Известно, что благими намерениями выстелена дорога в ад.
Залить рынок «дешевой» ипотекой от 6,5% было «гениальным» решением. Не решать вопрос с санкциями, с легитимностью власти, монополиями Гос. Корпораций, выводом капитала из страны, нет, а вывалить на рынок льготную ипотечную программу. Вместо первого взноса – материнский капитал и розничные кредиты, вместо дешевой ипотеки от конкурирующих банков – «льготная» программа от Правительства.
Могут ли быть хоть малейшие сомнения в том, что использовавший в качестве первоначального взноса материнский капитал заемщик – дерьмовый клиент? Но именно это клиент оказался способен разогнать цены на недвижимость.
А может быть в росте цен на недвижимость виноват не он, не тот самый хреновый заемщик? Уж очень противоречивая статистика. Побит рекорд выдачи ипотечных кредитов, но часть из них – реструктуризации. Побит рекорд досрочного погашения ипотечных кредитов. Вы видели людей в здравом уме и трезвой памяти, гасящих ипотечный кредитный досрочно? Возможно, это закрытие ипотеки при очередной перепродаже ипотечного объекта? Т.е. закрыли ипотеку за счет другой ипотеки на один и тот же объект, но с другим бенефициаром?
И при всем при этом – темные окна новостроек и годами безуспешно пытающиеся продать свою недвижимость на вторичном рынке.
По неволе напрашивается мысль о глобальном сговоре Застройщиков. Полное ощущение, что Застройщики занимаются «окэшиванием», благодаря фиктивной продажи через подставных «ипотечников». Но это всего лишь предположение из серии теории заговоров.
Ну, а что с ценой? Она действительно подросла? Зачем мелочиться, давайте на фоне официально самых дорогих квадратных метров – московского «Сити». На старте продаж цена номинировалась в долларах и составляла 25 000 долларов/кв.м. А сегодня, сегодня уже эквивалент в рублях и порядка 13 000 долларов/кв.м. И так по всем сегментам, по всей недвижимости. Это рост или падение?
Для того, чтобы отбить собственные «косты», отчаявшиеся владельцы дорогостоящей недвижимости устраивают лотереи или, отчаявшись ее продать, прячут в ней долги, используя в качестве залога.
Что же ждет массовый сегмент недвижимости? Не секрет, что новогодние праздники в России – ужас для бизнес активности. Уже с 15 декабря все замрет и дай бог начнет просыпаться к концу «старого нового года». Если всерьез не рассматривать теорию заговора застройщиков, при которой ипотека стала инструментом самих застройщиков для фиктивного кредитования самих себя, то ипотечный рынок ждет массовое «отмаржинколивание». Перспектива банков столкнуться со значимым обесцениванием предмета залога не эфемерна. Но если в 2008-09 годах это было бы просто проблемой, которую можно было решить в условной пропорции 1/1, то сегодня, благодаря стараниям Дом.рф, и в России существует рынок ИЦБ (ипотечные ценные бумаги) и производных от них финансовых инструментов. А это значит, что выданные ипотеки пакетируются, укладываются в транши и продаются. Во сколько раз рынок ИЦБ и финансовых деревативов превышает стоимость базового актива (самих ипотек)?
Нет никаких сомнений в том, что реструктуризированные, замороженные, отсроченные в этом годы ипотеки взорвутся массовыми просрочками уже в следующем. Большая часть ипотечных заемщиков, только взявших ипотеку с использованием материнского капитала и розничных кредитов, дико просядет уже сразу после новогодних праздников. Начнут волноваться банки. Далеко не для всех из них будет легко выполнить требования по увеличению резервов. Обязательно раздастся звонок «маржинкола» с требованием частично или полностью погасить ипотечный кредит.
Построенный на условно льготной ипотеки спрос на рынке недвижимости – абсурден по своей сути. И это вполне можно было выучить на чужом уроке.
Если вы продавец недвижимости, вам придется изощряться или пользоваться механизмами MyEasySell. Знакомьтесь с тем, как можно продавать или сдавать недвижимость через механизмы лотереи или аренды с правом выкупа.
Подписывайтесь на наш Телеграм канал, здесь о недвижимости другими глазами @myeasysell.
