Сегодня я бы хотел написать о такой вещи, которая станет камнем преткновения, грузом ответственности, источником панических атак и т.д. для тех людей, которые начнут свой диалог с Росреестром.
Общаться с Росреестром можно, в целом, по 2 причинам.
1. Нужно обратиться только за регистрацией прав
Это происходит в тех случаях, когда мы не говорим о кадастровом учете, а говорим только о необходимости регистрации права собственности или обременения.
В этом случае вероятность получить приостановление мала по сравнению с теми пунктами, о которых пойдет речь ниже, но она все же есть, и, в большинстве случаев, если будет приостановка, то по причинам, зависящим напрямую от низкой компетенции регистратора и(или) желания срубить регистратором под кураторством руководителя филиала немножко деньжат с представителей малого, среднего, и, желательно, крупного бизнеса.
Свеженький пример
Есть крупная компания, занимающаяся производством и хранением алкогольной продукции. В одном из складов этой компании возникла необходимость сменить арендатора, заключив дополнительное соглашение к существующему договору аренды.
Ранее я уже провел для этой компании кадастровые работы и образовал часть для сдачи в аренду.
По результату рассмотрения документов, государственный регистратор прав выдал уведомление о возврате документов без рассмотрения.
Мотивировкой возврата стал тот факт, что для цели сдачи части объекта в аренду, необходима подготовка технического плана. И я бы, конечно, согласился с регистратором. Но есть одно большое «НО». Часть уже была давно образована в 2017г., поэтому в подготовке технического плана нет никакого смысла и регистратор прав нарушает п.п. 4 п. 4 ст. 14 218-ФЗ, потому что в таких случаях регистрация прав должна происходить без одновременного кадастрового учета.
История закончилась хорошо и дополнительное соглашение к договору аренды, после повторного обращения и написания жалобы в центральный аппарат Росреестра, зарегистрировали.
Является ли это уникальным случаем? Абсолютно нет. Этот случай является просто свеженьким, только из печи.
2. Нужно обратиться за кадастровым учетом с одновременной или без одновременной регистрации прав
Кадастровый учет – это боль. Сколько уже было сказано, но я повторю, что причины, выносимые регистраторами прав, в большинстве случаев, непонятны к устранению:
нарушены условные обозначения – какие и где, разбирайся сам;
нарушены требования к контуру – какие и где, разбирайся сам;
нарушены требования к формату и качеству документов – какие и где, разбирайся сам.
Все, что эти обезьянки пишут внизу (в приостановлении государственный регистратор прав обязан указать рекомендации к устранению) – это «обратиться к кадастровому инженеру для цели подготовки дополнительного документа».
А сейчас я открою, наверное, тайну, но кадастровый инженер, в большинстве случаев, понятия не имеет как устранить причины такого характера. Поэтому все, что он будет готовить в качестве дополнительного документа (если вообще будет) – это будут его догадки, которые, в большинстве случаев, не приведут к нужному результату, потому что если регистратору что-то засело в голову (например, он хочет, чтобы внутри здания заштрихованы были не только перегородки, но и стены), то кадастровый инженер не сможет это просто вытащить из головы обезьянки и сделать так, как она хочет.
В этом смысле 2020г. многим, я надеюсь, показал истинное лицо Росреестра, который, как крыса, заперся в кабинетах, консультации и объяснений не дает, кадастровый учет не проводит.
Вне зависимости от сложности того или иного объекта, в каждом, даже самом простом случае, нужно быть готовым к тому, что окончательный результат без суда получен не будет.
Получая приостановление (или уведомление о возврате без рассмотрения) следует понимать, что это нормально, как бы грубо это не звучало.
Что необходимо делать:
- Глубокий вдох и выдох;
- Найти в приостановке хотя бы один пункт, связанный с тем, что нарушены: условные обозначения ИЛИ контур ИЛИ формат и качество документов ИЛИ идет цитирование пункта закона без указания на конкретику;
- Вообще, в кадастре есть обязательный досудебный порядок, НО, если ты обжалуешь не причины приостановления, а сам факт того, что государственная услуга предоставлена с нарушениями, то ты вправе требовать проведения кадастрового учета и регистрации прав сразу в суде без соблюдения досудебного порядка (вот пример такого судебного решения);
- Одновременно с судом, желательно дать о себе знать посредством написания жалобы в центральный аппарат Росреестра и в прокуратуру субъекта с мотивировкой отказа от предоставления или некачественное оказание государственной услуги. Сейчас это можно делать удобно онлайн (вот сайт для обращения в прокуратуру г. Москвы, вот сайт для обращения в Росреестр).
Как понять, действительно ли услуга оказана некачественно и можно это оспаривать или проблема в самих документах, которые предоставляются в Росреестр?
Необходимо обратиться к самой формулировке, содержащейся в п. 70, 71 Приказа МЭР №278 от 07.06.2017г., а именно должно быть понятно «на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить в целях устранения этих причин».
Цитирование пункта закона в приостановлении – это, безусловно, указание нормы, но остается неясным какие действия нужно предпринять для устранения причин приостановления.