2020 год принес много сюрпризов, в том числе и на рынок недвижимости. Ситуации на рынке весной и осенью кардинально отличаться друг от друга.
За второе полугодии застройщики ощутимо подняли цены на новостройки, естественно вслед за ними потянулся и вторичный рынок. Многие могут сказать, что у нас в стране всегда все дорожает, с этим нельзя не согласиться. Но что бы на столько и за такой короткий период. Пока сложно подводить точные итоги, год еще не закончился. Но и сейчас уже видно, что цены на новостройки поднялись не менее чем на 10%, а на некоторые объекты и на 15%, и это несмотря на то, что существенный весенний период действовал жесткий карантин, в связи с чем, до рекордных показателей выросли даже по официальные цифры по безработным. Трудный год для нас станет явно неплохим для большинства застройщиков.
Что же ждать от следующего года?
Подсчеты, взгляды и суждения могут быть разными. Но есть реальность:
· свободных денег у обычных людей практически нет,
· многие направления бизнеса еще не восстановились, а кого-то уже ограничили повторно,
· даже официальная безработица побила все рекорды последних лет,
· закредитованность населения растет сумасшедшими темпами, выдана рекордная сумма ипотечных кредитов,
· просрочки по ипотечным платежам также идут вверх, хотя нам и говорят, что все в рамках нормы,
· есть серьезный рост проблемных потребительских кредитов,
· рубль ощутимо обрушился ко всем основным валютам.
Вроде бы, все факторы должны говорить о том, что народ затянет пояса и спрячется в свои маленькие норки ожидая лучших времен.
Однако, совсем недавно господин Мишустин сообщил о продлении действия льготной ипотеки до середины следующего года. Застройщики, которые с грустью уже готовились к замедлению спроса на свои объекты вдруг получил неожиданный подарок.
После того, как продлили действие льготной ипотеки, можно смело сказать, что цены на новостройки по-прежнему продолжат рост в течении всего следующего года.
То, что рубль будет стоить как год назад население явно не верит. Красивые крики с экранов телевизора о том, что сегодня рубль отыграл 30 копеек, всем нормальным людям говорит о том, что через 2-3 дня он потеряет очередные 50 копеек. Ставки по вкладам стали минимальными и неинтересными, да еще и налогом обложили доход по процентам, в биржевых играх и акциях подавляющее большинство Россиян ничего не понимает. В такой ситуации миллионы жителей видят единственную стабильную нишу, нишу недвижимости.
Кто бы и как бы не считал на калькуляторе что выгодно, а что нет, но для подавляющего большинства обычных граждан видно, что за последние 30 лет квартиры никогда не дешевели и всегда с них что-то можно было еще получить сверху как бонус в виде арендной платы. Таким образом в умах миллионов людей недвижимость была и еще долгие годы будет лидером пассивного, но стабильного дохода. А это значит, что льготная ипотека по-прежнему будут пользоваться повышенным спросом. Ведь как-то надо сохранить свои накопленные крохи, государство ведь у нас только отбирать умеет.
А застройщики, видя такой ажиотажный спрос совсем не растерялись и продолжают понемногу повышать цены на свои объекты и однозначно продолжат этот процесс в течении всего следующего года, ведь все равно покупают.
Мне кажется максимальный спрос на льготную ипотеку будет ближе к концу ее действия, в конце весны – в начале лета. После одобрения ипотеки у клиента как правило есть еще 90 дней на выбор объекта. Так что до начала осени спрос на недвижимость скорее всего не спадет. Это понимают и застройщики, и соответственно к концу весны явно хорошо подготовятся.
Будит ли продление сроков действия льготной ипотеки?
Вопрос сложный. Но на верху вдруг стали осознавать, что недвижимость существенно подорожала за последнее время и продолжает дорожать. Ни как, кто-то там тоже решил купить квартиру и удивился сегодняшним ценам. При этом, повлиять напрямую на цены власть не может, вроде как свободный рынок у нас. И поэтому, мне кажется, что дальнейшего продления программы в том же виде не будет. Но совсем не дать замену холяве – новую конфетку народу власть тоже не может, не та ситуация в стране. Явно появиться какая-то новая программа, возможно народу предложат рассмотреть программу реновации по всей стране. Немного ее доработают, учитывая ошибки московской реновации и вот вам новая интересная программа лет на 15-20 вперед. Причем первые пару лет ее только обсуждать можно с населением, списки составлять, изучать реакцию масс. А если еще использовать ее как предвыборный элемент, то двойная польза для власти.
Ну а что же будет с рынком вторичного жилья? На него же нет такой дешевой ипотеки.
Цены на новостройки всегда сильно влияли на рынок вторичной недвижимости. Но конечно, на вторичном рынке все будет не столь однородно. Как обычно, максимально будут дорожать однокомнатные и двухкомнатные квартиры с удачным расположением. Транспортная доступность и развитая инфраструктура всегда были в цене. Более крупные и по площади, и по комнатам квартиры меньше подвержены скачкам, но и на них цены стоять не будут.
Меньше всего поднимутся цены в 9 этажных домах. После начала программы реновации цены в таких домах практически сравнялись с ценами на хрущевки, по крайней мере в Московском регионе. Площадь квартир и комфорт в них незначительно отличается от 5 этажных домов. Маленькие лифты, в которые с трудом можно затолкать детскую коляску всегда бесили жителей. А если учесть, что в Москве пятиэтажки имеют теплые, толстые кирпичные стены и во дворе зелень и практически нет проблем с парковкой, еще непонятно, что было бы для людей важнее снести в первую очередь. Но уверяю вас, и на эту недвижимость цены тоже будут смело идти вверх. Большинство кварталов девятиэтажных домов неплохо продуманы, есть и парковки во дворе, и пространство для детских площадок, и неплохая развитая инфраструктура.
Так что, те, кто ждут снижения цен на квартиры или хотя бы их стабилизации будут расстроены, я уверен, что в течении всего 2021 года цены на квартиры по-прежнему продолжат рост.
Ну а нам остаётся только адаптироваться к новым условиям и изыскивать скрытые резервы.