Наверное кто-то уже сталкивался с ситуацией, когда через некоторое время после продажи квартиры вам может позвонить покупатель и сообщить, что в квартире оказывается были скрытые недостатки. Затем он требует возместить свои расходы на проведенный для устранения этих недостатков ремонт. Что же делать в таких случаях?
1. Для начала надо понимать, что такое недостаток вообще. В случае с недвижимостью к ним можно отнести все, что мешает реально пользоваться этой недвижимостью в соответствии с ее назначением. При этом, то, что одному недостаток, для другого может быть преимуществом.
Например, нахождение квартиры на 1-м этаже имеет как плюсы, так и минусы - главное, что предпочитает человек. Соответственно, проблема недостатков во многом зависит от оценки человека, которая может меняться. Сегодня человеку нравится квартира, а завтра он в ней разочаровался.
В таких условиях закон предпочитает руководствоваться не оценками человека, которые непостоянны, а общими законодательными положениями о пользовании жилыми помещениями. Есть определенные минимальные требования к жилым помещениям, которым должна отвечать любая квартира, в том числе наличие коммуникаций, вода, тепло, электричество и т.д.
2. Нужно помнить о договорных обязательствах, например, вы гарантировали продавцу, что в квартире будет качественный ремонт или определенное оборудование. Однако по факту ремонт оказался некачественным, а оборудование не рабочее. Если эти дополнительные требования закреплены договором, то они обязательны к исполнению сторонами и отсутствие оборудования будет являться недостатком для покупателя. Он-то рассчитывал на нечто другое при совершении сделки.
3. Теперь рассмотрим какой недостаток является скрытым.
Недостаток является скрытым если его нельзя выявить при обычных условиях приемки вещи. Т.е. покупатель при обычной приемке квартиры путем ее осмотра, не мог их обнаружить и они выявились позднее в процессе эксплуатации. Если же покупатель сам не осмотрел квартиру либо осмотрел, но ничего не заявил и подписал акт приема-передачи, то такие недостатки не будут скрытыми.
Например, если покупатель принял квартиру, в которой отсутствовала сантехника, он не может потом ссылаться на скрытые недостатки, т.к. простой осмотр мог их выявить.
Конечно, здесь многое зависит от того, что считать обычными условиями приемки - уровень знаний строителя на порядок превышает обычного человека. То, что очевидно для строителя в конструкции дома, для других будет далеко не очевидным.
Применительно к квартирам подразумевается обычный бытовой уровень, каковой есть у всех по опыту проживания в квартирах. Наличие воды, электричества, сантехнических приборов и т.п. Все это может быть проверено путем осмотра или каких-то элементарных действий - включение или выключение.
4. Всегда имеет значение момент передачи объекта недвижимости. Принимающее лицо должно в момент передачи осмотреть объект, принять его по всем правилам, приемка подтверждается актом приема-передачи, поэтому никогда нельзя пренебрегать этим. Мы рекомендуем дописывать в акте, что стороны осмотрели объект недвижимости, он соответствует условиям договора, и стороны претензий друг к другу не имеют.
Вы можете исключить скрытые недостатки, если просто заранее предупредите и оговорите это в тексте, что объект продается в таком-то состоянии и с такими-то недостатками. Что вторая сторона об этом знает, соответственно это состояние учтено.
5. О существовании скрытого недостатка вы сами можете не знать и такие случаи тоже бывали, однако это не влияет на другую сторону. Вы все равно несете ответственность за недостатки.
6. О наличии недостатка вещи покупатель обязан заявить сразу как он его обнаружил. Если есть неоправданная задержка, а тем более если он сначала провел ремонт, а потом заявил, это усложняет возможность заявления претензий и вам будет на руку.
Взыскание ущерба от скрытых недостатков достаточно сложный процесс, и вторая сторона это прекрасно понимает. Суды и прочие процедуры могут тянутся и год и два. Получив претензию, никогда не следует сразу давать каких-то обещаний, тем более письменных или даже в электронной переписке. Не нужно ограничивать себе свободу маневра необдуманными признаниями. Дело все равно уже сделано, поэтому разбирайтесь не торопясь - заплатить всегда успеется.
7. Для проверки требования вы имеете право прийти лично и осмотреть недостатки. Если покупатель не допускает вас в квартиру - это лишний довод против него. Обязательно сначала все сфотографируйте и снимите на видео и лишь потом возражайте. Часто продавец выслушав ваше возражение и поняв несостоятельность требований, “переобувается в воздухе” и корректирует свою претензию с учетом ваших возражений. Что-либо сфотографировать он уже вам не даст.
Для опровержения требования можно прибегнуть к экспертизе. Конечно это дорогостоящее дело, но вы заранее можете проконсультироваться со специалистом и потом уже решить о ее проведении.
8. Не стоит заниматься искусственным сокрытием недостатков, например, если канализация забита, некоторые продавцы перед продажей прочищали ее, но буквально через месяц она снова забивалась и только тогда люди узнавали о существующем недостатке. Мы настоятельно рекомендуем не скрывать недостатки, а лучше оговорить их в той или иной форме в письменных документах - в акте или договоре. Это сэкономит вам время и нервы.
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)