Экономический кризис и пандемия COVID-19 ничуть не помешали самому настоящему ипотечному буму, охватившему российский рынок недвижимости. Днем ранее СНЕГ.TV писал, что россияне массово набирают автокредиты, обслуживать которые сегодня получается уже не у всех. Однако, как мы видим, это не способно удержать тысячи россиян от желания воспользоваться низкими ставками и влезть в еще более рискованную затею — ипотечный кредит.
Чудеса в решете
По данным ЦБ, с начала года банки выдали населению ипотечных кредитов на 3,2 триллиона рублей. Самое же «очаровательное» в этом то, что в сентябре объемы выданной ипотеки превысили прошлогодние аж на 110%, а в октябре — на 101%. Конечно, половина этой космической суммы приходится на рефинансирование ранее взятых кредитов, но сути это не меняет. Даже с учетом этого обстоятельства новых займов с января по октябрь было выдано на сумму в 1,4 триллиона рублей, а прирост в сравнении с аналогичным периодом прошлого года составил 18% в сентябре и 22% в октябре.
По данным «Объединенного кредитного бюро», в октябре банки установили абсолютный рекорд, выдав 182 тысячи ипотечных кредитов, что на 59% больше, чем в прошлом году. Регионы — рекордсмены по росту объемов выдачи ипотечных кредитов: ХМАО (+ 84%), Алтайский край (+80%), Тюменская область (+79%) и Москва (+74%).
Ипотечный бум сопровождается взлетом цен на продаваемые квартиры.
«Резкое снижение объема предложения на вторичном рынке на фоне высокого спроса, прежде всего на недорогое жилье, привело к рекордному ценовому скачку, который превысил рост цен в ажиотажном ноябре 2014 года, — сообщает аналитический портал недвижимости IRN.ru. — За ноябрь 2020-го квартиры в „старой“ Москве подорожали больше, чем за весь прошлый год, вполне благоприятный для рынка недвижимости».
Кому помогаем?
С одной стороны, россиян, успевших приобрести жилье по программе льготной ипотеки, можно поздравить с удачно заключенными сделками. Им повезло оказаться в нужное время в нужном месте, когда ставка по кредитам снижена до рекордных значений, равно как и первоначальный взнос, традиционно выступающий в роли барьера, отсеивающего заемщиков с сомнительной платежеспособностью. С другой стороны, стоит понимать, что государство никогда не делает столь широких жестов просто так, особенно в моменты кризисов и пандемий. Случай с льготной ипотекой не исключение. Главной целью программы было вовсе не желание помочь страждущим решить свои квартирные вопросы, а спасение бизнеса застройщиков, на балансах которых зависло огромное количество непроданных квартир. Не секрет, что строительный бизнес в России обладает поразительными «коммуникативными возможностями», позволяющими его представителям легко входить в нужные властные кабинеты.
В отличие от покупателей жилья, застройщики хорошо понимают всю сложность сложившейся ситуации: вокруг кризис и пандемия, грозящие затянуться надолго; доходы населения, соответственно, падают и будут падать дальше; цены на недвижимость достаточно высоки, при этом имеется большой запас нераспроданных квартир. Решение о льготной ипотеке в этой ситуации становится для них подарком судьбы, так как дает возможность выйти из рынка с деньгами накануне падения спроса и цен, обусловленного сокращением доходов населения. Надо признать, что вся схема льготной ипотеки просто гениальна. Когда еще могло быть такое, что в условиях кризиса и отсутствия необходимого количества реальных денег застройщики избавились от зависших квартир, оплаченных деньгами, которые покупателям еще только предстоит заработать в ближайшие 10—30 лет?
Маленькие герои большой ипотеки
Что в этой ситуации ждет покупателей жилья? Однозначного ответа на этот вопрос нет. Безусловно, определенная часть заемщиков благополучно выполнят свои обязательства перед банками и станут полноценными собственниками жилья. Но так же безусловно будет большое количество тех, чьих доходов не хватит для обслуживания ипотечных кредитов, и с купленным жильем им придется расстаться. Количество тех и других будет зависеть отнюдь не от них самих и их действий, а от внешних экономических условий, предсказать которые даже на ближайшие полгода, а не то что на 10—30 лет, абсолютно невозможно.
Каковы основные риски?
Самый первый и самый главный риск — полная неопределенность относительно дальнейшей экономической ситуации и будущих доходов заемщиков. Второй — это риск скорого падения цен на недвижимость. Одним из главных драйверов их роста была все та же льготная ипотека. Теперь, когда застройщики избавились от большей части нераспроданных запасов, а все желающие приобрели заветную недвижимость, цены на нее неизбежно пойдут вниз, что повлечет за собой снижение стоимости залогов. Именно в этом может крыться главная опасность для заемщиков. Третий риск связан с попаданием в эту схему большого количества случайных людей, которые при других обстоятельствах вряд ли смогли бы получить ипотеку. Это стало возможным из-за снижения первоначального взноса, долгое время служившего мерилом платежеспособности заемщиков. Сегодня довольно часто можно наблюдать ситуацию, когда клиенты банков, чтобы внести даже сниженный первоначальный взнос, берут потребительские кредиты, что делает всю сделку предельно рискованной.
Моментом активации всех этих рисков может стать дальнейшее ухудшение экономической ситуации в стране (оно неизбежно), ведущее к потере работы заемщиками или резкому снижению их доходов. В этом случае рано или поздно клиенты начинают регулярно пропускать ежемесячные платежи, что вынуждает банк обратить взыскание на заложенную квартиру. И тут вступает в действие второй фактор: падение цены на недвижимость может привести к тому, что залог не покроет обязательств клиента. В этом случае он не только лишается квартиры, но и остается должным кредитному учреждению.
Многие из заемщиков, ввиду незначительного и нестабильного дохода, получили ипотеку только благодаря снижению первоначального взноса, и именно они станут главным детонатором возможного ипотечного кризиса, развитие которого пойдет по принципу домино.