Доброго времени суток, мои дорогие читатели, подписчики и все, мимо проходившие, ленту Дзен листавшие, на мой канал случайно заглянувшие.
Продолжаем тему: "Методы доказывания в гражданском процессе. Экспертиза...Введение".
Тем более, что на днях я опубликовала статью: "Может ли суд давать разъяснения эксперту? Наш оппонент считает, что может. Рассказываю, что мы написали в наших возражениях", в которой я обещала рассказать об оценке имущества по состоянию на "прошедшую дату". Обещала - рассказываю).
Итак. Оценка стоимости недвижимости на ретроспективную дату может быть необходима для различных целей, в том числе и для вопросов налогообложения, оформления наследства, выплаты компенсаций, рассмотрения в суде исков об ущербе. Особенно интересует оценка стоимости имущества на прошедшую дату одну из сторон в семейных спорах.
Самое интересное, что, как правило, имущество, которое делят супруги, со временем ухудшается - это касается всех объектов движимого имущества, будь то транспортное средство или электро - веник. И вот лицо, желающее получить компенсацию за причитающуюся в этом движимом имуществе долю, всегда пытается доказать, что: "Машина - то куплена за мульен! Как так - то 500 тыщ??? Маловато будет! Даешь оценку на дату покупки, отдавай деньгу по стоимости покупки!")
Вот для того, чтобы было понятно, как делить имущество, на какую стоимость ориентироваться суду при принятии решения, и были даны Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" разъяснения, согласно которым раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу между супругами, определяется на время рассмотрения дела".
Не имеет никакого значения, улучшилось имущество или ухудшилось после развода, "делится имущество" по цене на дату рассмотрения дела (на дату проведения оценки, на дату осмотра объекта) - кому как нравится.
Поэтому использовать оценку имущества на ретроспективную дату по семейным спорам бессмысленно!) Она Вам ничегошеньки не даст)
Зато оценка имущества на ретроспективную дату очень может быть в помощь, например, при оспаривании явно завышенной кадастровой стоимости объекта недвижимости с целью снижения налоговой базы.
Оценка ретроспективы предполагает, что оценщик делает отчет об оценке на дату, соответствующую прошедшему периоду. Расчеты и информация о приведенных аналогах, на которые ссылается оценщик при подготовке отчета, должны соответствовать дате, на которую выполняется отчет об оценке.
По итогу вы можете надеяться на получение документа, где будет указана дата, на которую вы хотите узнать рыночную стоимость оцениваемого имущества, а также аргументированную и подтвержденную стоимость объекта оценки.
Для ретроспективной оценки должны быть доступны данные о приведенных аналогах за предшествующий, текущий и последующий после даты ретроспективной оценки периоды. Нет данных? Или нет аналогов? Печалька. Эксперт Вам не поможет. Хотя, чаще всего и данные, и аналоги находятся)
Когда - то я сталкивалась с таким видом экспертизы, но там спор был о выкупной цене земельного участка по спору с Администрацией. Так или иначе, оценщику удалось составить отчет и тот отчет был принят судом в качестве одного из доказательств. Я бы не сказала, что мы "шибко" выиграли - выкупная цена земельных участков для муниципальных нужд не сильно изменилась после экспертизы (хотя бы экспертизу окупили и то хорошо).
А вот на что рассчитывать, к примеру, персонажу моих многочисленных статей последнее время, который путем проведения оценки имущества на ретроспективную дату пытается доказать, что после развода он существенно улучшил состояние общего недвижимого имущества за счет личных денежных средств, а именно, с легкой руки "превратил бокс гаража в офисное помещение"?
В конкретном случае, на мой взгляд, он избрал не тот метод защиты, поскольку в его случае оценка имущества на ретроспективную дату ему не в помощь. Как говорил один мой знакомый: "Это все не из той оперы"). Но вот по некоторым спорам без оценки на ретроспективную дату действительно не обойтись. И споры эти с семейными не связаны.
В соответствии с п. 22 в ФСО №7, «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.» Доступными оценщику источники рыночных данных об объектах-аналогах являются:
-объявления о продаже агентств по продаже недвижимости и частных лиц в интернете и бумажных изданиях;
-база данных Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости»;
-сведения, полученные по аукционам по продаже муниципального имущества и земельных участков.
Несмотря на то, что фактически вместо бокса гаража за счет "улучшений" на земельном участке находится "офис", оценщик будет искать именно аналогичные боксы гаражей. Почему? Потому, что наш персонаж не сменил целевое использование земельного участка под гаражом и не произвел реконструкцию одного нежилого объекта в другой официально. Именно поэтому, оценщик, ориентируясь на предоставленные судом вместе с делом документы, будет искать аналоги объектов, подлежащих оценке: аналогичные боксы гаражей и земельных участков под ними.
Стоимость будет определяться по многим факторам, таким как: насколько развит рынок земельных участков населенных пунктов под строительство гаражей, на сколько развит рынок таких объектов недвижимости, как "боксы гаражей" в определенном регионе нахождения объектов оценки, степень информативности открытых источников информации о таких объектах и т.п.
Проще говоря, оценщик не оценивает "вложенные труды" заказчика. Оценщик делает подборку аналогичных объектов недвижимости на интересующую заказчика дату и выводит среднюю ее стоимость.
"Вложенные труды" и их стоимость могут быть установлены экспертами, но не оценщиками. И точно не в рамках оценки на ретроспективную дату.
Вот что такое экспертиза стоимости имущества на ретроспективную дату.
Всем добра!
С уважением к Вам, Т.С.