируют. А теперь представьте, когда дело коснется 159 статьи (мошенничество), на кого уважаемые клиенты будут “бочку”, со словами “а что я, меня наш риэлтор надоумил”!
Как вы знаете, деньги материнского капитала направляются только из Пенсионного фонда России. И уже на 2020 год началась судебная практика. Так как ПФР в рандомном порядке запрашивает выписку ЕГРН и видит, что владельцев не стало четверо (трое, пятеро) как положено по мат капиталу. Квартира перепродана, чем не причина возбудить дело! Думайте сами. А пока идем дальше.
Итак, как я говорила ранее в статье ..., детей нужно наделить долями в имуществе, т.к маткапитал использован, а цель его не достигнута, поэтому делим доли на всех членов семьи. ВАЖНО! По закону семьей считаются родители и дети.
Составить договор-соглашение можно в простой письменной форме (юрист) и в нотариальной (в стенах нотариальной конторы). Разная стоимость затрат на услугу. Государственная пошлина одинаково 2.000 рублей, делим сумму на 4 чека по 500р, если 2 родителя и 2 ребенка.
Соглашение о распределении долей становится новым документом о владении объектом и оно может изменить структуру собственности. Например, владел один супруг, а теперь все члены семьи. Более того, семья могла изменить состав – развод и т.п.
Как правильно распределить доли.
Принципы распределения:
1) в равных долях;
2) только маленькие доли согласно потраченным деньгам маткапитала на тот год, когда эти деньги маткапитала были отправлены/затрачены;
3) мама или папа, а, возможно, оба, откажутся от своих долей в пользу детей.
Пример
Квартира площадью 80 кв.м. Делим на 4-х (папа, мама, 2 ребенка) по ¼ от 80 кв.м. – 20 кв.м. каждому. Из этого вытекает последствие – по 20 кв.м. на каждого ребенка должны быть куплены в новой квартире (или квартирах, если покупается несколько).
Так как у супругов появляются доли (совместно нажитое по умолчанию пополам) Согласно семейному кодексу 2/4 оформляем в общую совместную собственность или по ¼ каждому в общую долевую. Отсюда обязательная нотариальная форма договора или брачный контракт. Возможно, лучше, чтобы у супругов была совместная доля, а не «своя дробь». Но это сугубо по желанию супругов.
Детские доли остаются дробями – по ¼ каждому.
Законом положено, чтобы (не "обидели”) детей наделили долями – не важно какими, главное, не меньше суммы потраченного материнского капитала. Иными словами, доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства за счет которых было приобретено жилое помещение.
Еще пример есть во все той же статье https://zen.yandex.ru/media/id/5fa3bc2de087ce7c7663baa0/raspredelenie-dolei-pri-prodajepokupke-jilia-s-materinskim-kapitalom-3-principa-i-2-primera-rascheta-5fb5293642f9ca1da1f6aa93
Будьте рассудительны. Делайте все по уму. Не надо снова надеяться на авось.
До новой встречи!
С любовью и благодарностью, Дина Макрова!