Глобальные изменения в специфике долевого строительства начались в 2018 году, когда на законодательном уровне было закреплено использование эскроу-счетов. Это было сделано в целях защиты дольщиков и уменьшения количества обманутых или попавших в долгострой. Ранее вкладываться в стройку на ранних стадиях было рискованно: застройщик мог обанкротиться или заморозить стройку на неизвестный срок, не имея намерения возвращать взятые у дольщиков деньги. Теперь застройщик не имеет права брать средства дольщика напрямую, они отправляются на специальный эскроу-счет и поступают к девелоперу только после сдачи дома в эксплуатацию. А строит он на свои или кредитные средства. В 2019 году законы в отношении долевого строительства еще более ужесточились, а защита дольщиков улучшилась.
Специалисты агентства недвижимости «Владис» из Нижнего Новгорода рассказывают о последних нововведениях в этой сфере.
Что такое долевое строительство
Долевое строительство – это разновидность строительства, когда девелопер продает еще не построенное здание и на полученные средства его возводит. Каждый, кто вложился в стройку, называется дольщиком и подписывает с застройщиком договор, что в перспективе ему будет принадлежать квартира с заранее оговоренными параметрами. В договоре указывается адрес дома, этаж, площадь помещения и другие важные характеристики.
Все взаимоотношения между девелопером и дольщиками регулируются законом «Об участии в долевом строительстве» за №214-ФЗ от 30.12.2004 г. Именно туда вносились последние поправки.
Что случилось в 2018
Период между 2010-2018 годами ознаменовался огромным количеством исков от обманутых дольщиков. Застройщики массово объявляли о своем банкротстве, а вложившиеся в стройку люди оставались один на один с последствиями. Чтобы прекратить эту практику, правительством были внесены поправки к закону за №214-ФЗ. Теперь застройщик должен был сам изыскать средства на строительство, а деньги дольщиков аккумулировались на специально открытом эскроу-счете, становясь доступными после сдачи дома в эксплуатацию. Правда, некоторые застройщики пользовались особыми разрешениями, выданными до вступления в силу поправок.
Также закон предполагал ряд исключений, когда открытие эскроу-счета не нужно:
- Более чем 30%-ная готовность здания и если распродано более 10% квартир;
- 15%-ная готовность здания, если застройщик участвует в программе реновации или развития территорий, ведет замену аварийного жилья или если застройщик обязался передать в публичную собственность социальные объекты и инженерную инфраструктуру;
- 6%-ная готовность, если застройщик достраивает здание после банкротства начавшего стройку, плюс застройщик проплачивает компенсационный взнос в размере 1,2% по каждому договору долевого участия в «Фонд защиты прав граждан».
Одновременно с введением эскроу-счетов была фактически прекращена деятельность кооперативов, за исключением тех, кто получил разрешение на застройку до июля 2018, тех, кому земля была предоставлена бесплатно от государства и те, кто взялся достраивать за обанкротившимся застройщиками.
Эскроу-счета и защита дольщиков
С введением эскроу-счетов риски дольщиков были сведены к минимуму. Если раньше инвестор мог лишиться средств в силу изменения ситуации на рынке, то теперь он в любом случае получает либо объект договора (квартиру), либо свои средства назад. Банки, где открываются эскроу-счета, следят за их правильным использованием: застройщик не может изъять деньги до завершения строительства. Если оно не будет закончено, дольщикам возвращаются вложенные средства. Все они в обязательном порядке страхуются по аналогии со страхованием банковских депозитов в размере менее 10 млн. рублей.
Кроме того, согласно поправкам 2018 года, ответственность за заморозку стройки несут лично руководитель компании-застройщика и его бенефициары. При банкротстве девелопера судебные иски могут быть поданы на их имена.
Что изменилось для девелоперов
Девелоперы теперь обязаны пользоваться банковским сопровождением всех сделок. Застройщик открывает в конкретном банке счет, и банк следит, чтобы платежи оттуда уходили строго на нужды строительства определенного многоквартирного дома. Также банки предоставляют застройщикам проектное финансирование – кредиты на строительство. Если застройщик кредитуется и открывает эскроу-счет в одном и том же банке, он может рассчитывать на снижение процентных ставок.
Именно банк осуществляет контроль за сдачей многоэтажного здания в эксплуатацию. Чтобы получить доступ к эскроу-счету, застройщик обязан предоставить банку документы о сдаче в эксплуатацию и о подтверждении госрегистрации права собственности на одну из квартир.
Таким образом, единственным возможным риском для дольщиков при таком подходе становится банкротство банка. Однако в этом случае средства с эскроу-счета поступают в другой банк, который работает по переуступке прав. Если у обанкротившегося банка средств недостаточно, дольщикам возмещается до 10 млн. рублей по страховому полису. В большинстве случаев этого оказывается вполне достаточно, чтобы вернуть вложенные средства.
Если у вас остались вопросы, вы можете задать их сотрудникам АН «Владис». Звоните! Мы с удовольствием проконсультируем вас относительно любых застройщиков Нижнего Новгорода и области и нюансов договоров долевого участия.