Серьезной проблемой второй половины 2020 года стал недостаток нового строительства на фоне высокого ипотечного спроса и роста цен на квартиры.
По итогам ноября 2020 года объем жилья, находящийся на разных стадиях строительства по данным ДОМ.РФ остался на уровне 98 млн. кв. м. Из них около 92 млн. кв. м строится в соответствии с 214 ФЗ. Эти цифры почти не меняются с начала года.
В отличие от ввода жилья, который в большей степени отражает результат работ за предыдущие годы, данный индикатор базируется на проектах, которые строятся в данный момент. Это более оперативный показатель для оценки текущей ситуации.
Показатель по России оказался заколдован на уровне начала года, несмотря на рыночный бум на фоне льготной ипотеки. Но по отдельным территориям динамика этого индикатора выглядит контрастно.
Основу рынка жилья в России формируют проекты в центральной части страны и в Северо-западном регионе. Недавно мы показывали, что 50% всего российского рынка жилья формируют лишь 5 регионов. Таких диспропорций очень много, но их принято не замечать в погоне за национальными целями.
Укрупненно по федеральным округам динамика строящегося жилья выглядит следующим образом:
Выделяется дальний Восток. Но здесь была очень низкая база - в регионе традиционно строили мало. Поэтому после запуска дальневосточной ипотеки (2%), цены на жилье взлетели, а квартир на рынке почти не осталось. Но, пусть с запозданием, в регион приходят инвестиции, стройка начинает быстро расти, но цифры по-прежнему низкие. Сегодня на всем Дальнем Востоке по 214 ФЗ строится 2,2 млн. кв. м жилья. Примерно столько же строится в одной Ростовской области. Но динамика обнадеживает.
На положительную траекторию вышли Уральский федеральный округ и Приволжский. Показатели Сибири неустойчивы, но остаются в положительной плоскости. В остальных округах снижение.
Не везде переход на проектное финансирование проходит гладко. Это снижает динамику вывода на рынок новых комплексов и приводит к переформатированию локальных рынков под более сильных игроков. Но в условиях повышенного спроса это бьет по предложению и приводит к росту цен.
Несбалансированность политики стимулирования спроса - основная претензия к программе "льготной ипотеки". У рынка есть еще несколько месяцев, чтобы поправить ситуацию с объемом предложения. Если этого не произойдет, число сторонников Эльвиры Набиуллиной будет расти и субсидирование свернут.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube /Twitter /Яndex мессенджер , чтобы не пропустить, что-то важное.
01.12.2020
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости
