Главные отличия апартаментов от квартир
На рынке недвижимости сейчас появляется все больше предложений по продаже апартаментов. И многих покупателей, которые находятся в поиске нового жилья, мучает вопрос: «Чему же отдать свое предпочтение? Апартаментам или привычным квартирам?» Давайте разберемся подробнее, в чем на самом деле заключаются главные отличия апартаментов от квартир, и какой вариант недвижимости все-таки выгоднее приобретать и для каких целей.
Внешне апартаменты ничем не отличаются от квартир. И, если мы говорим конкретно о жилых апарт-комплексах, которых сейчас очень много в Москве, то в них есть все необходимые коммуникации, место под кухню и т.д. Однако с юридической точки зрения этот вид недвижимости является не жилым, а коммерческим помещением. И этот статус накладывает на апартаменты ряд ограничений, основными из которых являются:
1. Невозможность постоянной прописки. В апартаментах можно оформить только временную регистрацию с продлением каждые 5 лет.
2. Более высокий имущественный налог и платеж за коммунальные услуги.
С пропиской все более или менее понятно, придется просто продлевать временную регистрацию каждые 5 лет, при этом все права на помещение у собственника апартаментов ничем не отличаются от варианта с квартирой. Хотя сейчас Государственная Дума вплотную занимается вопросом о признании апартаменты жильем и закон будет принят, вероятнее всего, уже в этом году.
А вот с предстоящими платежами и другими важными аспектами при выборе недвижимости давайте разберемся подробнее на конкретном примере МФК «Флотилия», сравнивая апартаменты в этом объекте с квартирами в новостройках этого же района. «Флотилия» - это готовый комплекс апартаментов бизнес-класса у метро «Речной вокзал».
Возьмем для наглядности конкретные апартаменты МФК «Флотилии» площадью 60,4м2 и сравним их с похожей квартирой в новостройке в этом районе.
Стоимость и платежи
Наверное, первое, с чего нужно начать – это цена. Она зачастую является главным критерием выбора недвижимости. Стоимость указанных апартаментов составляет 10 318 000 руб. В то время как средняя стоимость квартиры той же площади в этом районе, в среднем, - 15 000 000 руб. Видна существенная разница в стоимости.
Но получится ли на самом деле сэкономить, приобретя апартаменты? Теперь рассчитаем остальные платежи для апартамента и квартиры, которые мы сравниваем между собой.
Налог на собственность
Налог на собственность у апартаментов колеблется от 0,5% (для жилых помещений) до 2% (для помещений под офисы) в год. У квартир этот налог составляет, как минимум в 5 раз меньше, 0,1%.
В нашем случае стоимость налога в год (для вычисления налога на квартиру/апартаменты обычно берется оценочная стоимость из БТИ, но мы для примерного расчета возьмем обычную стоимость недвижимости, которую предлагают застройщики):
Апартаменты - 51 590 руб.
Квартира – 15 000 руб.
Коммунальные платежи
Стоимость услуг ЖКХ в апартаментах выше на 15-20 %, чем за квартиру. Так если за квартиру площадью 60 м2 в Москве вы заплатите ориентировочно 10 000 руб. в месяц, то за апартаменты 12 000 руб.
Итого квартплата за год (при максимальной, 20% разнице в стоимости услуг ЖКХ):
Апартаменты - 144 000 руб.
Квартира - 120 000 руб.
Получается, что итоговая сумма платежей за год в случае апартаментов составляет 195 590 руб. Итоговая сумма платежей за год в случае квартиры – 135 000 руб.
Учитывая разницу в платежах за год (имущественный налог + квартплата) – 60 590 руб. и разницу в стоимости апартаментов и квартиры – 4 682 000 руб., нетрудно посчитать, что потребуется порядка 77 лет, чтобы компенсировать разницу в изначально более низкой стоимости апартаментов. Срок вполне приличный, т.е. в данном случае, если не пугает отсутствие постоянной прописки, апартаменты получаются все-таки более экономичным вариантом.
Характеристики апартаментов и квартир. Есть ли отличия?
На цене и платежах, конечно же, выбор недвижимости не заканчивается. Ведь, чтобы не ошибиться с выбором, нужно учесть еще множество ключевых параметров.
Район и окружение
При разработке планов строительства жилых объектов застройщик обязан принимать участие в развитии социально-бытовой инфраструктуры района строительства. Так компании совместно с муниципальными властями строят детские сады, школы, объекты торговли и т.п. Плюс ко всему, вблизи жилой застройки запрещено размещать производства с повышенным уровнем шума.
На коммерческую недвижимость, в том числе и жилые апарт-комплексы, подобные ограничения и нормы не распространяются. Здания в данном случае могут возводиться в промышленных зонах, и никто не обязан строить рядом с ними детские сады, школы, магазины.
Однако так с апартаментами происходит не всегда. Если обратить внимание на тот же комплекс «Флотилия», то он расположен в обычном районе Москвы, полностью пригодном для комфортной жизни как взрослой аудитории, так и маленьких жителей. Рядом с объектом находятся 2 крупных парка (парк Дружбы и парк Северного речного вокзала). А хорошую транспортную доступность до центра Москвы обеспечивают Ленинградское шоссе и Северо-Восточная хорда.
Также рядом с «Флотилией» абсолютно полноценная инфраструктура с большим количеством школ (более 10), детских садов (более 5), магазинов разного профиля и даже собственным ТРЦ на территории комплекса, который разделен на 3 зоны:
- спортивно-оздоровительную с фитнес-клубом World Class, спа-комплексом и волейбольным залом;
- культурно-развлекательную с кинотеатром, бильярдом и боулингом;
- галерею с кафе, ресторанами, бутиками и супермаркетом.
Также в непосредственной близости к комплексу располагаются такие объекты инфраструктуры, как:
- спортивный комплекс Динамо,
- более 5 медицинских центров,
- ВУЗы и колледжи (Московский государственный медико-стоматологический университет им. А.И. Евдокимова, Московский государственный технический университет гражданской авиации, Московский государственный институт физической культуры, спорта и туризма имени Ю.А. Сенкевича, колледж телекоммуникаций и многие другие).
Перепланировка
Наверное, никто не оспорит тот факт, что одним из самых важных критериев при выборе объекта недвижимости являются, конечно же, сами планировки квартир/апартаментов и возможность их изменения по своему вкусу и потребностям. И вот как раз здесь начинаются главные плюсы апартаментов, ведь в этом варианте недвижимости вообще отсутствует такой нелегкий, а зачастую и невозможный, процесс согласования перепланировки. В то время как при покупке квартиры в новостройке любую, даже совсем незначительную перепланировку, нужно согласовывать с жилинспекцией. Даже если вы просто хотите обустроить гардеробную или антресоль в прихожей, понадобится собрать кипу документов. А если сделать перепланировку незаконно и об этом узнают, придется за свои деньги возвращать квартиру в первоначальный вид и платить огромный штраф.
Допустим, вы купили квартиру и решили объединить в ней кухню с гостиной и расширить слишком маленькую ванную комнату. Для этого сначала нужно утвердить новый план квартиры в жилищной инспекции. Заявку будут рассматривать в среднем месяц. При этом могут согласовать не все желанные изменения. Например, вы не сможете сделать большую ванную, используя часть гостиной или спальни. Потому что «мокрые» помещения не должны быть над жилыми комнатами ваших соседей. А если в доме используется газ, то объединить кухню с комнатой тоже не получится. И придется отказываться от задуманного дизайна и ютиться в стандартных помещениях.
В собственных апартаментах в МФК «Флотилия» вы сможете сделать ремонт без всяких ограничений. В отличие от квартир, апартаменты можно переделывать, не согласовывая изменения с жилищной инспекцией. Нельзя только сносить несущие стены, а, например, перенести кухню в гостиную, а ванную — в комнату можно.
Свободные планировки
Как известно, в обычных квартирах размер каждой комнаты определяет застройщик. Вы получаете уже готовое жилье со стандартными комнатами. Чтобы сделать гостиную побольше, а спальню поменьше, сначала нужно попробовать согласовать перепланировку, затем снести стены, а потом — отстроить их заново. И еще надо заказать грузовик и дополнительно заплатить за вывоз строительного мусора, который останется после сноса стен.
При покупке апартаментов эта проблема снимается. Вы получаете помещение, которое ограничено только несущими стенами. Вы можете использовать эту площадь по своему желанию: оставить открытое пространство или сделать комнаты, удобного для вас размера. При этом не потребуется сносить межкомнатные перегородки и мучиться с вывозом мусора.
Смотрите в галерее, как можно использовать свободную планировку апартаментов и создать свой дизайн-проект, у которого не будет аналогов:
Безопасность и еще несколько важных критериев выбора недвижимости
Что еще важно для будущего покупателя квартиры или апартаментов в качестве жилья? Конечно это свой двор, безопасность и паркинг.
Да, застройщики апартаментов не обязаны, как уже было сказано выше, учитывать все потребности, которые есть у людей, покупающих апартаменты для проживания себя и своей семьи. Помимо района и инфраструктуры, к таким потребностям относятся: паркинг и обустроенная придомовая территория с детской площадкой. Но так как сейчас строится все больше и больше апартаментов, конкуренция растет, и апарт-комплексы уже занимают чуть меньше половины всего рынка недвижимости, то и эти вопросы застройщики таких объектов уже не оставляют без внимания. К примеру, для контроля безопасности жителей МФК «Флотилия» организована круглосуточная охрана и видеонаблюдение. Никто из посторонних не сможет попасть на территорию комплекса, и жители могут быть абсолютно спокойны за детей, гуляющих на оборудованных площадках рядом с домом. Также во «Флотилии» есть собственный теплый подземный паркинг, который может решить вечную проблему с местом для автомобиля и создать дополнительный комфорт жителям комплекса.
Так нужно ли бояться апартаментов? И чему же все-таки отдать свое предпочтение?
Если подводить итог всего вышесказанного, то получается, что у всех видов недвижимости, будь то квартира или апартаменты, есть свои плюсы и минусы. И правильно, наверное, при выборе объекта недвижимости исходить именно из собственных потребностей.
В каких случаях покупка апартаментов является более экономичным и оптимальным решением? На самом деле, таких вариантов много. Рассмотрим некоторые из них. К примеру, если вы ищете недвижимость с целью инвестиций, то апартаменты – более подходящий вариант. Они стоят дешевле, чем квартиры, а сдавать их можно по такой же ставке, что в результате приводит к их большей доходности. Апартаменты хорошо подойдут бизнесменам в качестве дополнительного жилья недалеко от работы. Если у вас и у других членов вашей семьи уже есть прописка в Москве, то вы также вполне можете рассматривать вариант апартаментов для жизни. Апартаменты могут стать первым жильем для молодой семьи, которую не смущает отсутствие постоянной регистрации.
Как купить апартаменты со скидкой или в рассрочку
Стоимость квадратного метра апартаментов в квартале «Флотилия» — от 145 000 рублей. Вы можете купить апартаменты со скидкой, если оплатите их сразу, или в рассрочку. Рассрочка предоставляется на 3 или 6 месяцев, первый взнос — от 50% стоимости апартаментов.
Еще у нас есть акция. При покупке апартаментов от 90 м² вы получите в подарок место на парковке. А если приобретете вариант от 110 м² — машиноместо и кладовку. При покупке апартаментов меньшего размера можно взять машиноместо и кладовку в рассрочку.
Листайте дальше, чтобы больше узнать об окрестностях квартала «Флотилия» и посмотреть на сайте, какой вид из окон может быть у ваших апартаментов.