Ниже мы рассмотрим как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту в отношении собственника, документов на объект недвижимости и его технического состояния. Текст составлен профессиональным адвокатом по недвижимости Сотниковой Е.С.
Если вы не хотите подвергать себя риску и довериться профессиональным юристам, то заказать полную проверку квартиру перед покупкой можно на сайте Доминфо https://dominfo.ru/proverka-kvartiri
Так же предлагаем посмотреть видео "Как проверить квартиру перед покупкой в 2021 году - ТОП ВАЖНЫХ правил от адвоката", в котором мы подробно рассказываем о всех этапах проверки.
Контроль документации
Именно эта задача должна быть в приоритете: для начала стоит узнать, является ли продавец владельцем жилья и имеются ли у него основания для владения в виде купли-продажи, получения в дар или наследования. Выписка из ЕГРН является основным документом, в котором указаны характеристики имущества и что важно – зарегистрированные на него права. Именно в данной справке указываются основания, по которым была произведена регистрация права собственности. Получить выписку из ЕГРН можно на сайте https://dominfo.ru/vypiska-egrn, срок изготовления составит в среднем до 24 часов.
Изучение собственника
Для начала стоит определиться с тем, имеет ли продавец вообще возможность распоряжаться квартирой и имеются ли на имуществе обременения. Обязательно стоит просмотреть документы собственника перед сделкой:
- выписку из ЕГРН, желательно расширенного типа;
- свидетельство о браке либо о его расторжении;
- справку о несудимости;
- данные о банкротстве и долгах, которые доступны в открытых источниках.
В этом перечне нет документов, которые продавец при желании не мог бы предоставить, поэтому стоит их запросить и проанализировать.
Выписка из ЕГРН о переходе права на недвижимость
Сведения о правах на недвижимое имущество указаны в Едином государственном реестре недвижимости, а указываются в выписке, получить которую можно в онлайн-формате на сайте Доминфо https://dominfo.ru/vypiska-egrn. Документ нужен в любом случае, чтобы удостовериться в реальном статусе хозяина жилья.
В выписке будет отображена полная история по смене собственников недвижимого имущества. Там прописано, когда именно собственник получил квартиру в пользование, а также какой документ стал поводом для этого:
- Завещание;
- Договор купли-продажи;
- Долевое участие;
- Решение суда;
- Соглашение о разделе имущества;
- Договор дарения.
При срочности документа его можно получить за считанные минуты, заказав выписку из ЕГРН о переходе прав собственности в онлайн-режиме. В ситуации, когда видно, что владельцев жилья несколько, они быстро менялись либо в истории были сделки по доверенности – это влечет за собой проблемы.
Подозрительная хронология собственников квартиры является поводом для отказа от сделки, чтобы исключить возможные риски.
Дело в том, что сделка гарантированно будет признана незаконной, если вдруг появится еще один владелец, не давший согласия на продажу, либо проявится наследник, не учтенный ранее. Доверенность тоже ненадежна, ведь не проверив ее действительность, можно попасть в ситуацию, когда собственник отозвал разрешительный документ незадолго до самой сделки.
Семейное положение
Наличие брака у собственника жилья требует согласия его супруга на проведение продажи совместно нажитого имущества. Для дальнейшей госрегистрации права собственности согласие не потребуется, но если жилье было продано без ведома супруга – сделку нужно отменять в суде.
Обязательно запросите у продавца свидетельство о заключении или расторжении брака, в котором указываются даты. Их нужно сравнить с периодом владения квартирой, и если она действительно была получена в браке, это является поводом для запроса согласия.
Сторонние люди не могут проверить, в каком семейном статусе находится человек сейчас. Поэтому продавец должен самостоятельно предоставить информацию, подтвердив ее документами. Также факт совместного владения недвижимостью указывается в выписке ЕГРН, но лучше объединить два этих метода проверки.
Наличие судимостей
Заключать сделку с продавцом, который отбывал наказание за экономические преступления – очень опрометчиво. Проверить наличие дел можно на сайте Верховного суда, просто введя в поисковую область ФИО владельца объекта. Если работа ведется по доверенности, то такую же проверку необходимо провести и в отношении представителя.
Задолженности
Квартиру не рекомендуется покупать у людей, имеющих много долгов, особенно если они запустили производство по факту банкротства или ликвидации предприятия. Поэтому купив квартиру у будущего банкрота, можно связаться с последующим судебным иском об оспаривании сделки.
Долговой статус удастся проконтролировать на сайте ФССП, а также в картотеке арбитражного суда.
Если же банкротство уже находится в статусе получения, то для этого есть реестр сведений о банкротстве, предлагающий увидеть потенциального партнера.
Сложности действительно появятся при наличии обременения, наиболее частая ситуация – арест имущества или наличие ипотечного кредита, из-за которого квартира является залогом. Тогда собственник не сможет продать жилье без одобрения приставов или банка – это еще один повод заказать выписку из ЕГРН, где такие данные прописаны.
Долги по ЖКХ тоже проблема, причем они перейдут и новому собственнику, защитой будет Единый платежный документ, где указывается остаток для погашения. Стоит внимательно изучить информацию и ориентироваться на размер долга, иногда жилье с незначительной задолженностью продают гораздо дешевле рыночной стоимости.
Дееспособность хозяина
Собственник квартиры, имеющий вредные привычки или попросту состарившийся человек – серьезное препятствие. Поэтому для перестраховки стоит попросить его сходить к врачу и взять справки о том, что собственник не состоит на учете у психиатра и нарколога.
Дееспособность – гарантия того, что сделку позднее не оспорят из-за того, что владелец не имел права распоряжаться недвижимостью. Хотя риск оспаривания остается – шансов успеха у такого иска практически нет, поскольку документ у дееспособности будет проверен.
Имеющаяся доверенность
Доверенность, по которой разрешена продажа имущества – еще один фактор риска, требующий учета. Действие этого документа проверяется на сайте реестра доверенностей, и если на момент сделки доверенность отменена – это однозначный повод отказаться.
Правда наследники все равно смогут оспорить продажу жилья в будущем, и внимание стоит обращать на квартиры, продаваемые напрямую собственниками.
Проверка всех жильцов
Стоит разобраться, какие люди зарегистрированы в квартире, чтобы органы опеки и попечительства не признали сделку недействительной. К тому же, можно столкнуться с тем, что другие люди заявят о праве жить в проданной квартире – этого можно избежать. В этом вопросе поможет выписка из домовой книги.
Лица с регистрацией
Все, кто имеет регистрацию по адресу недвижимости, имеют право там проживать и после перехода площади другому хозяину. Поэтому потребуется выписка в виде ЕЖД, в ней никто не должен числиться. Несмотря на возможность выписать людей из квартиры в рамках судебного разбирательства, до этого дело лучше не доводить.
Несовершеннолетние лица
Наличие у таких людей прописки или доли в квартире однозначно требует согласия органов опеки и попечительства. Иначе сделка будет недействительной, а прописанных лиц будет крайне сложно выселить, особенно при их поддержке опытными юристами.
Технический контроль
Перед покупкой обязательно стоит уточнить всю информацию о том, насколько жилплощадь соответствует законодательству и планируется ли ее дальнейшее участие в госпрограммах.
Наличие перепланировки
Техпаспорт квартиры всегда содержит подробный план объекта, в котором указано, сколько комнат есть в жилье, не подвергалось ли оно перепланировке. Если по факту комнаты объединены либо стены перенесены – это должно быть отображено в плане и согласовано с бюро технической инвентаризации. При отсутствии согласования перепланировки сделка будет крайне рискованной, ведь часто госслужбы обязывают вернуть квартиру к прежней планировке.
Капитальный ремонт и реновация
Собственник перед продажей должен запросить через управляющую компанию сведения касательно запланированного сноса дома, его расселения или же капитального ремонта. Иногда данные попадают в открытый доступ на сайты государственных структур: ознакомившись с ними, можно будет понять, будет ли жилье снесено, планируется ли обновление дома.
Заключение
При желании самостоятельно проверить жилье на юридическую чистоту, стоит ориентироваться на документы трех разновидностей:
- Собственника.
- Жильцов.
- Технического состояния.
Разбираться в процессе проверки достаточно сложно и всегда остается риск совершить ошибку. Поэтому лучше воспользоваться сервисом ДомИнфо, который предоставит полный отчет по проверке квартиры перед покупкой с актуальной информацией, сохранив время и нервные клетки покупателя.