Технология проведения сделки, например, простой продажи (покупки) квартиры, одинакова с участием агента по недвижимости или без него. В наше время рынок недвижимости — рынок достаточно цивилизованный. Многие люди ценят свое время, предпочитая решать свои жилищные вопросы, обращаясь к профессионалам и оплачивая их услуги. Тем не менее я встречала людей, весьма активных по своей жизненной позиции, готовых выполнить практически любую работу, в том числе и риэлторскую, самостоятельно. Именно им адресована данная глава. Итак, назову этапы продажи:
1. Оценка квартиры.
2. Реклама.
3. Показы.
4. Договоренности с покупателем (продавцом).
5. Подготовка сделки, включающая сбор необходимых для нее документов.
6. День сделки: банк, составление договора (нотариального или в простой письменной форме), его регистрация.
7. Юридическое и физическое освобождение квартиры,
подписание акта приема-передачи квартиры.
Для начала поясню, что такое простая продажа (покупка) квартиры.
-Простая продажа — реализация жилья с целью получения денег.
-Простая покупка — вложение имеющейся в наличии денежной суммы в недвижимость.
Простая продажа (покупка), риэлторы еще называют ее свободной продажей (покупкой), встречается примерно в 20% всех сделок, остальные 80% — это альтернативные продажи, когда имеющаяся квартира продается для приобретения другой, большей, меньшей, в другом районе, в другом городе.
1. ОЦЕНКА квартиры
• Это один из основных вопросов, потому что при ошибочной оценке квартира продается либо очень быстро, при этом хозяин, естественно, теряет деньги, либо задерживается на рынке недвижимости, становясь неинтересной потенциальным покупателям, видящим в ней какие-то скрытые недостатки. Существует лёгкий и достаточно простой способ оценки недвижимости — просмотр и изучение данных риэлторских изданий, таких, как газеты и журналы по не движимости, где печатаются объявления о продаже жилья, используя так называемый аналоговый метод. Что подразумевает этот метод? Это значит просмотреть цены на квартиры, подобные вашей по району, метражу, категории дома, состоянию. Конечно, хорошо бы увидеть схожие квартиры, сравнивая со своей, но это уже вопрос времени и желания. Добавлю, что при личной оценке всегда присутствует субъективный фактор. Мои наблюдения показывают, что каждому владельцу квартиры, как правило, нравится его собственное жилье, трудно заметить его недостатки, а значит, нелегко быть объективным при определении его стоимости. Еще есть маленькое «но». Никто, кроме хозяина жилого объекта, покупателя и агента, если он участвует в процессе продажи, не знает настоящей стоимости квартиры, по которой она была действительно реализована.
Вот поэтому цены на жилые объекты в рекламных изданиях и цена настоящей продажи иногда не совпадают. Потом всегда необходимо помнить о таком понятии, как торг, особенно на падающем рынке, то есть когда цены на недвижимость начинают снижаться.
Приведу некоторые факторы, влияющие на стоимость
жилого помещения.
1. Общая площадь квартиры.
2. Расположение (район города, его престиж, экология).
3. Высота потолков (2 м и 50 см или выше).
4. Планировка (смежные или изолированные комнаты,
размеры кухни. Содержание, наличие вспомогательных площадей, например, кладовых, встроенных
шкафов, антресолей, гардеробных; есть ли возможность осуществить перепланировку).
5. Этаж (квартира, расположенная на первом этаже,
теряет в среднем 10-20% от стоимости, расположенная на последнем этаже — 5-10% от стоимости).
6. Состояние подъезда, соседи в доме.
7. Наличие домофона, консьержа, охраны.
8. Куда выходят окна (во двор, на улицу, в тихий переулок, на эстакаду, на железную дорогу).
9. Наличие подземного гаража или стоянки рядом с домом.
10. Наличие телефона.
11. Наличие лоджии или балкона.
12. Тип дома (кирпичный, панельный, блочный, монолитный).
13. Перекрытия в доме (железобетонные, смешанные, деревянные).
14. Общее состояние квартиры, как давно был сделан ремонт. (К сожалению, свежий ремонт не оценивается в полную стоимость, но существенно помогает более быстрой реализации жилого объекта.) 15. Условия продажи квартиры. (Свободная продажа или альтернативная. Свободные квартиры оцениваются на 10-15% дороже.)
2. РЕКЛАМА
Утверждаю, что без рекламы квартиру продать практически невозможно, конечно, не говорю о случайностях. Как же рекламировать? Один способ — подать объявление о продаже в одно из риэлторских изданий или в интернет, указав номер домашнего или мобильного телефона, разумеется, вашего. При этом вы не знаете, в какое время дня вам позвонят, сможете ли вести свободный разговор, выполняя свои обязанности по работе. Трудно определить также честность, порядочность и надёжность позвонившего, тем более узнать его истинные намерения.
Объявления необходимо подавать регулярно, лучше два-три раза в неделю. Хорошо чередовать таким образом, чтобы в течение одной недели ваши объявления. были опубликованы два раза, а в течение следующей — три. Второй способ — обзвонить как можно больше агентств по недвижимости, имеющихся в вашем городе, предлагая квартиру к продаже. Третий способ — расклейка объявлений о продаже вашей собственности в разрешенных местах. Не могу однозначно сказать, какой способ лучше: в каждом присутствуют свои плюсы и минусы. Иногда оптимально использование одного, а в другом случае и трёх мало.
3. ПОКАЗЫ
Наступает время, когда кто-то из позвонивших по
вашему рекламному объявлению высказывает вам свое желание посмотреть квартиру. Конечно, показ квартиры — это целое искусство, которым в совершенстве владеют профессиональные риэлторы, но и обычный человек может с этим справиться при желании.
Несколько блиц-советов: во время показа держите
пришедших в зоне своего внимания, особенно в том случае, если вы живёте в этой квартире; лучше отвечать на
поставленные вопросы, нежели самому рассказывать о
квартире, доме, соседях; знайте параметры вашей квартиры; имейте при себе хотя бы ксерокопии правоустанавливающих документов; если во время просмотра покупатели начинают говорить о торге, лучше уйти от обсуждения этого вопроса, потому что психологически это всегда легче сделать по телефону.
А теперь несколько советов покупателям. Если что-то
привлекло вас в просматриваемой квартире, не торопитесь сразу говорить «да». Попросите показать вам правоустанавливающие документы на квартиру или их ксерокопии. После выхода из квартиры посмотрите внимательно на дверь с номером, сравнив его соответствие с другими находящимися на этой же площадке. Поднимитесь на этаж выше, рассмотрите дверь квартиры, расположенной над той, в которой вы только что по бывали.
Вообще обычная дверь может рассказать о многом. Если она неаккуратная, со следами многократных за мен замков и взломов, лучше заранее поинтересовать ся, кто здесь живёт, чтобы потом, после приобретения квартиры не страдать от «приятного» соседства. Вы, конечно, понимаете, о чем я говорю.
4. ДОГОВОРЕННОСТИ С ПРОДАВЦОМ (ПОКУПАТЕЛЕМ) Если вы получили от покупателя выгодное для вас предложение в устной форме, не спешите прекращать рекламу и показы. Устное пожелание еще ничего не значит. Решение приобрести вашу квартиру необходимо зафиксировать письменным обязательством, при этом поставив вопрос о получении предоплаты как знак серьёзности намерения о покупке. Если же покупатель не спешит связывать себя обязательством, лучше с ним не иметь дела и продолжить работу. Этот совет относится к продавцам квартир.
Если же вы покупатель, лучше ограничиться устным обещанием, особенно в том случае, если вариант не удовлетворяет на 100% и есть желание продолжить поиски. Следующий момент очень важен. На что необходимо обратить внимание при договоренности с покупате лем (продавцом)? Для покупателя нужно указать адрес квартиры, ее цену, сроки продажи, юридического (снятие с регистрационного учёта) и физического (вывоз мебели и вещей), освобождения, получить с продавца
расписку о внесенной предоплате. Для продавца важным является вопрос, как обозначить получаемую от
покупателя денежную сумму: задаток или аванс.
Здесь есть некоторые тонкости. Если продавец под
писывает соглашение о задатке, то он должен понимать, что расторжение договара о намерениях, то есть
отказ от продажи квартиры этому покупателю, предусматривает возврат суммы в двойном размере. На
пример, если покупатель дал продавцу задаток в раз
мере 15 000 рублей, при отказе в продаже этому покупателю надо возвратить 30 000 рублей. Если же свое
обязательство не исполнит покупатель и откажется
покупать квартиру, то задаток, данный им продавцу,
не возвращается и является своеобразным материаль
ным возмещением хозяину квартиры за потерянное им
время. Аванс же возвращается всегда и в том размере,
в котором он был внесен. На мой взгляд, вносимые
деньги лучше обозначать денежной суммой, естествен
но, прописывая штрафные санкции в случае отказа от
сделки с той или другой строны. Хотя отмечу, что все
слишком индивидуально.
Если продавец нашел покупателя без агентства, переговоры лучше проводить в своей квартире или же на
нейтральной территории, где можно чувствовать себя
психологически защищенным, спокойным.
Говорю с уверенностью, если продавец нашел покупателя, который пришел с агентом, — это большая удача. Профессиональный агент по недвижимости приложит все силы, чтобы помочь довести до конца работу по
продаже (покупке).
5. ПОДГОТОВКА СДЕЛКИ, ВКЛЮЧАЮЩАЯ сбор
НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ НЕЕ ДОКУМЕНТОВ
Если договоренности устроили обе стороны, для продавца начинается сбор документов, причем не растянутый по времени, а проведенный в определенные сроки, как это диктует подписанное сторонами обязательство.
Список документов небольшой:
1. Правоустанавливающие документы на квартиру зависят от способа получения прав собственности. Это может быть договор передачи, свидетельство о собствен ности на жилище, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, договор мены, договор купли-продажи, договор ренты, дарения, решение суда и другие. Это главные документы на квартиру, и к ним надо отнестись очень серьезно.
2. В БТИ (Бюро технической инвентаризации) необ
ходимо получить справку о стоимости (если предстоит
нотариальное оформление купли-продажи), она действи
тельна 1 месяц; экспликацию и поэтажный план (действительны 1 год).
Чтобы собрать эти бумаги, потребуются оригиналы
правоустанавливающих документов, их ксерокопии,
паспорт. Документы платные.
3. В ЕИРЦ или ЖЭКе нужно взять:
— выписку из домовой книги (в паспортном столе);
— копию финансово-лицевого счета (в бухгалтерии).
Эти документы действительны 1 месяц.
4. Справка из налоговой инспекции, подтверждаю
щая отсутствие задолженности по уплате налогов на
наследство или дарение, а также на имущество и строе
ние. Берется только в том случае, если правоустанавли
вающими документами на квартиру являются договор
дарения, нотариально оформленный, и свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию
5. Нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (покупку), если таковое необходимо. Квартира, например, была оформлена на одного из супругов (мужа или жену), тогда другой, не указанный в договоре, дает свое согласие. (Списки документов и их сроки действия ориентированы на Москву. Иногда они меняются в зависимости от требований органов государствен ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.)
Процедура сбора документов иногда становится утомительной из-за наличия очередей и незнания графика работы организаций, где их получают. Прежде, чем начать сбор документов, узнайте порядок работы соответ ствующих оганизаций. Например, ЕИРЦ (единый инфор мационно-расчетный центр) или ЖЭКи иногда имеют свой индивидуальный график работы, но большинство при держиваются следующего: вторник и четверг — с 14.00 до 20.00, среда и пятница — с 9.00 до 14.00. Хочу предостеречь собирающих документы. Помните о человеческом факторе! Служащие, выдающие до кументы, не машины, иногда они могут ошибаться. Прежде, чем покинуть то или иное учреждение, внимательно проверьте на полученных документах соответствие фамилий, адресов, площадей, наличие дат, подписей и их расшифровок, чтобы в случае ошибок не начинать процедуру по сбору с начала. Кроме того, до кументы должны быть написаны грамотно с точки зрения орфографии русского языка, не должны иметь за черкиваний, исправлений, подчисток, помарок. Если документы рукописные, надо проследить, чтобы они были написаны одной ручкой.
6. ДЕНЬ СДЕЛКИ
(БАНК, нотариус, РЕГИСТРАЦИЯ)
В технологии проведения любой сделки одним из
важнейших моментов является вопрос о взаиморасчетах. В какой момент передаются деньги?! В настоящее
время хорошо зарекомендовал себя способ передачи денег через банковскую ячейку с одновременным составлением дополнительного соглашения к договору о пользовании банковской ячейки, в котором четко прописывается кто, когда, при каких условиях может изъять деньги. Как правило, забирает деньги продавец или указанное им лицо после окончания государственной регистрации договора купли-продажи, предъявляя при этом
не только свой паспорт, но и оригинал договора, про
шедшего государственную регистацию, с ксерокопией.
Кроме того, в дополнительном соглашении к банковскому договору обязательно имеется указание на то, что если по истечении отведенных для продавца дней он за деньгами не придет, например, по причине отказа от продажи квартиры уже после закладки денежных средств, то, естественно, денежные средства забирает
покупатель в отведенные для него сроки, которые так
же фиксируются письменно.
Как правило, до момента государственной регистрации сделки ключ от банковской ячейки хранится у покупателя, но сразу же после регистрации этот ключ надо передать продавцу. Чтобы не было беспокойства по по
воду своевременного получения ключа, советую продавцу взять с покупателя обязательство с указанием срока, когда ключ будет непременно передан. При закладывании денег в банковскую ячейку обычно присутствуют продавец, покупатель, уполномоченный сотрудник банка. При этом во многих банках предоставляется замечательная услуга по пересчёту и проверке принесенных денег, которой лучше воспользоваться. Данная услуга, разумеется, платная. Я рекомендую отнестись к выбору банка очень серьезно.
После закладки денег предстоит подписание догово ра купли-продажи либо у нотариуса либо составленного в простой письменной форме со всеми необходимыми пунктами. Это ваше право, какую форму, нотариальную или в простой письменной форме, выбрать. Действительна и та и другая. Но моим, клиентам я часто рекомендую нотариальную. В чем ее преимущество? Дело в том, что обязанностью нотариуса является разъяснение смысла и значения заключаемого договора обратившимся к нему покупателю и продавцу. Кроме того, прежде чем удостоверить сделку, нотариус беседует с людьми, убеждаясь, что стороны хорошо понимают значение своих действий, находятся в нормальном состоянии и не заблуждаются, например, по причине плохого самочувствия.
Последний момент — подача договора на государственную регистрацию, которая может длиться от 5 рабочих дней до 1 месяца, это зависит от ваших пожеланий и от платежеспособности. За срочность надо доплачивать.
7. ЮРИДИЧЕСКОЕ И ФИЗИЧЕСКОЕ ОСВобоЖДЕНИЕ КАрТИрЫ, АКТ ПрИЕМА-ПЕрЕДАЧИ
После того, как договор купли-продажи зарегистрирован и новый владелец получил свидетельство о государственной регистрации права, наступает следующий этап сделки — передача квартиры, подписание акта передачи. А этому торжественному моменту предшествует физическое освобождение квартиры, то есть вывоз вещей и мебели, если таковые имелись в квартире, и юридическое освобождение квартиры, то есть постановка на регистрационный учет продавца по новому месту
жительства, если он не успел сделать этого до сделки.
В таком случае необходимо изначально договориться об
удержании небольшой суммы денег, чтобы стимулировать продавца побыстрее делать эти шаги.
Акт передачи квартиры — это документ, составляемый сторонами — участниками в простой письменной
форме, где они подтверждают своими подписями, что
квартира передана (получена) в том виде, в каком была
на просмотре, кроме того, переданы (получены) ключи
от квартиры, платежные документы, показывающие
отсутствие задолженностей за коммунальные услуги.
Уважающие себя и покупателя продавцы не ленятся
взять в соответствующих организациях справки об от
сутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Продавец квартиры должен помнить о том, что, если
договор купли-продажи зарегистрирован, деньги им
получены, но акт передачи квартиры не подписан по
какой-либо причине, в случае, например, пожара или
залива жилого помещения, вся ответственность лежит
только на нем, бывшем владельце. А вот если акт пере
дачи подписан обеими сторонами, в случае непредви
денных событий отвечает уже новый собственник. По
мните об этом, пожалуйста.
Еще один важный момент — указать, что стороны
произвели взаиморасчёты и не имеют друг к другу претензий. Нотариальное заверение акта передачи квартиры не требуется. Покупателю рекомендую взять расписку от продавца о получении денег за проданную квартиру. После этого только поздравления обеим сторонам! Все легко и просто. Но это только на первый взгляд. А вдумчивый и внимательный читатель понимает, что подводные камни имеются и лучше их миновать при помощи профессионального риэлтора. Ведь мы не лечимся самостоятельно в случае заболевания, а спешим к толковому доктору. Вот почему и в «квартирном» вопросе лучше позвонить грамотному специалисту.