В период с 1998 по 2000 годы произошла отмена нотариальной формы сделок с недвижимостью. Это создало условия для расцвета мошенничества на вторичном рынке жилья. Ключевая проблема – отсутствие независимой и квалифицированной юридической помощи на стадии подготовки и совершения сделки.
Благодаря отсутствию контроля со стороны нотариата на рынке образовался огромный объём латентных нарушений, когда ни общество, ни порой даже сами потерпевшие не знают, что их права были нарушены.
В 2016 году государство принимает решение о введении нотариальной формы для ряда критичных сделок с недвижимостью: распоряжение имуществом недееспособных, ограниченно дееспособных, несовершеннолетних, сделки по отчуждению и залогу долей в праве собственности. В дальнейшем нормы уточнялись, в основном в части исключения требования нотариального удостоверения некоторых разновидностей указанных сделок.
Примерно в это же время и сам нотариат был в значительной степени модернизирован, оснащён электронными технологиями и новыми возможностями, включая сбор основных документов, необходимых для совершения сделки, регистрацию прав и сделок в ЕГРН, оптимизацию размера нотариального тарифа в случае добровольного обращения за услугами нотариуса.
Вместе с тем, решение проблемы остаётся половинчатым, и большая часть рынка до сих пор подвержена тем рискам, от которых вполне может защитить нотариус.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости
Основные риски на вторичном рынке жилья:
1) мошенничество с одной из сторон
Это и многократные продажи, и продажи чужой недвижимости без полномочий, и хищения недвижимости у владельцев, например, путём подделки документов либо с использованием насилия или угроз, и различные другие, более редкие «схемы».
2) противоречие закону договора или порядка его заключения
Хотя государство частично защищает от этого риска (Росреестр обязан проверять соответствие текста договора закону), однако и по квалификации, и по ответственности сотрудники Росреестра в среднем вряд ли могут сравниться с нотариусами. Кроме того, объём проверочных действий Росреестра ниже даже в части законности сделки.
3) пороки воли или недостаточное понимание
Гражданин, подписывающий договор, не получивший квалифицированной юридической помощи на стадии подготовки и заключения договора, не знает своих прав и возможностей либо находится в существенном заблуждении относительно существа или последствий подписываемого договора.
4) нарушение прав третьих лиц или невыполнение обязательных условий совершения сделки
Чаще всего речь идёт о том, что лицо, имевшее право на жилое помещение или его часть (долю), было этого права лишено случайно или умышленно. Также речь о случаях, когда, например, жилое помещение продано без необходимого согласия третьего лица или органа (супруги собственника, государственного органа, финансового управляющего лица, объявленного банкротом, и т. п.).
5) неисполнение или ненадлежащее исполнение договора
Речь идёт о том, что лицо, например, уклоняется от передачи жилого помещения, освобождения его от проживания или регистрационного учёта, либо наоборот, от оплаты за приобретённое жильё, и т.п.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости
В чём помогает нотариус?
Конечно, не все риски нотариус может исключить. Но многое ему вполне по силам.
Нотариус осуществляет важные функции, исключающие основные риски:
1) проверка личностей участников сделки, полномочий представителей, дееспособности и правоспособности сторон, законности содержания сделки.
2) проверка прав на жильё и отсутствия обременений (прав третьих лиц), как по сведениям Единого государственного реестра недвижимости, так и из иных источников;
3) проверка наличия необходимых согласий и одобрений сделки, в том числе обеспечение защиты прав супругов, несовершеннолетних, соблюдения преимущественного права покупки;
4) выявление соответствия волеизъявления стороны их действительной воле, предотвращение оспаривания сделки по мотиву заблуждения, помощь в составлении проекта сделки;
5) обеспечение регистрации прав и осуществления безопасных расчётов по сделке;
6) сокращение риска совершения мнимых и притворных, а также кабальных сделок;
7) помощь в доказывании добросовестности или недобросовестности стороны сделки.
Факты, установленные нотариусом, не требуют дополнительного доказывания в суде.
Альтернативы нотариусу:
1) страхование титула, которое должно осуществляться хотя бы на три, а лучше на десять лет. Однако в этом случае оно станет гораздо дороже, чем услуги нотариуса;
2) услуги адвокатов. Платить придётся каждой из сторон отдельно, поскольку адвокату важны только интересы его клиента. Адвоката также не волнует законность сделки, а только пожелания клиента. И наконец, услуги квалифицированных адвокатов значительно дороже платы нотариусу. А гарантий качества и ответственности на рынке этих услуг гораздо меньше, чем у нотариусов.
3) «американская» модель: минимум контроля за совершением сделок, но очень эффективная работа полиции и суда. Как следствие, потерпевшим приходится тратиться и на суды, и на адвокатов, а тем, кто хочет спокойствия – самим оплачивать юристов при заключении сделки, так что в среднем получается ничуть не дешевле, чем услуги нотариуса.
Выводы:
Риски на рынке достаточно велики, чтобы окупить расходы на нотариуса.
Нотариат – это ключ к цивилизованному рынку недвижимости.
Нотариус в процедуре отчуждения и приобретения жилья не может быть полностью заменён ни регистратором Росреестра, ни адвокатом, ни риэлтором, ни страхованием титула.
Об авторе
Радченко Илья Владимирович
Нотариус г.Москвы
вице-президент Московской городской нотариальной палаты
Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости