Понравилась квартира под залогом банком?
Ее можно купить. Но не всегда это безопасно.
Давай разберём схемы приобретения такого жилья, и ты смотришь выбрать самую оптимальную для себя.
Читай до конца, самая оптимальная схема, по моему мнению, ждёт тебя в конце статьи.
ПЕРВАЯ СХЕМА,
Она же самая распространенная и рискованная для покупателя.
В ней ты с продавцом заключаешь договор задатка, передаешь ему в качестве задатка и аванса на квартиру сумму для погашения его ипотеки.
В нормальном случае, если цель - продать квартиру, ипотека гасится, снимается обременение с нее, и заключается договор купли-продажи чистой квартиры со ссылкой на договор задатка (уменьшением стоимости на его размер).
Плюс схемы - не требуется согласие банка продавца на сделку.
Минусы: никогда не знаешь истинной цели продавца
Если нарвешься на мошенника, останешься без денег.
Придется идти в суд. Если выиграешь суд, не всегда можно найти мошенника, либо годами через исполнительное производство получать с него деньги.
Так как сделки обычно не на 200-300 тыс. руб. оставшегося долга по ипотеке продавца, а на миллион, как минимум, так себе перспектива.
Важно: никто, ни риелтор, ни юрист, сопровождающий такую сделку, тебе не поможет, ответственности в случае мошенничества не несет, что бы тебе там не говорили в рекламе. Поэтому думать и решать только тебе.
ВТОРАЯ СХЕМА
Сообразить на троих с банком.
Ты как покупатель обращаешься вместе с продавцом в банк. Он с заявлением о намерении продать квартиру, ты с предолжением погасить за него ипотеку.
Если банк соглашается, подписывается трехстороннее соглашение.
Ты кладёшь деньги на погашение ипотеки продавца в банковскую ячейку.
Далее возможны два варианта:
- купля-продажа квартиры, которая заходит в сделку с обременением, выходит чистой,
- либо уведомление банком Росреестра о согласии на снятие обременения, затем купля-продажа чистой квартиры.
Рассчитываешься окончательно с продавцом после регистрации своего права собственности на квартиру.
Плюсы: безопасно, банк гарант сделки.
Минусы: требуется согласие банка. А это не всегда предсказуемый момент - банк не хочет терять доход в виде % с ипотеки.
Поэтому важно изучить вопрос и правильно вести диалог с банком.
ТРЕТЬЯ СХЕМА,
если у тебя нет всей суммы на покупку квартиры.
Сделка опять же с участием банка продавца.
Совместно обращаетесь с намерением поменять залогодателя на квартиру.
Далее проходишь полную проверку как при стандартной ипотеке.
Если все ок, то либо оформляется договор цессии, где тебе уступаются обязанности продавца по ипотеке, и договор купли-продажи.
Либо новый кредитный договор на тебя.
Зависит это от того, что выгоднее БАНКУ.
С Росреестром банк решает вопросы сам по поводу смены залогодателя, как правило, но возможны нюансы.
Плюсы:
- безопасно для участников сделки;
- сделка может пройти быстрее - не нужно ждать снятия обременения (а это до двух недель)
Минусы:
- требуется согласие банка (правда, в этом случае больше шансов его получить, если все ОК с твоей платежеспособностью);
- ипотека и обьект могут находиться только в одном регионе - это ограничение
- ты не волен в выборе банка
ВМЕСТО ПОСЛЕСЛОВИЯ
Выбирать тебе, но я рекомендую начинать такие сделки с последних двух вариантов в зависимости от достаточности у тебя собственных средств на покупку жилья.
Вряд ли мошенник пойдет в банк.
Думаю, так больше шансов понять истинные цели продавца, если он соглашается на трёхсторонние сделки.
И даже если банк откажет, то с таким продавцом безопаснее идти на первую схему.
"Не ведись" на быстрые продажи и скидки от рыночной цены более 20%, но по первому варианту.
Очень вероятно, что это уловки мошенников.
Низкие цены практически всегда опасны потому что мошенники - отличные психологи, и знают, чем можно взять человека: тем что очень дёшево, гораздо дешевле или вообще бесплатно.
Подписывайся на мой канал.
Тебя впереди ждёт все самое интересное.