В России существует огромное количество самовольных построек и людей, желающих узаконить и придать этим объектам правовой статус.
Самозастроем признается любой капитальный объект, построенный без предварительного разрешения или без установленного порядка сдачи, и находящийся на своем или муниципальном/государственном земельном участке. В нашей статье речь пойдет исключительно о постройках (домах, гаражах, иных строений) возведенных гражданами. Самозастрои юридических лиц и коммерческие объекты рассматривать в данной статье мы не будем.
Необходимо понимать, что какой бы красивый и добротный дом Вы не построили пусть даже на земельном участке, принадлежащем Вам на праве собственности – если Вы сделали это самовольно без необходимых согласований – до момента узаконивания такого объекта он будет считаться не домом, а грудой строительных материалов.
Правовые последствия для самовольной постройки очень серьёзны. Такой дом нельзя продать, заложить, подарить, наследовать, реконструировать. При тяжёлом стечении обстоятельств, как-то претензий со стороны местной администрации или соседей – Вас даже могут обязать снести Ваш любимый самовольно построенный дом.
Что делать в подобной ситуации? Самостоятельно или при помощи юриста узаконить такое строение! Существует два подхода к разрешению этой проблемы:
- Административный порядок без суда. В случае если Ваш дом не нарушает права третьих лиц (соблюдены отступы от межи, противопожарные разрывы, строение не выступает за границы участка и т.д.) можно собрать небольшой пакет технических документов и в рамках закона «о дачной амнистии» обратиться в Росреестр за регистрацией строения и постановке его на кадастровый учет. Такая процедура дешевле, чем суд и проходит в более короткий промежуток времени. Но применить её можно далеко не во всех случаях узаконивания самозастроя. Но об этом подробнее мы остановимся чуть ниже.
- Если самовольная постройка возведена на земельном участке, не находящемся в Вашей собственности, имеются проблемы с отступами, противопожарными разрывами и иные сложности – узаконить такой дом можно будет только в судебном порядке. Это будет конечно же дороже, чем в первом случае, так как без строитель-технической экспертизы Вам не обойтись. Кроме того, часто и без юриста такой судебный процесс провести сложно.
Как снять самозастрой через суд
Если под дачную амнистию Ваше строение не подпадает, то узаконить построенный дом можно через обращение в суд. В этом случае подается исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку.
Для положительного исхода дела необходимо предоставить суду:
- Документы, подтверждающие Ваше право на земельный участок, на котором построен спорный дом.
- Строительно-техническую экспертизу, подтверждающую то, что дом соответствует строительным и технических нормам, а все имеющиеся отклонения от этих норм - несущественны.
- Документы, подтверждающие затраты на строительство дома истцом.
Судебный спор по такому делу не всегда проходит легко и гладко. Даже при наличии положительного заключения эксперта, в суде могут возникнуть трудности при наличии нарушений отступов по меже или противопожарных разрывов с домами, расположенными на соседних земельных участках. Ведь не всегда такие соседи согласны смириться с Вашим строением.
Кроме того, застраивая свой участок, граждане иногда совершают ошибки в его границах, устанавливая забор с отклонением от данных Государственного кадастрового учета. Даже если такой участок отмежёван, в процессе судебного спора по снятию самозастроя соседи могут поднять вопрос о нарушениях границ своих земельных участков ограждением или, что еще хуже – строением. В этом случае судебный спор может затянуться, так как он будет еще и обременен устранением проблем, связанных с границами участка.
Особо сложно разрешается вопрос узаконивания самозастроя в случае, если на строение или несколько строений на земельном участке претендует более одного человека. Признавать право собственности придется на доли в объекте недвижимости, и кто какую долю получит по суду – придется определять в процессе доказывания затратной части каждого из истцов.
Однако в целом судебная практика по делам о снятии самозастроя, например, в Ростовской области и Ростове-на-Дону положительная. Если в построенном доме нет грубых отклонений от строительных норм и, если нет проблем с земельным участком – суды удовлетворяют такие требования.
Дачная амнистия и снятие самозастроя
До принятия закона о «дачной амнистии» узаконить самовольные постройки можно было только через суд. Учитывая огромное количество самозастроя в стране, с которого не платятся налоги, а также учитывая сложную для людей процедуру признания права собственности на такие объекты в суде, государство упростило процедуру и пошло на уступки людям.
Уже как 11 лет снять самозастрой и зарегистрировать право собственности на самовольно построенный объект можно в упрощенном, ускоренном, внесудебном порядке.
По закону о дачной амнистии граждане без суда в упрощенном порядке могут снять самозастрой на дома, гаражи, бани, сараи, другие подсобные строения, расположенные на предоставленных ранее в установленном порядке земельных участках садоводческого, дачного назначения, землях ИЖС и ЛПХ. В этом случае, основаниями для государственной регистрации объектов являются:
- Документ подтвердающий факт создания гражданином такого самовольного объекта недвижимого имущества и содержащий его полное техническое описание. Этот документ именуется декларацией на объект недвижимого имущества.
- Правоустанавливающие документы на сам земельный участок, на котором расположен самовольно построенный объект недвижимого имущества. Необходимо учитывать, что если право собственности гражданина ранее было уже Росреестром зарегистрировано на этот земельный участок, то представлять правоустанавливающие документы нет никакой необходимости.
Теперь рассмотрим ситуацию, когда земельный участок уже оформлен в собственность. Гражданину будет достаточно сделать технический паспорт, кадастровый паспорт на самовольно построенный жилой дом и затем заполнить декларации на капитальные хозяйственные строения, расположенные на этом земельном участке. Собрав все эти документы граждане теперь смогут зарегистрировать свои права собственности напрямую обратившись в Росреестр. О судебных тяжбах в этой ситуации можно забыть.
Если гражданину земельный участок не принадлежит на праве собственности, то ему вначале нужно будет все же оформить документы на землю. Будет проще, если у гражданина есть землеотводные документы. В этом случае он может сразу без проблем зарегистрировать право собственности на самовольную постройку.
Стоит упомянуть о том, как распространяется закон о дачной амнистии на дома на дачных или садовых участках. Здесь также действует упрощенный способ государственной регистрации прав собственности.
Теперь поговорим совсем о народном имуществе - узаконивание гаражей и хозяйственных построек, самовольно возведенных гражданами без разрешения. Здесь основанием для регистрации будут являться те же документы что и для дачных или садовых домиков. Предоставлять правоустанавливающие документы и кадастровые паспорта тоже не потребуется, в случае если ранее было зарегистрировано право собственности гражданина на земельный участок.
Вот уже 11 лет, как в России можно снять самозастрой используя дачную амнистию. При том все понимают, что когда-то это послабление от государства должно закончиться. Предполагалось, что в 2020 году закончится льготный период узаконивания самозастроя на земельных участках ИЖС и ЛПХ. Однако, так как граждане не особо активно используют закон о дачной амнистии для узаконивания своих самовольных строений – было решено продлить срок его действия до 1 марта 2020 года. Можно предположить, что действие закона будет продлятся вновь и вновь и после этой даты.
Адвокат Геннадий Ефремов