Так как я имею несколько работ, плачу налоги и не напрягаюсь по данному поводу, в данной статье я раскрою страшную тайну ипотеки. Все знают, что это кабала, что это дикие проценты и неустойки, но имея опыт работы с большими денежными потоками, я использую свой опыт, чтобы показать реальные цифры! И они поражают!
Средний срок выплаты ипотеки составил 17 лет, а во время пандемии, вкупе со снижением процентных ставок, срок выплат стремится к 20 годам. Это, в среднем. Конечно, знаю людей, которые выплачивают её за 3-5 лет, работая на нескольких работах, другие рассчитываются за 7-10 лет, но мы возьмём в пример среднестатическую семью, которая будет платить примерно лет 15, учитывая средние зарплаты в районе 30-40 тысяч на одного взрослого человека и стоимость квартиры в регионе Москва/Московская область с ценовым диапазоном 200 тысяч кв.м.
Открываем кредитный калькулятор и прописываем примерно сумму в 6 миллионов рублей из них вычитаем первоначальный взнос. Пусть будет 25%, для нынешних доходов - это существенная сумма, примерно 1 500 000 рублей. Понятно,что банки дают и под 0%, лишь бы вы поскорей отрабатывали %. Средний срок погашения составит примерно 15 лет, а в итоге получается вот такой расчёт:
Указана сумма кредита в 4.5 млн рублей, средневзвешенная реальная процентная ставка 10% годовых, сумма объекта - 6 миллионов рублей, а первоначальный взнос равен 1.5 миллиона рублей (достаточно весомая сумма с учётом кризиса = 25% первоначальный взнос, так как я не стал брать базовые расчёты предложений без первоначалки и 15-20% - там ещё больше выйдет). Срок кредита - 180 месяцев, то есть целых 15 лет, а переплата составит порядка 4.2 млн. рублей (без учёта страховки за 15 лет).
Постойте, не уходите. Дальше - самое интересное! ;) Многие считают переплату, ссылаются на досрочное погашение, но когда по всему миру - нестабильность и кризис бьёт практически по всем слоям населения, о досрочном погашении фактически можно забыть. Также многие забывают, что ключевая ставка ЦБ - это реальная ставка, разницу между которой, насколько я понимаю, банк забирает себе. Если кредит субсидируется государством из бюджета - он забирает ещё больше и мы не станем считать, сколько банк выдаст ещё кредитов (берём по-минимуму!). Грубо говоря, с ключевой ставкой в 4.25% на сегодня (информацию смотрите на сайте Центробанка), при ипотеке в 10%, банку уходит 5.75%. Считаем доход банка по самому мизеру!
Сумма выплаченных процентов (4.2 миллиона) делим на 180 месяцев, получая 23 тысячи рублей, 333 копейки. Вводим 5.75% годовых с капитализацией с ежемесячным пополнением на данную сумму. Вот что получается:
Дальше - хуже. 7 миллионов - далеко не предел, так как банки используют различного рода инструменты и механизмы, чтобы увеличить прибыль. Например, выпуская ОФЗ (казначейские облигации федерального займа), беря в долг у населения (в т.ч. и у юридических лиц), получая деньги, которые "крутятся", принося гораздо больше профита, чем выплата по купонам в конце срока. Например, банк может спокойно вкладывать деньги в профильные активы своих конкурентов, а также в непрофильные (выступая инвестором, разгоняя цену, чтобы перепродать), покупая акции, где доход существенно выше. А если это будут одни из крупнейших банков, то они получат и среднюю годовую выплату по дивидендам (по российским компаниям от 8-9 до 12-15% годовых), а также ещё сверху. Также банкиры периодически покупают золото и все эти механизмы работают по максимуму. А среднестатистический гражданин может рассчитывать на доходность от инструментов порядка 15-20% в год, ладно, возьмём порядка 11% - это вообще самый минимум (выплата по дивидендам крупной компании с большими деньгами, в банках процент пониже). Считаем дальше. Под 11%!
После нехитрых манипуляций, вы видите, что как минимум, средний заёмщик-ипотечник отдаёт 10.2 млн. упущенной прибыли. Помимо этого, у него пропадает возможность получить ещё свыше. В общей сложности это, как минимум, ещё столько же. 20 миллионов - такой суммы хватает чтобы а) обеспечить детей жильём + б) даже помочь внукам, но безумная ипотека отнимает такого рода возможность. Большинство берёт с самым минимальным взносом, без возможности покрыть риски каким-либо имуществом, без накоплений, что конечно приводит к судам и аресту имущества. Спорить можно на эту тему много, НО...у меня нет комментариев, только эта картинка...
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Надеюсь, моя статья поможет кому-то более разумно подойти к подобного рода продуктам, как ипотека. Если понравился материал - ставьте лайк 👍, подписывайтесь на канал, обсуждайте, критикуйте, указывайте на недочёты. До новых встреч, берегите своё здоровье и свои финансы 💰.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
