Два главных требования к любой недвижимости, которую предлагают в залог: ликвидность и соответствие юридическим требованиям. Посмотрим, как это выглядит для загородного дома.
Начнем с юридической стороны вопроса. Требования касаются как оформления владения домом, так и владения им. Типичный список требований выглядят так:
- Дом должен быть зарегистрирован как жилой, а участок, на котором он стоит, должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства или для сельскохозяйственных целей.
- Юридическая чистота приобретения и владения недвижимостью.
- На доме и земле не должно быть никаких обременений: они не должны быть в залоге, арестованы или быть предметом судебного разбирательства.
- У владельца не должно быть задолженностей по ЖКХ.
Кроме того, важно, кто владеет объектом недвижимости. Банк откажет в кредите, если в числе владельцев дома есть:
- Несовершеннолетние (если дом был куплен в ипотеку с использованием материнского капитала, то они автоматически становятся владельцами долей);
- Люди с ограниченными возможностями или очень пожилые;
- Люди, на момент подачи заявки, отбывающие наказание или служащие в армии.
Ликвидность загородного дома определяет его оценку. А от оценки зависит, какую сумму банк может предложить за этот залоговый объект. Поскольку все дома такие же уникальные, как их владельцы, конечная оценка тоже может разниться, но есть ряд «стоп-сигналов» для банка, которые принципиально не позволят принять дом в залог. Всего есть три группы условий – расположение, технические характеристики дома и требования к земельному участку, на котором стоит дом.
Требования к расположению:
- Дом должен быть построен в России, вне закрытых территорий (заповедники, ЗАТО и др.);
- К дому должен быть беспрепятственный круглогодичный подъезд автотранспорта;
- Дом должен быть в том же городе или регионе, где находится отделение банка, в который обращаются за кредитом.
Жилая площадь, стиль постройки и количество этажей влияют на цену дома, но не станут причиной для отказа. К критически важным для заемщика характеристикам дома относятся:
- Дом должен быть достроен и сдан в эксплуатацию;
- В доме можно жить круглый год;
- Износ недвижимости не должен превышать 50%;
- Наличие всей инфраструктуры и коммуникаций (электричество, водопровод, канализация, отопление). Они могут быть как централизованными, так и автономными. В последнее время часто учитывают наличие и качество доступа к мобильному или проводному интернету;
- Дом должен стоять на капитальном каменном, бетонном или кирпичном фундаменте;
- Полный комплект окон, дверей и исправная кровля.
Дом и земля, на которой он стоит, неразрывно связаны. Поэтому важно, чтобы участок отвечал требованиям к залоговому объекту:
- Земля должна быть приватизирована;
- Должно быть проведено и правильно оформлено межевание, а результаты отражены в межевом и кадастровом плане;
- Все документы на участок должны быть на руках у заемщика.
Дополнительное и важное условие – все документы на дом и участок должны быть в порядке. Базовый список документов на сегодня выглядит так:
- Оригинал свидетельства о праве собственности;
- Оригинал документа, подтверждающего вступление в право владения домом;
- Комплект правоустанавливающих документов на земельный участок;
- Кадастровый план, техпаспорт, поэтажный план, экспликация;
- Межевой план и кадастровый паспорт участка, другие документы по межеванию;
- Справка или справки об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг.
Если какие-то из документов отсутствуют или вызывают вопросы, нужно получить их или исправить до того, как вы подадите заявку в банк.
Мы перечислили базовый список требований к залоговой недвижимости. Если ваш загородный дом соответствует им, то, скорее всего, его без проблем примут в залог и выдадут кредит. И все же, перед тем как подавать заявку, лучше всего зайти на официальный сайт банка, куда вы планируете обратиться, или пообщаться с менеджером, чтобы точно узнать актуальный список требований.