Если вы покупаете дом - это наиболее сложный случай покупки недвижимости и следует обратить внимание на следующие моменты:
1. Дома имеют длительную историю и могли возводиться во время действия различных законодательных актов. Есть много домов, которые возводились еще в советское время, во времена перестройки, наконец, в последние годы.
За это время законодательство менялось очень существенно, изменялся порядок отвода земли, порядок оформления, менялись правоустанавливающие документы, органы, которые их выдавали. Встретить совершенно новые дома можно очень редко, поэтому всегда большие вопросы вызывают именно правоустанавливающие документы.
2. Другой особенностью дома является то, что при нем должен быть земельный участок, поэтому, по сути, идет речь о двух объектах недвижимости. Сколько мы не проводили сделок с домами, всегда имелись разночтения между имеющейся документацией и реальным положением дела. Попытки сверять на месте точки привязок, границ заборов и т.п. вещи всегда показывают, что есть отклонения, хотя, казалось бы, эти документы делают БТИ и другие серьезные организации.
Такие различия бывают незначительными, буквально половина квадратного метра, однако они есть и при подаче документов вопросы могут возникать.
3. Другой особенностью являются коммуникации. Дом представляет собой отдельное строение, коммуникации к которому подходят с улицы. Здесь важны газ, канализация, водопровод, электричество. Эти коммуникации имеют точки входа-выхода, есть колодцы, есть точка ввода электричества. Какие-то коммуникации прокладывают сами владельцы хаотично и без плана.
Поэтому когда вы покупаете дом надо тщательно выяснять места пролегания этих коммуникаций, обозначать на схемах или даже на месте. Нередко новые хозяева хотят снести дом и построить что-то новое и уже после возведения фундамента выясняется, что, например, залили бетоном газовую трубу. Это может повлечь очень серьезные последствия, вплоть до того, что дом придется частично снести. Переделка коммуникаций трудоемкий процесс, кроме того еще и дорогостоящий.
4. Другим вопросом при покупке дома является статус дома. В советские времена дома строили где попало и как попало, дома могут попадаться разные, они могли менять свои статусы.
Например, город разрастался или присоединялись поселки, как в Балашихе. Как отводилась земля и на каком праве эта земля предоставлялась – это очень сложный вопрос, назначение земли может сильно меняться. Идеально, чтобы это было индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Допускаются и другие формы, но тогда нужно все проверять, в т.ч. дачные и садовые домики, которые могут быть жилыми на определенных условиях, но надо это знать.
5. В домах с длительной историей, много прописанных-выписанных людей. В отличие от квартир в домах ведутся домовые книги, и ведет их сам хозяин, заверяет в органах местного управления (управляющих компаниях). Поэтому установление реально прописанных лиц очень затруднено. На тему домовой книги у нас будет отдельный пост, там более подробно об этом будет сказано. В общем, вопрос с прописанными лицами для домов особенно актуален, потому что в квартирах гораздо проще в этом отношении.
6. Вокруг домов жильцы настраивают разный самострой: сараи, гаражи и т.п. Естественно, эти постройки могут быть не узаконены, что часто и бывает. Надо обращать на это внимание, потому что некоторые строения могут быть построены с нарушениями, приобретя такой дом, вам придется с этим впоследствии разбираться. Некоторые строения в принципе можно узаконить - чаще хорошие гаражи. С сараями и т.п. связываться лучше не стоит.
7. В качестве рекомендаций нужно обращать внимание на соседей. Часто бывает, что вы не знаете о ведущихся спорах между соседями, они могут касаться межевания и границ земельных участков, пролегания дорог и т.п. вещей. Вы можете просто не знать историю этих отношений, а потом оказаться на какой-то стороне в неудобном положении. Из практики бывало, что границы могут отличаться фактически от документов, т.к. сосед переставил забор на метр или перекрыть проезд и соседи будут этим недовольны.
8. Дома могут иметь общие стены, нам попадались случаи, когда фактически один большой дом был разделен на несколько квартир и с каждой стороны имелся отдельный вход и отдельные земельные участки. Разобраться в таком доме действительно сложно, надо смотреть не только проект, но и на месте какая стенка является разделительной. Смотреть надо не только внутренние помещения, но и чердачные, которые могут совершенно по-другому быть разграничены. Сложностей может быть очень много.
Подводя итог, мы советуем при покупке дома обязательно пользоваться помощью риелтора, поскольку это самый сложный вопрос. С квартирой еще можно разобраться, она строится по типовому проекту и отклонений заведомо не может быть, иначе дом бы не был пущен в эксплуатацию. Максимум, что там может быть - это перестановка стенки или прорезание дверного проема, которые выполняются бывшим жильцом. В домах же полная свобода творчества и это творчество может приносить как плохие, так и хорошие результаты и это надо проверять.
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)