Как сохранить самовольно возведенные надстройки и пристройки к зданию. Полезные советы…
Часто встречается ситуация, когда предприниматель имеет в собственности здание, в ходе эксплуатации которого надстраивает и пристраивает дополнительную площадь. В дальнейшем оформляет в собственность реконструированный объект недвижимости.
Но может случиться так, что через много лет контрольными органами в ходе проверки подобный объект недвижимости будет признан самостроем. Признание объекта самостроем возможно, если контрольным органом будет установлено, что земельный участок для осуществления реконструкции предпринимателю не предоставлялся, разрешение на реконструкцию не выдавалось.
Результатом контрольной проверки может стать требование о сносе самостроя, приведении здания в первоначальное состояние.
Вроде бы требование основано на законе и демонтаж самостроя неизбежен, но выход все-таки есть.
Так, избежать сноса самостроя Вам удастся, если в суде будет доказано, во-первых, что право собственности на надстроенную/пристроенную площадь зарегистрировано более трех лет назад и, во-вторых, уполномоченные контрольные органы знали о ее возведении, но мер своевременно не приняли.
Общий срок исковой давности для исков о демонтаже самостроя, не создающего угрозу жизни и здоровью граждан, составляет три года.
Гражданский кодекс РФ устанавливает начало течения срока исковой давности с дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Таким лицом по требованию о демонтаже самостроя является уполномоченный орган государственной власти, который будет отсчитывать срок давности со дня фиксации правонарушения.
Однако отсчитывать срок давности с момента фиксации правонарушения неверно и такие действия должны быть оспорены предпринимателем по следующим основаниям.
Орган исполнительной власти, на который возложены обязанности по контролю за соответствием строительства требованиям, установленным в разрешении, имеет возможность получать сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на любой объект недвижимости.
Учитывая, что право собственности на пристроенное/надстроенное здание у предпринимателя зарегистрировано в ЕГРН и для государственной регистрации представлен технический паспорт, то срок, когда уполномоченный государственный орган узнал о правонарушении, будет определяться с момента осуществления технического учета объекта и государственной регистрации права собственности.
Если Вы к тому же дополнительно докажете, что органы государственной власти задолго до проведения проверки и фиксации правонарушения проводили аналогичные проверки объекта капитального строительства, однако своевременных мер по сносу самостроя не приняли, то Ваше требование о применении срока исковой давности будет признано обоснованным и Вам удастся сохранить реконструированное здание.
Адвокат Олег Трандин
