- рассмотрим дело из Верховного суда, где сразу два покупателя одной и той же квартиры оказались вынуждены бороться за нее в суде из-за банкротства предыдущего собственника;
- поразмышляем: можно ли было избежать подобного развития событий и что для этого нужно было сделать?
- вспомним про реестр недвижимости: стоит ли на него рассчитывать? В каких случаях он не поможет?
- сделаем выводы: как проверить квартиру перед покупкой, чтобы сделку не отменил суд;
Я продолжаю делиться интересными и важными, на мой взгляд, правовыми позициями, которые Верховный суд включил в Обзор судебной практики № 3 (2020 год). Первая статья по тому же обзору:
На долги перед государством проценты не начисляются
Другую важную мысль, которая касается каждого, кто хочет приобрести недвижимость, высказала Судебная коллегия по экономическим спорам в Определении от 20.08.2020 № 305-ЭС19-3996(6). Дело попало в Обзор (п. 19):
Приобретая недвижимость банкрота, можно остаться без жилья. Чтобы этого не случилось, необходимо перед покупкой проверить все детали буквально "под микроскопом". Простой проверки выписки из ЕГРН недостаточно. И на то, что торги по банкротству сами по себе гарантируют безопасность сделки, надеяться тоже нельзя.
Что же тогда делать добросовестному покупателю? Как вообще обезопасить себя от рисков при покупке недвижимости? Разберемся во всем по порядку.
Как было дело?
Некая гражданка И. приобрела у гражданки Д. квартиру. После чего гражданка Д. вступила в процедуру банкротства. Арбитражный управляющий быстро и без участия покупательницы признал через суд договор купли-продажи недействительным, таким образом, восстановив право собственности на квартиру прежней владелицы Д. Запись о чем внесли в реестр недвижимости (ЕГРН).
Далее управляющий так же быстро продал квартиру с торгов гражданину Р. Гражданин Р. уплатил необходимую сумму и приехал вселяться в новое жильё.
Но гражданка И. все это время там преспокойно жила! Она была явно не рада новому "владельцу". Но отныне защищать своё право на спокойную жизнь предстояло в суде. Поскольку процедура банкротства в разгаре.
В банкротстве суд контролирует все действия должника, кредиторов, управляющего и даже третьих лиц. Поэтому даже очевидные, казалось бы, вещи должны проходить только через суд. И гражданка И. оказалась втянута в судебные тяжбы о собственном жилье на годы, хотя к банкротству предыдущего владельца никакого отношения не имела.
Защищать свои квадратные метры покупательница отправилась в арбитражный суд с жалобой на решение, которым договор купли - продажи был признан недействительным. Отменить судебный акт удалось.
Но на этом злоключения гражданки И. не кончились. Ей пришлось оспаривать и результаты банкротных торгов, так как управляющий возражал.
Формально в обязанности управляющего при банкротстве входит защита прав всех заинтересованных лиц. На практике многие недобросовестные управляющие действуют исключительно в интересах тех, кто больше заплатит.
Арбитражный суд первой инстанции покупательницу поддержал. Однако, вторая и третья инстанции не согласились:
Закон о банкротстве предполагает, что результаты торгов можно отменить только в одном случае: если нарушена процедура. А она нарушена не была.
И только Верховный суд, куда совсем не просто дойти, защитил право гражданки И. владеть и распоряжаться ее же имуществом.
Итак, гражданка И. в итоге всех своих "хождений по мукам" добилась своего и осталась в собственной квартире.
Но что с гражданином Р.? Который, между прочим, покупал квартиру на банкротных торгах,
Торги в процедуре банкротства регулируются законом. Их проводит арбитражный управляющий, а контролирует суд. Это должно гарантировать "чистоту" сделки. Но иногда это работает наоборот, что и случилось в рассматриваемом деле.
А еще запись в ЕГРН гласила, что владелец квартиры - гражданка Д., в отношении которой идет дело о банкротстве. Три железобетонных аргумента в пользу того, что можно платить деньги и спокойно обживать квадратные метры!
Но Верховный суд решил иначе. По мнению тройки судей, решение покупателя о приобретении квартиры было преждевременным и необдуманным, потому что:
"В случае проявления Р. минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, - осмотра недвижимости перед заключением сделки, он с неизбежностью узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, и о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности Д. на квартиру..."
Недвижимость надо проверять тщательно!
С одной стороны, логично: покупая жильё, съездить на место надо бы. Для большинства населения покупка жилья - самая крупная сделка в жизни. Можно себе позволить как следует все осмотреть...
Но, с другой стороны, такая логика совсем не вписывается в идею публичной достоверности государственного реестра недвижимости. Статью 8.1 Гражданского кодекса пока никто не отменял: "Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином"
В странах, где есть публичный реестр недвижимости, он для того и нужен, чтобы
(1) давать достоверную информацию и
(2) чтобы тысячу раз такую достоверную информацию не перепроверять
Верховный суд России же, по сути, считает, что никакой публичной достоверности реестра нет в природе. Мало ли что там написано! Ты съезди, проверь хорошенько. Вдруг запись в реестре неправильная. Или нет, даже не так: вдруг там, на месте, ты увидишь что-то, благодаря чему суд потом (когда-нибудь) отменит запись в реестре!
"И если ты не съездил, - говорит нам высший суд, - то потом мы отменим запись в реестре, а ты будешь нести все негативные последствия"
Хорошее дело получается, однако! По мнению Верховного суда, каждый человек обязан наизусть знать не только закон, но и то, что он не всегда работает.
А именно: что напрямую указанная в Гражданском кодексе достоверность ЕГРН работает "с оговорочкой". Что любой суд легко отменит любую запись в реестре, а пострадает от этого покупатель.
Уверен: Верховный суд руководствовался какой-то иной логикой. Скорее всего, как всегда в таких случаях бывает: надо было справедливо решить конкретное дело (что удалось, надо признать. В рамках отдельно взятого спора я с экономической коллегией полностью согласен). Вот только зачем ради этого подкладывать в право собственной страны бомбу не замедленного даже, а мгновенного действия? Ведь теперь можно запросто лишить жилья тысячи людей, "неосмотрительных покупателей"!
Меры предосторожности при покупке недвижимости
Как это часто бывает с законами в России, читать их иногда нужно между строк. Это дело из таких. Между строк читаем: приобретая квартиру при банкротстве, можно наткнуться на очень серьезные проблемы.
Можно ли их избежать? Увы, подстраховать себя на 100% не получится. Банкротство, особенно предстоящее, просто так не обнаружить. Далее приведу несколько советов, как бы лично я минимизировал риски в таких случаях:
1. Проверить документы о праве собственности продавца и выписку из ЕГРН.
Оттуда можно узнать, кто именно имеет какие-либо притязания на жильё.
2. На федеральном реестре сведений о банкротстве проверить каждого из таких лиц: не введена ли в отношении кого-либо процедура банкротства, не подано ли заявление о банкротстве.
Аналогично нужно проверить супруга(у) собственника, в том числе бывшего(ую). В ходе банкротства могут всплыть и их истории: например, могут признать недействительным соглашение о разделе имущества при разводе и вернуть банкроту право на 50% имущества. И продать долю.
Если продавец банкрот или идет к этому, прекратите с ним переговоры! Или хотя бы обратитесь за советами к юристу. Особенно если цена привлекательная: это лишний повод задуматься о том, что продавец "сливает" имущество, чтобы не платить кредиторам.
3. Если недвижимость приобретается с торгов по банкротству, внимательно изучить дело о банкротстве в картотеке арбитражных дел. Это абсолютно бесплатно и общедоступно.
Обратитесь за советом к юристу: он поможет оценить "жизнеспособность" судебных актов. Например, можно ли их обжаловать и стоит ли ожидать, что это произойдет?
4. Взять с продавца письменные гарантии, что у него нет долгов, которые могут повлечь банкротство, а также о том, что ему ничего не известно о намерении кредиторов обанкротить его.
Это само по себе не избавит от претензий арбитражного управляющего, но отчасти поможет сохранить сделку купли-продажи в силе, если банкрот нарушит свои обещания.
Главное: помнить о рисках, которые несет банкротство. Если о супружеских правах на имущество или дееспособности продавца сейчас более - менее задумывается каждый покупатель, то банкротные риски для многих по-прежнему неочевидны.
Если есть сомнения, не совершайте никаких действий без совета грамотного юриста.
Спасибо всем, кто дочитал до конца! Тема может показаться слишком скучной и интересующей только юристов, но вал банкротств физических лиц в стране растет. И будет расти, время сейчас такое. Поэтому каждый желающий приобрести недвижимость может столкнуться с тем, что купленным им имуществом начнут расплачиваться по долгам постороннего человека.
Если у вас есть знакомые, которые собираются приобрести квартиру или иную недвижимость, сделайте доброе дело: отправьте им ссылку на эту статью. Каждый должен знать о скрытых угрозах при покупке и быть готовым защитить свои права.
Подписывайтесь на канал! Вместе мы сделаем правовую действительность лучше! Подписывайтесь на "Правовую культуру" в Instagram! Там вы найдете ещё больше актуальных новостей и проблем права в кратком изложении