Вернее, давайте сначала признаем то, как оценивает свой объект сам собственник.
- Он, конечно, смотрит подобные предложения во всех источниках, какие только найдет, включая ОБС(одна бабка сказала, друзья рассказывали, соседи слышали и тд).
- Он никак не проверяет актуальность информации, но принимает ее за аксиому.
- Конечно, он ориентируется на самые дорогие аналоги, да еще и уверен, что его квартира лучше и дороже! И это нормально)))
- И ключевое: собственник уверен, что квартиры, которые он видит стОят столько, за сколько выставлены. То есть для него очевидно, что это и есть тот уровень цен, за который квартиры ПРОДАЮТСЯ.
Когда оценивает риелтор, то он точно знает:
- Цены в рекламе часто являются лишь фантазиями продавца. Это цена, по которой квартиры ВЫСТАВЛЯЮТСЯ, а не продаются.
- риелтор точно знает на каких ресурсах информация актуальна, а где публикуется устаревший мусор;
- для более точной оценки мы прозваниваем не только актуальные объявления, но и снятые с продажи(потому что мы знаем где их найти);
- для анализа мы используем данные о сроке экспозиции. Это очень важный момент!
В ЦИАНе срок можно "подчистить", создать объявление заново, но в риелторской базе я вижу реальный срок продажи и изменение цены.
- риелторы общаются между собой и могут запросить информацию друг у друга: кто продавал аналогичные варианты, как долго, за сколько продали или не продали вовсе(в то время, как если сам собственник следит за аналогами, ему кажется, что если квартира пропала из рекламы, значит она была продана. Не всегда!);
- риелтор запрашивает информацию про некоторым зарегистрированным сделкам, поэтому он точно знает по какой цене объекты были проданы;
- и последнее. На основании своего опыта мы точно знаем как выбирает покупатель. Мы видим квартиры глазами ПОКУПАТЕЛЯ. Поэтому можем сказать своим клиентам продавцам что для покупателя важно и на сколько может снизиться и повыситься цена в зависимости от параметров объекта. А также что можно сделать, чтобы продать дороже.
И еще. Некоторые думают, что хороший агент должен точно оценивать квартиру быстро и прям по телефону.
Это не так. Хороший агент НЕ ОЦЕНИВАЕТ объект, не увидев его.