Итак, Вы нашли дачный участок, на котором готовы реализовывать свои мечты о дачной жизни (статья о том как искать - здесь). Вроде бы и цена подходящая, и место красивое и/или удобное, но прежде чем ударить с продавцом по рукам и проследовать «в закрома» и Росреестр, неплохо бы собрать информацию о том, что Вы собираетесь покупать. Эта статья о том, что, как и почему нужно проверить, прежде чем обменять свои кровно заработанные на гордое звание дачника.
Первое, чем следует озаботиться, это определить, собственник ли продает участок, и совпадают ли границы участка, который он продает, с данными кадастра. Проверить это просто: нужно воспользоваться публичной кадастровой картой, найти на ней понравившийся участок и через сайт Росреестра заказать выписку из единого госреестра о собственнике участка и кадастровых сведениях о нем. За такую выписку придется заплатить госпошлину. Получив выписку, Вы узнаете: сколько у участка собственников и как их зовут, а также о форме участка, его площади и координатах его угловых точек. Если сведения Вас не смутили и соответствуют тому, что Вам до этого сообщил продавец, то для полной уверенности я рекомендую поехать на место (лучше без продавца, но зато с кадастровым инженером) и проверить на местности соответствие координат из кадастра фактическим координатам углов участка. Можно, конечно, при определении координат положиться на свой новый фирменный смартфон, но я бы рекомендовал все же обратиться к профессионалам (кадастровым инженерам), потому что допустимая погрешность профессионального оборудования сантиметров десять, а погрешность хороших смартфонов - метров десять. Иначе говоря, с помощью любимого телефона можно только примерно определить вообще на том ли Вы участке находитесь, а не то, насколько точны границы участка. Несоответствие фактических границ сведениям из кадастра – прямой путь к войне с соседями в будущем. Конечно, все перечисленные выше действия имеют смысл, если продавец заявил, что его право собственности на участок зарегистрировано.
Думаю, что на просторах нашей Родины уже практически не осталось случаев, когда дачный участок меняет своего собственника «через председателя садового общества». Такая ситуация складывается, когда общество является собственником (или пользователем) всего земельного участка, на котором оно расположено и за садоводами – членами общества закрепляются участки, которыми они пользуются. Чтобы участок перешел от одного садовода к другому, первый пишет заявление о выходе из общества, а второй – о вступлении в общество. Думаю, всем очевидны риски такого «приобретения»: собственником участка Вы не становитесь, деньги отдаете за то, чтобы «продавец» вышел из состава общества, а сами пытаетесь в него вступить, но без гарантии, что ежегодное общее собрание (которое и принимает решение о принятии новых членов) примет в отношении Вас положительное решение. На мой взгляд, сильно рискованный способ приобрести дачный участок.
Второе, что следует выяснить перед покупкой, это, так сказать физические параметры участка: перепад высот, состав грунта, уровень грунтовых вод, «подтопляемость» весной, обеспечение проезда к участку (в том числе зимой), наличие коммуникаций и условия подключения к ним. Конечно, можно (да и нужно) обо всем этом спросить продавца, но, почти наверняка, он скажет что «подтопляемости» нет, грунтовые воды находятся глубоко, но не очень, коммуникаций если и нет, то они вот-вот будут, а дорога к участку «хоть боком катись» и не сегодня, так завтра будет заасфальтирована.
Способы выяснить правду просты: знакомство с председателем общества (я бы познакомился с ним еще на этапе поиска участка), знакомство с соседями, личные наблюдения и наем профессионалов.
Председатель ответит на вышеуказанные вопросы и, скорее всего, его сведения будут достаточно точны. Соседи могут ответить на большинство вопросов, но их ответы во многом зависят от их настроения и их отношений с продавцом. Личные наблюдения могут Вам помочь обнаружить линии электропередач, разводку труб водопровода, состояние дорог, вид и состав грунта на приобретаемом участке и на одном из соседних участков, на котором ведутся какие-нибудь земляные работы. Весной, во время разлива, Вы сами можете проверить, подтапливается ли участок. В общем, личные наблюдения наиболее безобидный, объективный и бесплатный способ сбора информации. Главное, чтобы Вам повезло с моментом сбора этой информации, а вот с этим везет не всем.
Наиболее дорогой способ сбора информации – это обращение к профессионалам. Геодезист даст точные сведения о составе грунтов и уровне грунтовых вод, а также о высоте участка по сравнению с уровнем окружающих водоемов. Его сведения очень пригодятся в дальнейшем, при проектировании и строительстве дачных построек. Энергетик предоставит сведения о коммуникациях и условиях подключения к ним. Но стоимость их услуг может оказаться значительной в сравнении со стоимостью участка. А полученные от них сведения могут послужить основанием для принятия решения об отказе от покупки участка.
Третий блок информации об участке я бы назвал «социальным окружением». Многие люди недооценивают значение информации как о будущих ближайших соседях, так и о садовом обществе в целом. Обязательно перед покупкой участка постарайтесь познакомиться с ближайшими соседями и составить личное представление о них – сможете ли Вы общаться с этими людьми и найти с ними общий язык по решению общехозяйственных вопросов. Возможно, Вы планируете окружить свой участок высоким забором и не собираетесь поддерживать отношения с окружающими. Но даже в этом случае садовое общество будет влиять на Ваш дачный отдых, через условия пользования электричеством, водой, дорогами и газопроводом. Если в обществе возникнет конфликт, борьба за власть, это частенько приводит к созданию параллельных структур управления, двойной бухгалтерии, и, в финале, отключению коммуникаций поставщиками услуг за неуплату. Совместно придется решать и хозяйственные проблемы и проблемы безопасности. В иных обществах даже высота и структура забора оговорена в уставе. И эти правила придется соблюдать.
Если результат Ваших исследований приводит Вас к решению о приобретении данного участка, самое время обратиться к юристу за составлением договора купли-продажи. Можно, конечно, бланк договора скачать из Интернета, но уверены ли Вы, что в нем будет всё предусмотрено, и все Ваши права будут защищены? Услуги юриста по составлению договора именно под Вашу ситуацию будут стоить гораздо меньше, чем услуги по представлению Ваших интересов в суде, если в дальнейшем придется защищать свои права на купленный по « типовому интернет-договору» участок.
Все сложилось и Вы стали владельцем дачного участка Вашей мечты? Поздравляю!
О том, что делать после покупки дачного участка, чтобы отдых на нем приносил удовольствие, читайте в следующих статьях.
Понравилось - высказывайтесь, подписывайтесь на канал, а если не понравилось - прокомментируйте и предложите свое видение.