В последнее время большую популярность набирают такое направление как торги по покупке имущества банкротов. В этой статья я не буду вдаваться в подробности, про то как понижается цена на торгах и почему это выгодно, здесь я хочу привести практические примеры идей, на которых можно заработать.
Идея № 1. Ипотека или торги.
У большинства из нас периодически возникает "жилищный вопрос", дочка вышла замуж - надо купить квартиру, сын подрос - надо отселить в свое жилье, а кто-то, может хочет расшириться в связи с пополнением в семье. Причины могут быть разные, и так или иначе, в поисках вариантов, люди приходят к выбору в пользу Ипотеки. Так вот есть альтернатива - это покупка квартиры на торгах. Сразу оговорюсь, если решили покупать новостройку, или конкретно в определенном месте, то скорей всего такая идея не подойдет. Но если вы решили выгодно вложить денежные средства, или у вас ограничен бюджет, то это лучший вариант.
Суть идеи: находим лот на площадках по торгам, или в сообщениях ЕФРСБ, или заказываем подборку лота у агентов, после этого определяемся с бюджетом, и участвуем в торгах. Покупка на торгах это возможность выгодно купить имущество со скидкой до 50%, в крайних случаях и до 90%.
Плюсы:
- Цена. (Например, на торгах можно купить квартиру стоимостью в 600 000 руб., тогда как аналогичная на сайте AVITO.RU будет стоить 1 400 000 руб.)
- Обходимся без ипотеки в "Жилищном вопросе" (20 лет платить не нужно)
- Появляется возможность купить то, на что даже ипотеку не дадут. (например, вы можете позволить купить себе квартиру в Москве или Санкт-Петербурге по ценам как у вас в городе)
- недвижимость купленную на торгах можно реализовать на закупках по 44 ФЗ. (на госзакупках по 44 ФЗ часто бывают заказы на приобретение жилья для сирот, можно вначале найти заказ по 44 ФЗ, а потом заняться подборкой квартиры на торгах)
Минусы:
- Сложность самостоятельной покупке на электронной торговой площадке. (настоятельно рекомендуется использовать агентов в покупке имущества на торгах или пройти обучение, имеется множество сложностей начиная от регистрации ЭЦП и заканчивая участием в таких торгах)
- Правовые тонкости покупки жилья (перед покупкой стоит тщательно проверять на наличие прописанных в жилье лиц, в частности малолетних, находящихся в заключений и т.д.)
- Невозможность выбора по гео-расположению (не всегда есть недвижимость по хорошим ценам, в том городе, в котором хочется приобрести объект)
Идея № 2. Покупка долгов.
В этой идее я не стал употреблять слово "дебиторские задолженности", так как не все осведомлены что это такое, и на этот счет есть много статей, вкратце скажу, что на торгах продаются долги различных компаний, и физических лиц, на которые можно купить права требования.
Суть идеи: находим лот или заказываем подбор у агентов. Также здесь стоит внимательно отнестись к выбору лотов, так как есть свои юридические особенности, и чтобы не потерять вложенные деньги перед покупкой надо заказать анализ и изучить законодательство РФ. При победе на торгах вы получаете документы по задолженностям и договор цессии (переуступка прав требования), после этого вы должны уведомить должника о переходи прав требования, и предъявить исполнительный лист приставам на взыскание или направить документы в суд.
Плюсы:
- Доходность до 90%. (иногда купив "дебиторку" за 1 000 руб., можно заработать 85 000 руб., случается это редко, но бывает)
- Возможность закрыть долговые обязательства перед другими кредиторами встречными обязательствами (скоро будет написана статья об этом, вкратце суть в том, что "дебеторкой" можно закрыть долги свои или тем, кто хочет закрыть свой долг, оговорюсь сразу не все долги для этого подходят)
- увеличение имущественной массы (вы становитесь владельцем прав требований, например качественная дебеторка на "1 000 000 руб", купленная за 50 000 руб, говорит о том, что у вас есть имущественное право на 1 000 000 руб, что с этим делать и как применить будет отдельная статья)
- не требуется особых мероприятий при покупке как в других лотах, достаточно юридически проверить и проанализировать лот. (например, при покупке автомобиля, надо провести осмотр, проверить тех.состояние, и т.д.)
Минусы:
- Сложность анализа. (очень сложно проверить насколько дебеторская задолженность будет доходная)
- Риски банкротства (задолженность купленная на торгах, в дальнейшем, также может быть списана в процедуре банкротства, поэтому очень важно понимать все тонкости, также не рекомендуется покупка долгов физических лиц)
- "Не просуженные" задолженности. (Бывает такое, что продается право требования к должнику, но в суд еще никто не обращался. Такая задолженность имеет риски. Если должник откажется исполнять ваше требование, надо будет обратиться в суд и получить положительное решение, но часто бывает, что отсутствует какие-то первичные документы и выиграть суд становиться невозможно).
- Госпошлина, расходы. (купив "не просуженные" долги не забывайте, о сопутствующих расходах в суде. В частности госпошлине и услугах представителей.)
Идея № 3. Покупаем автомобиль на торгах.
Много различных вариантов, и среди них самый первый, который приходит в мысли, при вопросе: "Что купить на торгах?" с девяносто процентной вероятностью ответ будет: "Автомобиль". Идея совершенной не новая, но рассмотрим ее минусы и плюсы.
Плюсы:
- Покупка автомобиля ниже рынка. ( На торгах можно купить Bentley за 450 000 руб., в нормальном состоянии, тогда как на всем рынке России таких цен просто нет.)
- Законность сделки. (до объявления торгов проводится юридическая проверка всего имущества, но с автомобилями купленными на торгах гарантируется наибольшая чистота. Например, нет рисков купить автомобиль, сделку по которому потом оспорят в рамках процедуры банкротства, или купить автомобиль не у собственника, или без согласия супруги/супруга, и мн. др.)
Минусы:
- Осмотр. (Знающий автомобилист всегда перед покупкой проводит осмотр. Но автомобиль может находиться в другом городе, и чтобы его осмотреть требуется разрешение арбитражного управляющего. Рекомендуется нанимать агентов для исполнения поручения по осмотру ТС)
- Техническое состояние. (Сложно проверить состояние автомобиля, так как чаще всего запрещается даже заводить его на площадке хранения, тем более осуществлять проверку по типу "Тест-драйва", также запрещены варианты проверки в СТО.)
- Расстояние. (Когда выиграете автомобиль на торгах, нужно поехать его и забрать с площадки хранения. Бывают случаи, что автомобиль не заводится, тогда надо нанимать эвакуатор, а если мы представим, что надо ехать за ним во Владивосток, а вы находитесь в Краснодаре, то расходы будут значительными).
- Транспортный налог. (не забывайте проверять сколько придется заплатить транспортного налога за авто, например та же Bentley купленная на торгах за 450 000 руб., имеет 550 л.с., это приблизительно от 150 000 руб. в год, так что целесообразность покупки стоит просчитать заранее)
Идея № 4. Земельные участки для постройки дома.
Сразу хочу отметить, что покупать землю на торгах надо с пониманием юридических тонкостей. Например, если вы не предприниматель или не рассматриваете сельское хозяйство, то не стоит покупать участок где нибудь в поле, для целей перепродажи. Продажа земли, не так проста, и тем более ее содержание и уход. При покупке участков следует понимать для какой цели они приобретаются. Самая выгодная и одновременно простая это для строительства домов, дач, коттеджей или коммерции, поэтому заголовок идеи не покупка земельных участков, а именно под строительство чего-либо.
Плюсы:
- Законность сделки. (здесь в плюсах на первом месте даже не цена, а то что участки купленные на публичных торгах, это наиболее безопасный вариант покупки в силу сложности и правовой сложности для покупателя при выборе участка в жизни)
- Цена. (как уже стало понятно именно цена, является главным критерием привлечения людей в торги по банкротному имуществу. Это правило действует и на земельные участки, далее указана ссылка на пример стоимости участка - ссылка )
- Вложение. (как показывает время, наверное вложения в землю одно из самых популярных способов сохранить деньги, и спасти их от инфляции. Конечно, многие могут поспорить, но все таки это является одним из положительных пунктов.)
Минусы:
- Покупка земельных участков с целью перепродажи (не рекомендуется покупать земельные участки с данной целью, так как продать,сдавать в аренду участок сложнее, чем квартиру)
- Уход за земельным участком (особенно касается сельхозземель, так как там предусмотрены большие штрафы за это, вплоть до лишения права собственности земельного участка)
- Болотистые,затопляемые места. Особенности географии. (советуем при выборе хорошо изучить местность, так как можно купить участок с болотистой местностью, бывают такие участки, где даже насыпи и выравнивание не помогают, также не стоит покупать в местах оползней, или рядом с мусоропереработкой, радиоактивной зоной, и т.д.)
- Налоги. Кадастровая цена и цена покупки. (Купить участок за 50 000 руб., с кадастром в 1 000 000 руб., будет отдельная статья об этом. Не забывайте про налог на землю, который будет рассчитываться с кадастровой цены. В среднем налог составляет 1% от кадастра. В вышеуказанном примере это 10 000 руб. в год дополнительных расходов.)
- Благоустройство. (покупая участок продумайте, про то есть ли там электричество и вода, и сопутствующая инфраструктура. Не стоит покупать участок на котором сложно провести электричество)
- Дороги. (обращайте внимание на такие участки, вы будете собственником, но не сможете запретить проезд по такому участку общественного транспорта, также такие участки практически невозможно продать)
Идея № 5. "Эксклюзивное имущество"
Должники-банкроты на торгах самые разные люди и компании, владеющие различным имуществом, которое в рамках процедуры банкротства реализуется на торгах, а вырученные деньги идут на закрытие возникших обязательств. Поэтому часто на торгах попадается необычное или недооцененное имущество, которое можно приобрести, и если обладать соответствующими познаниями, то в этом появляется смысл.
Суть идеи: "Эксклюзивное имущество" такие лоты, которые интересны людям у которых есть соответствующие знания как применить их в деле, и получить прибыль или другой результат, зачастую такие лоты сильно падают в цене, из-за того, что обычный покупатель не знает в чем их ценность и как их применить. Из примеров приведу следующее: патент на изобретение, товарный знак, прокатные удостоверения на фильмы, антиквариат, и др.
Плюсы:
- Эксклюзивность. (лоты для людей, которые работают в определенных профессиях, например патенты, прокатные удостоверения, картины, профессиональный товар, и т.д.)
- Низкая стоимость. (в силу того, что эти объекты не пользуются большим спросом цена на них падает очень сильно. Для примера в отдельных статьях приведу истории про покупки товарного знака, и как на этом можно заработать)
- Стимуляция к творчеству, к новым знаниям. (некоторые люди, когда видят сколько стоят объекты творчества или интеллектуальная собственность на торгах по банкротству, находят в себе некоторые творческие способности, то же самое касается иного имущества)
Минусы:
- не для всех (покупая права на промышленный образец или патент, вы должны иметь какой-то бизнес план или знания куда применить, иначе ваши вложения будут напрасны)
- завышенная цена (иногда такое имущество совсем не стоит тех денег, за которые его продают. Это характерно для многих лотов, но здесь наиболее выраженное, в связи с тем, что можно "накрутить" стоимость)
Итак, в этой статье я постарался рассказать потенциальному покупателю, чем торги по банкротному имуществу могут быть интересны, и какие идеи можно применить на практике в жизни.
Попробуйте поучаствовать в торгах самостоятельно, или воспользуйтесь услугами агентов, рекомендую обращаться в www.lovilot.ru, там помогут как подобрать наиболее интересные варианты по запросу, так и поучаствовать в торгах без оформления ЭЦП, аккредитации и посещения офиса.
Вступайте в сообщество Вконтакте: https://vk.com/lovilot