В последние годы все больше появляется квартир, обремененных ипотекой в пользу банков. Сроки ипотеки длительные и обстоятельства у людей меняются – кто-то хочет улучшить жилищные условия, а кто-то развелся и хочет разъехаться. Практически половина квартир сейчас продается с непогашенной ипотекой и если раньше от них просто отказывались, то сейчас это становиться нормой. Покупателей ипотека уже не пугает так сильно, тем более они сами часто покупают в ипотеку – так что, ипотекой больше-ипотекой меньше, все равно.
Попробуем в данной статье дать простые рекомендации по части приобретения ипотечной квартиры.
1. Из хорошего нужно отметить, что если зарегистрирована ипотека, то с документами, скорее всего, все в порядке. Банк проверил документы и счел их достаточными, затем Росреестр также провел госрегистрацию и не нашел нарушений.
2. Участие банков как с той стороны, так и с вашей облегчает вам сделку – они будут все проверять и вы можете вообще обойтись без риэлтора, там и так есть юристы. Вам скажут чего не хватает и что еще нужно сделать, достаточно строго исполнять все их указания. Большинство действий по сбору справок вы и сами способны сделать.
3. Единственно, на что нужно обратить внимание – это прописка, права зарегистрированных лиц, счетчики и т.п., поскольку банкам эти вопросы не особо интересны. Здесь можно проконсультироваться с юристом за небольшие деньги.
4. Для совершения сделки необходимо согласие банка, которое выражено в явной форме за подписью уполномоченного лица. Получить такое согласие самое сложное в этой схеме.
Согласие должно быть выдано уполномоченным лицом от имени банка и здесь нужно быть очень аккуратным. Согласие может потом быть оспорено. Бывали случаи, когда сотрудники банков, находящихся в предбанкротном состоянии, выдавали разрешение на снятие залога на своих клиентов, которые успешно снимали залог. Однако потом эти сделки отменялись, как нарушающие права кредиторов и по мотиву отсутствия полномочий.
В крупном банке множество разных должностных лиц и кто конкретно из них может дать согласие еще большой вопрос. Нужно разбираться в полномочиях и смотреть доверенность этого лица, полномочия могут быть ограничены в уставных документах. Здесь без юриста вы вряд ли обойдетесь.
5. Схемы погашения ипотеки и снятия ограничений не так много.
- продавец берет кредит в другом банке, погашает ипотеку, получает согласие и вы проводите сделку. Это самый простой путь, но продавец уже имеет ипотечный кредит и взять еще один кредит часто не может.
- если остаток долга по ипотеки не такой большой, вы можете выдать аванс на погашение ипотеки. Но конечно есть определенный риск потерять деньги.
- теоретически можно договорится с банком-держателем ипотеки и у него-же взять собственную ипотеку на эту же квартиру. Затем они просто проводят зачет, вы принимаете на себя остаток ипотеки, а разницу уплачиваете продавцу. Реально договорится очень тяжело и будет стоить больших усилий. Банки очень подозрительно относятся к любым переоформлениям.
- наконец, опять таки теоретически, ничто не препятствует купить вещь с обременением, т.е. вы покупаете квартиру и она остается в залоге у банка до погашения долга продавцом. Дальше уже как вы договоритесь с продавцом – можете просто сразу оплатить за него всю ипотеку, а разницу от цены отдать ему. Можно просто гасить за продавца его ипотеку оставшийся срок, банку все равно от кого идут деньги. Но здесь присутствуют риски, что на длительных периодах что-то пойдет не так. Разбираться потом, кто кому что должен будет тяжело.
В общем, в любых схемах есть свои заморочки и вся эта возня должна быть для вас оправдана ценой.
6. Попытки совершить сделку без согласия банка также могут иметь успех, потому, что регистрирующие органы тоже могут допустить ошибку. Однако, если регистрирующий орган ошибся и допустил регистрацию сделки, то квартира все равно остается в залоге, несмотря на смену собственника. Банк сможет обратить взыскание на ипотечную квартиру, находящуюся уже в вашей собственности, по долгам продавца. Кстати говоря, это еще одна из мошеннических схем.
О том, как купить квартиру в ипотеку можете почитать ЗДЕСЬ, а о том, подешевела ли ипотека ЗДЕСЬ.
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)