Когда граждане ипотечный кредит, они редко задумывают о том, что через несколько лет квартиру или дом придется продавать. Тут и начинаются основные проблемы, ведь пока заемщик выплачивает кредит, на недвижимость накладываются обременения. Простыми словами – без разрешения банка квартиру нельзя продать.
Законодательство РФ
Российское законодательство допускает продажу недвижимости, которая была куплена в кредит. Об этом прямо говорит статья No33 Федерального закона «Об ипотеке». Однако заемщик должен соблюдать ряд правил и норм.
Как правило, недвижимость решаются продавать при разводе или финансовых трудностях, которые не позволяют вносить ежемесячные платежи. В таких случаях продажа квартиры может стать единственным вариантом. Но такие сделки отличаются спецификой – участие должны принимать все три стороны. Банк дает официальное разрешение, а покупатель соглашается на условия. Только таким образом можно легально реализовать ипотечную недвижимость.
Продать недвижимость можно следующими способами:
- За наличный расчет (стандартный договор).
- Путем передачи ипотеки другому собственнику.
- Реализовать квартиру через банк.
Все другие варианты будут считаться незаконными, за что последует неминуемое наказание, вплоть до лишения прав на квартиру.
Продажа за наличный расчет
Вариант достаточно простой и пользуется спросом на рынке. Владелец квартиры находит покупателя, который готов передать сумму равную остатку по задолженности. После получения суммы (под расписку) продавец полностью выплачивает ипотеку, получает полное право на квартиру и проходит регистрацию.
После того как банк снимает ограничения на недвижимость, владелец реализует квартиру или дом через стандартный договор купли-продажи.
Важно! Искать покупателя можно только после уведомления банка. Кредитор обязан дать официальное разрешение на продажу ипотечной недвижимости. В противном случае банк может запретить проводить любые сделки и вправе будет расторгнуть договор.
Передача ипотеки другому собственнику
В этом случае в роли покупателя должен выступать гражданин, который отвечает требованиям банка и готов оформить ипотеку на себя. Он должен отвечать следующим критериям:
- обладать денежными средствами, равными по размеру с долгом продавца перед банком;
- иметь одобренную банком необходимую сумму, которой хватит на внесение за остаток по кредиту.
Используя данный вариант, стороны соглашения должны следовать пошаговой инструкции:
- Заемщик (продавец) официально информирует банк о намерении досрочно закрыть ипотеку.
- Стороны заключают предварительный договор (передается в банк), а покупатель передает владельцу квартиры сумму, равную задолженности перед банком (под расписку).
- Заемщик выплачивает долг, а банк выписывает документ об отсутствии долгов с указанием о полной выплате кредита. Информация сообщается в Регистрационную палату.
- Составляется закладная через банк покупателя. Продавец будет обязан предоставить список необходимых документов для оформления закладной и составления нового договора ипотечного кредита.
- При получении одобрения стороны составляют и подписывают договор купли-продажи.
В итоге продавец получает остаток денежных средств за недвижимость, а покупатель становится обладателем квартиры. Схема не самая простая, но если подойти к процессу грамотно, то никаких проблем возникнуть не должно.
Продажа квартиры через банк
Это самый крайний вариант, который подойдет только для срочной продажи недвижимости. Дело в том, что реализацией будет заниматься сам банк, поэтому не стоит рассчитывать на выгодные условия. Процесс выглядит следующим образом:
- Продавец пишет заявление в банк о намерении продать квартиру и погасить долг.
- Представители банка подыскивают покупателя.
- Банк создает договор и оформляет сделку через нотариальную контору.
- Покупатель перечисляет денежные средства на счета финансовой организации и оформляет на себя квартиру.
Стоит отметить, что в таком случае банк будет продавать квартиру с выгодой для себя, а не для заемщика.
Если у вас возникли вопросы или проблемы при оформлении кредита, обращайтесь в компанию «Кредит консалтинг».