У пензяков начались проблемы с оформлением земельных участков и построек из-за того, что они оказались в зонах с особыми условиями использования. Это, например, приаэродромная территория, участки подтопления реки Суры, санитарно-защитные полосы и многие другие.
Зоны с особыми условиями использования территории (сокращенно - ЗОУИТ) устанавливают профильные министерства и ведомства. И сейчас они ведут активную работу, поскольку Земельный кодекс РФ требует до сентября 2021 года внести эти территории в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Если недвижимость попадает в такую зону, то на ее использование накладываются определенные ограничения. Сложности в первую очередь возникнут у тех, кто еще не успел зарегистрировать свои участки и постройки и поставить их на кадастровый учет.
Строительство под вопросом
Так, летом на карте Пензы, Бессоновского и Нижнеломовского районов появились зоны затопления реки Суры. Есть соответствующий приказ Верхне-Волжского бассейного управления Федерального агентства водных ресурсов.
Для семьи Ирины и Артема Черновых этот документ стал судьбоносным. Супруги, у которых подрастает двое детей – 5 и 11 лет, купили участок со старым домиком на средства материнского капитала. Место долго выбирать не пришлось — улица Перовской, что в микрорайоне Маньчжурия. Здесь давно жили родители молодой семьи.
Ирина и Артем начали строить свой дом и направили в администрацию Пензы уведомление о начале строительства, но… им пришел отказ. Выражаясь казенным языком, семью «уведомили о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства».
«Наши знакомые начали строить дом на Барковке весной и, можно сказать, успели до введения таких ограничений подать все документы. А мы, к сожалению, нет! И что теперь делать — неизвестно!» — разводит руками Ирина Чернова.
Защита от затопления
«Зоны с особыми условиями использования устанавливаются для защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, охраны окружающей среды и т. д., — рассказала «МЛ» руководитель управления Росреестра по Пензенской области Оксана Романова. — В Земельном кодексе РФ предусмотрено 28 видов таких зон. Для каждой из них существуют свои ограничения».
Так, например, в границах зон затопления и подтопления запрещается возведение объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты от затопления и подтопления.
«Инженерная защита подразумевает поднятие грунта на участке, защиту инженерных коммуникаций, свайный фундамент и многие другие способы защиты будущего дома от затопления, — рассказывает кадастровый инженер Андрей Табаев. — Зоны затопления и подтопления были определены относительно недавно, поэтому порядок возведения домов на таких территориях в Пензе пока не разработан. Как только он появится, можно будет точно понять, какая инженерная защита требуется будущим строениям на Барковке, в Маньчжурии и других микрорайонах Пензы, которые попали в эту особую зону».
Запрет на запрете
У дачницы Валентины Воробьевой из садоводческого товарищества «Луч» из-за введения зоны затопления возникли проблемы с регистрацией садового домика. Несмотря на то что такие строения можно зарегистрировать в упрощенном порядке по дачной амнистии, постановка на кадастровый учет затянулась!
Из-за того что участок попал в зону подтопления, процедура была приостановлена. «Нам пришлось направлять в управление Росреестра дополнительное заключение, — говорит кадастровый инженер Андрей Табаев. — В нем мы указали, что на объекте были соблюдены меры по защите объекта от подтопления, а именно: была сделана обваловка участка по периметру, поднятие уровня абсолютной отметки участка, защита инженерных коммуникаций. После этого садовый дом был поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован».
С проблемами сталкивались и владельцы некоторых участков в Пензе, Заречном, Богословке, Валяевке, Лебедевке, Леонидовке, Алферьевке, которые попали в приаэродромную зону. Всего порядка 100 тысяч участков! Заявку на установление такой зоны Росавиация подала весной. Пока все сведения загружались в базу Росреестра, жители не могли провести межевание, из-за чего у некоторых возникли проблемы с продажей и обменом.
«На приаэродромной территории могут выделяться подзоны, — объясняет руководитель управления Росреестра Оксана Романова. — И для каждой также предусмотрены ограничения. Так, в первой подзоне могут размещаться только объекты, предназначенные для организации и обслуживания воздушного движения и воздушных перевозок, обеспечения взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов. А в шестой запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц».
Особые территории
По словам Оксаны Романовой, среди зон с особыми условиями использования территории в Пензенской области также распространены охранные зоны объектов электроэнергетики. «В них запрещаются любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электрической сети», — объясняет Оксана Анатольевна.
В частности, нельзя набрасывать на провода и опоры воздушных линий электропередачи посторонние предметы, возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства и т. д.
А вот в санитарно-защитных зонах — они есть в Пензе, Бессоновском, Кузнецком и Сердобском районах — нельзя размещать любую жилую застройку, объекты образовательного и медицинского назначения, спортивные сооружения открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства.
«Для того чтобы выяснить, не попал ли ваш земельный участок в границы особой зоны, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, — подчеркивает Романова. — Информация о границах ЗОУИТ содержится в составе кадастрового плана территории. Такие запросы можно направлять в орган регистрации прав в электронном виде через портал государственных услуг. Кроме того, запрос можно направить через многофункциональный центр».
Обратите внимание, что никаких запретов на покупку, продажу и другие сделки с участками и постройками в зонах с особыми условиями использования нет. Но узнать об этом лучше до совершения сделки и включить эти условия в договор. Будущий владелец должен быть в курсе ограничений, с которыми ему потом придется столкнуться.
Автор: Наталья Фомичева