Как оказалось, далеко не все еще в курсе того, что 23 ноября 2020 года вступила в силу поправка к 217 статье федерального закона N 374, касающаяся минимального предельного срока владения квартирами, оплаченными по договору долевого участия. Суть этой поправки касается начала исчисления срока для таких жилых помещений.
Полный текст поправки в Налоговом Кодексе сообщает, что:
«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования (абзац введен Федеральным законом от 23.11.2020 N 374-ФЗ)».
Какие же возможности откроет эта поправка тем, кто хочет, например, расшириться и приобрести новое жилье, за счет продажи старого, но был ранее вынужден ждать истечения от 3 до 5 лет, начиная от даты вступления в права собственности, чтобы избежать уплаты налога?
На самом деле, до момента введения этой поправки, ситуация с продажами квартир в новостройках была очень плачевной с точки зрения уплаты налогов: расчет за жилые помещения по договору так или иначе при любой схеме оплаты (будь то ипотека, что приравнивается застройщиком к 100% оплате, или рассрочка) производился ДО окончания строительства. И только после фактического завершения строительства и сдачи обьекта начинался процесс оформления в собственность, а также исчисление срока владения помещением. Лишь спустя 3 года для единственного жилья и 5 лет для "неединственного", начиная с даты в свидетельстве о собственности, можно было продать недвижимость без необходимости уплаты немаленьких налоговых сумм, составляющих 13% от цены продажи (НДФЛ). Все это в итоге привело к тому, что, поскольку, "лишних 3/5 лет жизни" у людей нет и хорошо жить хочется уже сейчас, большинство новостроек продавались по заниженным ценам, с целью уменьшения налоговой нагрузки.
Да и схемы для внесения таких квартир в систему "трейд-ин" через строительные компании для приобретения бОльших площадей у застройщика, также оказались затруднительны: 3/5 лет платежей тоже как-то нужно каждый месяц "закрывать" до момента, пока квартира сможет быть реализована. Ипотека при этом так или иначе подразумевает переплату в долгосрочной перспективе. Словом, палка о двух концах: или налог 13% или проценты по ипотеке.
Но в конце ноября 2020 года ситуация изменилась. И теперь срок владения для квартир, приобретенных по договору долевого участия, исчисляется с даты полной оплаты стоимости. При ипотеке-это дата внесения 100% за помещение, при рассрочке-дата последнего произведенного платежа.
Благодаря этому стало возможным приобрести квартиру на стартовом этапе строительства, и продать ее без уплаты налога какое-то время спустя после завершения стройки. А те, у кого есть квартиры, которые уже "ждут истечения 3х или 5 лет", получили шанс продать их гораздо раньше: нужно лишь поднять документы и посмотреть все даты проведения оплат.
Так что ищите договора и квитанции, смотрите на даты, уточняйте нюансы по вашей ситуации в офисах продаж и налоговых органах. Быть может это приблизит на какой-то срок реализацию мечты о квартире побольше и решит ваши житейские проблемы!
Но единственно, обратите внимание на то, что поправка-свежая. Налоговая служба еще не успела обкатать на практике все механизмы ее реализации. Поэтому лучше всего позвонить в колл-центр ФНС и уточнить, как действовать в той или иной ситуации или же направить им письменный запрос, чтобы у вас на руках были все подтверждения того, что налог в перспективе платить вы не должны.